1992年，外商开百货的禁令松绑了。香港奢侈品教父潘迪生，跨过罗湖桥，到了深圳。
他刚和杨紫琼离婚。这位拥有世界最多名牌专营权的名牌王，很快开出了两家奢侈品卖场。尤其是在西武百货，开出了深圳第一家LV专营店。全国各地都有人专程打飞的来这大采购。
LV新品包袋1万块一只，西武百货店当时卖出了7000多万的年营业额；纪梵希2000多一件T恤衫，一个月卖出了100多万元。
潘迪生进入深圳十年，最重要的高端商业项目，都有他的布局。2002年，他把第二家西武百货，开进了深南大道上的中信城市广场。
没多久，距离中信城市广场一公里的地方，竖起了一块块印满笑脸的围板。一圈笑脸的中间，写着七个字：
构筑深圳新天地。
笑脸都是开发商公司的员工——围栏里正在奠基的项目，总投资额达到40亿。
40亿在当时是天文数字。中国当时最大的开发商一年销售额也就60来亿。很多人对这笔投资心存质疑，华润集团这么大的一笔投资，能成功吗。连窦文涛也在节目里调侃：
40亿砸了个大坑。
2004年12月9日，大坑里长出了一个新物种。某种程度上，它不仅改变了深圳人的生活，某种程度上也改变了深圳的城市格局。此后20年，它被复制到全国，成了中国最著名的购物中心之一：
万象城。
万象城开业三年后，LV从西武百货罗湖店撤离，跳槽去了万象城。
1
开业那天，深圳万象城涌进了四万人。
他们看到了一个前所未有的空间，巨大的中庭直通建筑顶部，抬眼便是蓝天白云。整整18万方的商场，只有一条主动线，所有店面分布在动线两侧，没有死角，没有大柱子，感觉只有两个字：
敞亮。
300多个品牌，即便每个店只逛一分钟，逛完万象城，也需要5个小时。
深圳万象城花了三年，请全世界顶尖的零售业专业顾问机构做调研，又考察了全世界近百个购物中心，研究报告就写了300多页。
万象城的投资，很多都花在了看不见的地方。从中央空调的风量，到照明的光度调节，都有科学依据。比如，为了让室内光线保持合适，深圳万象城花了800万，把里里外外的照明灯都换成了磨砂超白LED灯。
即便这样，最看重的重奢品牌，一开始并不看好他们。万象城的创始人曾尝试到法国拜访LVMH集团，却吃了闭门羹。好不容易通过中国驻法国大使引见，才见到路易威登的相关负责人，还是被婉拒了。
还有将近一年要开业了，万象城才正式签下第一份合约。一家以环境精致、服务细致著称的外资女性专门百货，芮欧。
万象城想引入一家出售进口商品的精品超市，却一直找不到合适的。他们索性找到兄弟公司华润万家，让他们自己创办一个品牌——Olé精品超市就这样诞生了。
Olé至今都是华润万家上市公司最赚钱的业务，不过这是后话了。开业的当天上午，Olé里最贵的一支9800元的红酒就被买走了。
万象城最难得的一点是，它定位重奢商场，却也努力为广大市民，提供休闲场所。
香港嘉禾影城的飞机头等舱式贵宾厅，还有同时容纳1200人的巨幕影厅。
更绝的是，他们竟然把一座真冰场搬进了万象城。那是长江以南第一块奥运标准的真冰场地。冰场的经理，是曾经的世界滑冰冠军。
甚至出现过那么一件事，即使珠宝店愿意给两倍的租金，万象城也选择把适合的商铺位置留给书店。
在没有什么历史遗留的深圳，万象城成了最热门的旅游目的地。
2006年后，中国彻底放开高端消费。Gucci成为第一家在万象城开出的高奢品牌，又过了一段时间，当年犹豫的LV，在这开出了中国最大旗舰店。
深圳万象城很快成为中国内地投资回报率最高的购物中心。最高峰时，每天有10余万人光顾，年营业额超过了10亿。即使放在现在，这个数据也是很能打的。
万象城营业8年后，西武百货黯然退场。时代更迭，大家需要的不仅是橱窗里的精致陈列，还要可以让一家人能愉快游玩一整天的场所。
也是在这8年时间里，深圳的社会消费品零售总额翻了近3倍。到了2013年，广东GDP突破万亿。而万象城掀起的消费热潮，被《环球时报》称为：
推动广东进入万亿美元俱乐部的头号功臣。
2
2005年，华润花了11亿在杭州钱塘江边买了一片滩涂，滩涂上有不少菜地和鱼塘。他们还要花40亿，把第二座万象城放在那里。
杭州从南宋起奠定的商业结构，从那一刻开始被颠覆。万象城不仅成了杭州最大的购物中心，还成了杭州从西湖走向钱塘江的起点。钱江新城才真正成了商业中心。
在上千年历史的武林商圈之外，杭州终于有了第二个商圈。零售商们的内卷，也是从那时开始。万象城开业前夕，浙江日报的记者发了篇报道：
