2001年，英国小伙小胡走在上海陆家嘴，看到一个售楼处，联系电话开头一个6，接下来一路8到底。
小胡一拍大腿，决定把这个开发商，弄进自己的富豪排行榜里——就排第95位吧。
开发商老板的儿子知道后，急了，说我爸很低调，不想上榜，如果一定要排，请排准些。
于是那一年，世茂集团老板许荣茂位列胡润榜：
第5位。
上个世纪末，许先生一直在北京。当年，北京、海南经历首轮房地产热，密集调控后，大量开发商资金链断裂。
许先生反其道，在北京先后拿下亚运花园、华奥中心、紫竹花园等项目。
1998年，中国房改，废除福利房制度。逆势收购的老许赚得盆满钵满，但之后他突然战略性放弃北京市场，开始重仓上海。
2001年，许先生在浦东打造了豪宅世茂滨江花园。项目由55层超高层住宅组成，2000美元高价入市，梁朝伟代言，50%以上单位通过境外代理销售。
世茂滨江一共2175户，居住在海外或者外地，有1582户。
十几年后，我问过碧桂园杨老板觉得谁盖的房子品质最好，杨老板第一个说的是雅居乐，第二个他说当年去看过世茂滨江花园，一进大堂：
简直震惊了。
此后二十多年，世茂建起了30多座地标建筑，成了中国前十大房企。许先生拿着思路山水图上过春晚，甚至在中俄边境绥芬河投资百亿，要打造一个占地4.5平方公里的综合体。
综合体1.5平方公里在中国境内，3平方公里在俄罗斯。俄罗斯那头设有赌场，有人问许先生投赌场请示过“国务院”吗？身为全国政协委员的他回答：
俄罗斯国务院不用请示。
即便去年世茂深陷债务危机，仍有很多老朋友在帮他。世茂一度一直在“白名单”中。
上海国资收购了世茂在上海的一些资产。几家央企承接了部分世茂项目。还有一家头部央企要为世茂做些什么，他们转了一圈，提出收购世茂服务，给了一个很低的折扣价格。
许先生同意了。但在双方要敲定的时刻，据说一位高管出来劝许先生，应该学习融创，保住优质资产。许先生被说动心，反悔了，公司又躺了一年。
上周，这个高管带着世茂一批核心员工出走。
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上个月，世茂公告称，吕翼辞去公司非执行董事职务；然后是前几天，这个楼市狂飙时代最著名的80后总裁，正式离职创业了。
媒体说吕总要创业做代建。这没什么奇怪的，从毛大庆到朱荣斌，职业经理人出来后，去创业的不少。
但吕总创业和其他人不一样。外界传言他反手花几千万，买下了老东家的代建壳公司。
吕总的创业公司叫深圳璀璨建设管理公司。2023年9月5日，世茂代建业务公司世茂管理的香港大股东浩恩集团国际公司，将80%的股份，转让给了璀璨管理。
至于世茂管理另外20%股份，在另一家璀璨系公司手中：
璀璨联盟。
璀璨联盟一直在吕总名下。这是吕总在世茂以内部创业名义成立的公司，号称是世茂海峡卓越贡献者联盟，志在打造业内高端职业经理人的黄埔军校。
以璀璨为名的联盟，和世茂璀璨产品系没一点关系，因为吕总喜欢：
钻石的璀璨。
吕总不仅自己从世茂走了，还把手下世茂管理董事、世茂海峡助理总裁、世茂管理北京公司总经理、世茂浙江区域杭州总经理等一众高管，都带走了。
有位在世茂做过人力的朋友开玩笑说，在世茂升官，在世茂发财，还挖塌了世茂半壁江山：
房地产打工皇帝刘森峰看到都要点个赞。
吕总今年39岁。2008年浙江大学毕业后加入世茂，刚开始只是在胡建负责项目工程。
命运转折点是2011年。世茂首次进入许先生老家，打造晋江御龙湾。
许先生几次到晋江项目视察，还是小吕的吕总，负责项目部分工程标段。他指着面前一片土地跟许先生说，这个地方会挖出一个漂亮的人工湖：
您下次来，就能呈现出来。
许先生两个月后再去，果然占地2000亩的土地，1000亩被挖成晋江最大的人工湖晋阳湖，小吕完成了自己在老板面前夸下的湖口。
泉州人的乡土宗族情节浓厚，许先生很高兴，让同是工程口出身的世茂元老许幼农，好好培养小吕。
