香港“房住不炒”的借鉴：“八万五计划”的失败及后果

摘要：为什么房住不炒不可能轻易改变。这就是香港“八万五计划”留给大陆的残酷教训。

2016-2018年，笔者因工作原因，多次前往香港出差，对香港的房价高涨颇为震惊。与香港的年轻同事和朋友交流，当地年轻人对当地房价高企和房租高昂的情景也极为怨恨，社会矛盾可以说是极其尖锐，在几位当地年轻同事的愤恨声中，当时我就觉得香港地区的社会风暴怕是难以避免。

实际上，香港的房价问题并不是在回归之后才有的，早在1997年回归之前，港英政府因为中英两国的约定，限制每年的土地供应量，使得香港房价节节高升，根据黄显康博士的数据，从1994年-1997年10月，香港房价上涨了68%。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供楼。

在这种情况下，为了应对楼市高涨带来的严重民生问题和潜在社会风险，第一任香港特首董建华先生提出了针对高房价的“八万五计划”，即每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个，通过大量新房入市来打击房价的高涨。

在这一政策的指导下，香港住宅土地供应量大幅增加：1997年，香港政府拍卖了24公顷建屋用地，1998年，香港政府拍卖了9公顷住宅用地，并批处15公顷的土地作为居者有其屋计划；1999年，香港政府批出32公顷土地作为住宅用地。

随着首批八万五计划兴建的房屋涌入香港房地产市场，再叠加科网泡沫的破灭，香港楼市开始进一步出现暴跌。1998年底，香港楼市价格相比最高峰暴跌了一半，到了1999年反弹了两成，到了2000年又再次暴跌，等到了2003年8月香港楼市谷底的时候，香港楼价已经普遍下跌了70%以上。

此种跌幅充分证明，哪怕是在香港这样的地区，政府有形之手的强大影响力。

然而，房价的暴跌带来了巨大的政治反对浪潮。由于香港大多数所谓的有产阶级都是通过物业抵押申请按揭贷款，向银行借取相当于楼价七成的按揭来购买房屋。房价上涨的时候，这些有产阶级财富不断上升，生活越来越好好，但楼价一旦开始暴跌至低于负债，这些人就会沦为负翁。

很多香港有产阶级在八万五计划中损失惨重，几十年的财富沦为乌有，而银行也可能被迫承受坏账的风险。据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最为严重的2003年6月，当时有105697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港币。

在这种情况下，舆论开始疯狂攻击董建华的八万五计划。时事评论员嘲讽道：“马克思发明了无产阶级，董建华则制造了负资产阶级。”

在这种情况下，香港爆发了反对八万五计划的舆论浪潮，等到2002年11月，香港政府被迫向地产经济妥协，放弃了八万五计划，转而开始推出了所谓的“孙九招”（香港房屋及规划地政局局长孙明杨）——公开取消拍卖住宅用地一年，结束居民居屋兴建计划。

最终，香港每年兴建住房从八万五千以上急跌到2010年的不足20000。

香港房价从此掀起了新一轮更加猛烈的暴涨，直至完全失控，香港社会矛盾和代际矛盾空前尖锐，一场前所未有的大规模动荡风险也开始累积。

到了2014年11月，前财政司司长梁锦松不禁承认，“以今天香港的房价，年轻人是看不到任何希望的。”2015年7月，香港高级官员叶刘淑仪感叹，“房价从此好像脱缰野马，一直上升，年轻人可能几十年都买不起楼.....”

香港的历史经验表明，地产问题不仅仅是经济问题，更是社会问题甚至政治问题，香港版房住不炒的失败，不仅仅是香港地产经济改革的失败，乃是香港经济结构转型的失败，就像2014年7月香港暴乱年轻人所愤怒抨击的那样：如果当年坚持推行八万五计划，香港便不会有今天的困局（2014年之后的多次大规模暴乱）（2014年11月12日《物必先腐而後蟲生！》

所以，与曾经的香港八万五计划一样，房住不炒从来不是一个单纯的地产经济政策，而是一个国家迈向稳定和发展的战略底线。无论遇到何等的挑战，都不会轻易改变。尤其是香港“房住不炒”失败及严重后果如此明显的情况下，这一点将更是如此。

参考链接：《“房住不炒”为何不会变？》2019年7月