《杭州商界“狼”来了》。
2007年，万象城派出团队考察南宁市场。一开始大家并不怎么看好，260万人口的城市，似乎根本撑不起万象城的野心。
团队在南宁待了三个月，从深圳到南宁的飞机上，华润的考察人员发现经常座无虚席，而且有很多乘客手里提满了奢侈品的袋子。从品牌来看，是从深圳万象城扫货归来的。
在南宁，华润的团队意识到，中国很多城市的消费，其实都被严重低估。人民对于美好生活的需求，比想象中强烈多了。
南宁万象城就此立项。新加坡政府投资公司（GIC）也参与进来。在一次考察回去的路上，GIC的人很认真地叮嘱项目团队：
这个项目太好了，一平米也别卖。
很快，第四座万象城落在了南宁。开业当天，超20万人涌进南宁万象城，这是整个市区人口的十分之一。光是Olé精品超市的营业额，就破了历史销售纪录。
很多年里，南宁万象城的租金收入，都与杭州万象城旗鼓相当。没多久，一句口号低调地喊了出来：
一座城改变一座城。
2020年12月9日，华润万象生活在香港上市，股票代码1209，那是深圳万象城开业的日子。
上市之后，他们做了一件事，把二十年的商业运营经验整体对外输出，改造、运营和管理那些状况不佳的购物中心。至今，已经外拓了38个项目。
从外立面到灯光，从品牌商户到后台管理，从商场保洁到保安门卫，万象生活对很多项目进行“魔改”，让其短时间内就起死回生。
珠海优特汇经过改造后，第一年就节降了700多万的成本，利润率也大幅度增长。
中山石岐万象汇经过9个月的整改，入驻租户从96家变成了200家，月平均租金翻倍增长。
万象生活的所有在营项目里，零售额排进当地前三的，就超过了八成。这个月底，昆明万象城将会正式开业，这也是万象生活：
第100座开业的购物中心。
3
2005年，中国经济周刊评出了“中国十大mall”。这么多年过去了，只有三家还存活着，只有万象城还每年都在扩张。
购物中心可能是最残酷的商业模式之一，稍一不留神就会被淘汰，有时候花再多钱也不行，客户不喜欢就是不喜欢：
不是被时代淘汰的，是被人淘汰的。
2016年，万象生活派团队系统考察了日本商业体，回来后，他们开始了新一轮服务升级，尤其针对哺乳期女性。
当时新开业的合肥万象城，他们直接拿出400平商铺，改成了免费母婴多功能空间。灯光的色调、室内的温度，甚至包括热奶器的温度，都有明确的执行要求。
比如万象城会专门在靠近电梯厅的位置，划出大1.5倍的车位，方便家庭出行，方便婴儿车上下。
2018年，万象生活发现影城的租约虽然很稳定，但电影院租户很难长时间维持高水平运营，他们决定自己做电影院。
他们先找来普华永道的人一起研究，怎么能把影城经营得更好，把经营细化成了几百项数据标准。
比如荧幕背后天地墙的尺寸，到座椅的排距、坡度和调节角度，都经过了反复调研和论证。比如，荧幕和激光放映机的检查频率，怎样才会保证设备不衰退。
现在，万象生活管理着48家万象影城。明明躺着就能收租金的轻松生意，被他们做成了一个大工程。万象影城的负责人说：
单人单座的坪效做到了全国第一。
2022年，万象城进入西安。方案一出来，最引人注目的是项目中心的一棵“生命之树”，英国建筑“鬼才设计”大师Thomas Heatherwick亲自操刀，以西安古观音禅寺的千年银杏树为原型。
树高57米，要接入灯光、音乐、香氛，60个叶片种满丝绸之路上的植物。西安媒体称它是：
史诗级地标建筑。
为了这棵树，他们设立了一个项目部，负责人是清华建筑学院的，同事们叫他：
树哥。
后来他们决定，树不仅要用来欣赏，还要能爬上去，哪怕又要加不少预算。
西安万象城代表了中国购物中心新的发展方向，只有把体验做到极致，才能吸引和留住消费者。
树的主要策划者告诉我，集团投资评审委员会问他为什么要花这么大力气建一棵树，他的回答是，想在这座几千年历史的城市，留下一座能经历百年审视的购物中心。
一家购物中心，已经在谈100年了。
4
2017年底，南宁万象城招商部收到了一家茶饮店的策划方案。类似的策划案，他们每年要收很多。被万象城接纳，意味着小品牌也能得到一份背书。
这家名为阿嬷手作的奶茶店，竟然是要把第一家店开在南宁万象城。
招商部翻看了两位创始人的履历，一位是艺术专业出身的设计师，另一位有“皇帝舌”的外号，只要他喝过的饮品，就能尝出大致的配料、比例。