小吕开始青云直上。2014年，31岁的小吕担任新成立的世茂闽南区域总裁，成为世茂最年轻的总裁，号称最牛管培生。
2016年世茂闽南、闽北合并，吕总被任命为胡建区域助理总裁；三年后胡建区域更名世茂海峡，吕总升任董事长。
2
包叔有很多朋友跟吕总有交集。大家对吕总的评价都很趋同，说他有两个特点，第一说他年少轻狂。
比如吕总去中国院子见泰禾老板黄其森。黄老板好喝茶，也喜欢用好茶招待客人。但吕总每次都掏出了自己的茶叶，跟好面子的黄老板说：
我自己带了好茶。
第二个特点，是太聪明：
非常知道你想要什么。
世茂集团最微妙的关系，存在于许先生和他公子许世坛之间。早年，许公子并不是世茂集团唯一接班人，长女许薇薇负责商业领域的世茂股份，许公子负责世茂房地产。
即便许薇薇2015年辞去世茂股份总裁职位，许公子也没有迅速确定接班人角色。后来，长袖善舞的吕总出现了，他成为世茂权力交接的润滑剂和助推器。
吕总刚掌管胡建区域时，货值有限，项目质量一般，胡建只在世茂内部排名中游，上海才是第一梯队。
但很快，胡建区域就通过各种手段，冲到集团第一，并霸榜多年。
回过头看，胡建区域搞业绩的手段五花八门。比如员工购房后退房，账面只记进不记出、工程方购房、客户拆筹。甚至不只是认筹算业绩：
验资也算。
2016年以前，世茂业绩一路下滑，行业排名从2012年的第8，掉到了行业第16名。2016年，世茂胡建区域销售额刚过百亿，但到了2019年，世茂海峡胡建省内销售额近600亿。
在这期间的2017年，世茂销售额突破千亿；2018年，世茂业绩同比上升75%，成为中国第十一大开发商。
前一年的靓丽成绩单刚公布不久，许世坛就在2019年1月被任命为世茂集团总裁。
几乎同时，吕总升任世茂海峡董事长，统领胡建、广东和海南等地项目。在新职位上，吕总开始用新手段，满足许氏父子的野心：
收并购。
2019年3月22日起，世茂在一周时间内，斥资近30亿，并入泰禾六大项目股权。4月初，收购万通地产香河项目；4月底，收购开诚实业；6月，收购粤泰项目……
短短80天时间，世茂花了200亿，收了20多个项目，对象包括泰禾、万通、粤泰、明发等。这些项目后来多数都由吕总的世茂海峡公司操盘。
这一年，世茂海峡业绩破千亿，世茂也杀进了行业前十。
2020年初，吕总升任执行董事。然后就是世茂那笔众所周知的大并购——2020年吞下福晟资产包。
这场收购由吕总主导，世茂签了很多日后付出巨大代价的协议。这颗毒丸，让2019年负债率只有70%的世茂，在2021-2022年，合计亏损486亿，有息负债近3000亿元。
狂暴的欢愉，很快迎来了狂暴的结局。世茂暴雷的号角，在收购福晟的一年后吹响。
2021年年底，世茂对外销售上海浦东浦城路580弄小区的93套房子。因为世茂把房子抵押给了陆家嘴信托，房子无法网签过户，去化困难。
许世坛对销售进度不满，炒掉了销售负责人，亲自下场，启用外部中介，给了高点位。中介很快完成任务，许公子洋洋自得。
他不知道，中介卖房时隐瞒了相关风险，打出8折卖房、无中介费的口号。90多套房子被哄抢一空后，客户才发现不能网签。
这件事掀开了世茂债务危机的盖子。
半年后，世茂正式暴雷。外界普遍把原因归结为福晟收购案。据说许公子曾带着吕总去香港找许先生，许先生竟然没苛责吕总，但当着他的面：
斥责了许公子。
2022年6月，吕总升任世茂集团执行总裁。
3
去年初夏，中植创始人解直锟的侄子——中植董事解子征，走进吕总在北京的酒店。身材高大的解子征，当天跟吕总动手，上演了全武行。
此前，解直锟和许先生私交很深。解直锟去世后，许先生在治丧委员会名单之列。
中植和世茂关系也非常紧密。世茂很多自有项目，和几乎所有世茂的收购，背后都有中植做表外融资的影子。
因为合作多年，世茂负责了一些中植项目的代建。比如东四环著名烂尾楼中弘大厦刚被中植接盘后，世茂华北区域开始接洽代建。
这时吕总半路杀出。他对小解说，别做写字楼了，改成公寓，一平米能卖15万：