他们提出的“手作”概念和“阿嬷”符号，让招商部负责人眼前一亮，他拍板决定，让这家还在PPT上的小店开进万象城里。
几个月后，阿嬷手作在南宁万象城下沉广场开张了。设计师出身的创始人让门店别具一格，30个员工“手作”奶茶，成了一道风景线。
第一个月，阿嬷手作就日销近3000杯，月销售额超过140万元，下沉广场排起了长队。
三年后，阿嬷手作拿到了天使投资，开始了全国化扩张。走出广西的第一站，他们依然选择了万象商业，来到了深圳的万象天地。如今，阿嬷手作已经开到了8个城市，有33店。
当初力排众议引入他们的招商部负责人，已经成为南宁万象城总经理，我问他：
没有天使投资阿嬷手作，后悔吧？
他说，如果这么干，华润可能要成消费品类最大的投资人了。
很多初创品牌都是在万象城完成了第一步跨越，比如现在中式烘培网红店泸溪河，也是把第一家商场店开在南宁万象城。在那之前，他们只是街边小店。
万象城对于门店的视觉、陈列、LED屏、广告位，乃至门头门楣，都有一套成熟的标准。泸溪河在入驻的过程中学会了这套标准，补上了短板。
之后几年，泸溪河不仅改变了选址策略，从街边店转向购物中心店，而且请了咨询公司，不断升级视觉符号，成了一个现象级的消费品牌。
类似的事情，在万象商业里每天都在发生，他们被逼着不断成长。
在贵阳万象汇，会给丝娃娃这样的街头小吃重新包装形象；还会找茅台合作，筹建了第一家茅台冰淇淋。这家30平方的小店很快就获得了数百万的销售额。
也正是因此，让茅台意识到IP的价值，决定开始往全国复制。
在沈阳万象城，一家经营简餐的小店，开出了整个美食城，成了后来响当当的食通天美食广场。
在沈阳铁西万象汇，黑牛の店从一家沈阳街边的烤肉店，一步步在全国12个城市，开了20多家店：
在华润万象生活的一座座mall里，创业者们就像读了一次商学院MBA。
5
1978年，一位刚从英国留学回来的年轻人坐着柴油火车，从尖沙咀出发，跨过大湾，来到深圳罗湖。作为仲量行的测量师，他是来为深圳做城市规划顾问的。
当时，人口还不到两万的深圳，规划了30万的人口指标。很多人认为是天方夜谭。但年轻人却选择了相信。
几年后，他成了仲量行的合作人，后来又创办了自己的测量师行，深度参与了上海浦东和深圳的规划开发。深圳的深南大道，就有他参与设计：
第一座万象城，就在深南大道上。
2012年，他成为香港特别行政区第四任行政长官。
今年9月，一支考察团千里迢迢到了兰州，带队的，是当年的那位年轻人。
兰州的官员带着一股自豪，告诉他兰州有了万象城，是整个西北最高端的购物中心。
兰州很少得到类似的关注。
过去几十年，兰州从全国GDP二十强，跌到了100名垫底的位置。万象城决定进入兰州的时候，本来是不被看好的。
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今年4月，兰州万象城开业，超过10万人进去购物，几乎买空了Olé超市。直到现在，兰州Olé的烘焙柜台，面包从不会滞留过中午；进口生鲜出人意料地受欢迎，牛排销售额甚至接近一线城市，卖得最好的是：
三文鱼。
比起19年前的深圳，兰州太需要一座万象城了。整个城市都为此振奋不已。
兰州万象城的总经理说，后台数据让他们信心十足，在说服更多重奢品牌来兰州，因为有了万象城，这些品牌开始有了西北扩张的计划。
说起来好像很夸张。但小红书上，真的有人开始组团打卡兰州万象城的WC。他们说，没有见过色调这么高级干净的WC。
很多年前，肯德基的WC曾被称为城市文明之光。现在，万象城成了展示这个文明的窗口。万象城官方账号的后台，现在经常会收到兰州人的留言：
谢谢你们来兰州。
一个城市的发展需要时机，需要气运，其实更需要自信，万象城为兰州人注入了信心。
香港考察团回去几天后，在香港一场纪念酒会上，领队提到了兰州让他印象深刻，说兰州万象城是香港和甘肃合作的典范。
万象城的高效接洽和落地，让离兰州最远的香港人，也看到了兰州营商环境的改善。好的商业，是一面镜子。
一个城市的发展，和这个城市的商业文明程度成正比。不同的人看商业文明，有不同的指标。喜欢夜生活的包叔，喜欢看城市夜市的烟火气，冯仑说自己主要看三个指标：
律所、广告牌和20年以上本土民企。
现在，我觉得这个指标体系里，也许可以加上万象商业。
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