货值有100亿！
小解信以为真。一位中植高管后来跟包叔说，吕总的方案简直天方夜谭，京城哪是能随便改规划的胡建三四线城市，但吕总还是坚持这个方案，因为公寓代建费更高：
写字楼只能按工程造价收费，公寓能按销售额收费。
不仅是想挣代建费，吕总还希望中植用他推荐的设计公司：
白日梦设计。
白日梦设计成立于2022年初，母公司是深圳璀璨联盟，就是吕总在世茂以内部创业名义成立的那家公司，公司法人彭小维曾是世茂海峡公司的设计总。
白日梦简称LVD，拆开就是lvyi design，公司之前的名字更加直接：
吕翼设计事务所。
LYD只是璀璨联盟和璀璨管理旗下三四十家子公司之一，下面还有家居、装饰、建设公司。
吕总在世茂做代建时就举贤不避亲，跟甲方频频推荐自己的公司。这让小解非常不满，跟包叔抱怨：
怎么大钱小钱都想挣。
两年过去了，中弘大厦的公寓代建，还停留在方案阶段。吕总甚至没弄完建筑的外立面，项目因而错过了最好的自救期——解总当然很不高兴。
厦门还有一家名为优美新空的家居公司，成立于2021年，法人是吕总的助理，接下过世茂海峡项目的捆绑装修、软装、公区装修等业务；吕总还成立了专门做家电的公司，为世茂项目提供家电；成立了代理公司……
前段时间，世茂内部传出各种传言。比如说吕总带着世茂管理的壳，和自己洽谈的项目，以及自己的人离开了世茂——在交了一笔钱给老板之后。
一般房企员工离职，老板要给离职补偿。吕总大气，他离职，反手给老板发钱。
在北京和吕总一起被小解揍的，还有时任世茂管理北京公司总经理孟凡兵。作为吕翼麾下干将，孟这次当然追随着他的创业脚步，从世茂加入了璀璨。
孟凡兵离开世茂后，世茂内部发布公告，称孟凡兵在担任环深片区负责人期间，涉及杭州蒋村项目三次违规。
违规内容大概相同，分别是未经公司审批，擅自为总包对供应商付款提供担保、擅自与供应商确认远超合理价格的索赔、擅自签订供应商协议和付款。
包叔也不知道供应商老板是谁，那么有能量。
蒋村项目就是当年，吕总收购的泰禾资产之一，虽然远在浙江，吕总还是隔着半个中国，把他纳入了海峡公司环深片区的管辖下。
蒋村项目最近的一次违规在今年6-8月，某消防工程合同签署未经公司审批,未经公司付款审批流程,擅自付款：
1511万元。
两个月后，蒋村项目世茂西溪宸业主在政府留言板投诉——去年7月30日,项目公司发布公告,写明监管账户存在2.5亿资金及1亿按揭回款,足够支撑项目竣工及精装交付。
但是时隔一年,项目近期告知资金缺口巨大，导致精装修单位无法招标：
项目已实质停工3个月。
世茂在内部公告中说，孟凡兵违反集团管理制度,给集团造成经济损失,集团将采取法律措施：
追究相应法律责任。
今年中秋节那天，世茂员工什么礼品都没有收到。而吕总带着一众员工开了场家宴，地点是：
世茂海峡大厦。
一个月后，胡润2023年百富榜发布。榜单里待了20多年的许先生，跌出了榜单。
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我接触过的中国大多数民营房地产公司，不管规模做多大，都充满草莽气。
市场好的时候，老板和明星经理人一起大口吃肉，大口喝酒；市场差了，有的兵戎相见，有的，就直接没了。
疫情前，有家上市民营房企发生过一起数额惊人的贪腐案。我后来在一个烤串局上，问这家房企老板，有没有吸收前车之鉴，做好公司内控。
当时酒过三巡，那老板有点上头，直接指着我对面的大哥——他们公司一个区域总说：
以后干点啥，别让我知道就行。
我愕然。
几年后，这家房企暴雷。把公司拖垮的，就是当年坐我对面撸串大哥的区域。
这些年看很多大公司的起起落落。刚开始觉得看的经济规律，研究经济时发现其实都是政治，再后来发现一切都是历史。
最后发现都不是，其实是人性。
珍爱包叔，顺手“在看”
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