今年产品端的信号我们写了很多
比如房东手里的小户型越来越难卖、开发商为了创新小户型几乎卷成了麻花
这些都是正在发生的事实
但为什么会发生？
除了当下行业真的不好做、以及客户标准的提高，还有一个最本质的原因，就是
当下产品背后的规则变了
刚好后台看到一位朋友的留言，也说明大家都意识到了这个信号
相信各位对7090这个政策已经不陌生，2006年推出后，上海楼市就直接进入了小户型时代
虽然2015年已经默认放开，部分城市甚至取消了7090限制
但2016年，上海又规定中心城区土地出让中必须要有不低于70%的中小户型，以满足大部分人口的住房需求
于是这十几年下来，上海的小户型产品就一直处于供过于求的状态
不过，最近我们看到了一些明显的信号，都在说明
这种小户型的主流时代，可能真的要过去了
01
最先发生变化也最明确的，是土地市场
尤其当我看到这次上海四批次土地出让的完整公告，发现和以往有一个很大不同
就是中小户型面积配比，正在逐渐降低
过去，7090政策的要求是这样的：
@中国政府网
简单来说也就是，新建项目的90平以内小户型，占比必须达到70%以上
这个政策一出，此后差不多10年内，90平户型的供应一路飙升
甚至形成了大量90平小三房这类标准化产品
几乎所有开发商都绞尽脑汁投入到这个户型中，产品也越来越同质化
不过最近的四批次土地出让，却明显不一样了
普陀区北新泾产业园区的一幅地块，对于中小套型的配比要求
已经下降到了30%
这并不是偶然出现的一次例外
除了杨浦等历史风貌保护地块，本身不做户型套数要求外
这些地块中，有2幅的中小套型配比都来到了30%的水平
另一幅是临港，也是不低于30%即可
这个信号，几乎是打破上海楼市小户型格局的一个重要节点
不过我查了下这几年土地出让的要求变化，发现小户型面积配比的降低，并不是最近才开始的，而是早有迹象
过去7年间，上海楼市的中小套型配比一直在
局部放开
比如2016年，在中心城区70%配比的前提下，规定了郊区的中小套型供应不低于60%
但实际落地上，郊区的政策执行是比较灵活的

最典型的就是金山，甚至可以根据市场需求来调节比例
@金山区人民政府
以及今年二批次的奉贤新城08单元地块，中小套型限制甚至低至33%
于是市场上总能看到不少远大新的产品
包括2021年的文件中明确了，历史风貌建筑土地不要求户型配比，更纯粹的大平层社区也逐渐出现
@上海市规划和自然资源局官微
这些政策都为大户型产品提供了一定生存空间，但郊区远大新本身就不太好卖，大平层又非常稀缺
整体来看，对上海楼市小户型格局的影响其实是很小的
这也是为什么今天我们看到30%这个数字，会如此激动
普陀区的这幅地块，和长宁只隔了一条苏州河，相邻板块是均价10万+/平的长风
这样一块身价颇高的核心土地，自身素质也不错：容积率1.8，限高40米
再加上仅30%的中小套型限制，可以确定未来呈现给市场的，是一个以改善户型为主的低密社区
今年5月底上海土地交易中心牵头的那场闭门会议上，有开发商提出了一条建议：优化中小户型比例，提高大户型占比
@中国房地产报
而普陀区的这块地让我们看到了建议真的开始执行了
也意味着中心城区的小户型限制，将会越来越多的被解锁
02
于是这两年，随着政策不断动态调整，我们看到很多开发商也会抓住一切机会
尽可能的把户型做大
第一种情况就是哪怕要做小户型，也会努力多做几平米
比如各位有没有发现，这两年市场上常见的91-95㎡这个面积段
我统计了今年看过的几个典型户型，差不多都是这个范围
虽然多出了几平米，但事实上依然符合套内90平以下的小户型要求，也并不算违规
这一类户型设计的背后，也是小户型限制标准的一次突破
主要方式就是通过政府补贴容积率
而且可以获得补贴的方式非常多
比如绿色超低能耗建筑会补贴3%的容积率，装配式建筑也可以补贴3%
假设一个地块面积有10万平，只要其中一项符合验收标准，开发商就可以多建3000平
平摊到每个户型里，就是我们频繁看到的这种93平小三房
第二种情况就是争取把大户型做多
早前我们去松江踩盘，就发现万科海上映象这个盘，通过跟政府协商
中小套型限制数字已经到了40%
意味着有六成空间可以用来做大户型产品
还有一种最明显的趋势，就是本身大户型的面积也越做越大了
今年我们实地踩盘时就见到了各种150平以上的大户型产品
杨浦滨江的缦云上海，首入上海市场直接推出2000万+起步的全大面积段产品
三期面积段为约159-323㎡
而且整个项目流速非常快，今年累计销售额已经破了110亿
更夸张的是，在一些开发商眼里，似乎200平起步才是真·大户型
龙盛福新里的主力户型，已经来到了400平的高位线上
这两天又看到翠湖六期的消息，网传明年即将入市的产品为约435-1296㎡大平层
翠湖六期网络效果图
如果消息属实，那么明年上海大户型产品的厮杀中，翠湖估计又是妥妥的顶流明星
最典型的就是虹桥润璟这个盘
首开只推了2个户型产品，一个就是小户型里的92平三房

另一个直接跳到了198平四房
没有中间户型过渡，要做就做最大
这个设计思路也反映出开发商对于市场的敏感性
一切的一切都在证明，大户型已经成为市场需求的主流

03
为了验证这个趋势是否正确，我们也整理了一份一手数据
发现目前新盘市场的去化结构已经变了，而且正在出现2个真实变化
一个就是大户型供应量很少，但成交很高
首先来看供应，少到什么程度？
今年前8个月，上海180㎡以上的新盘供应只有不到1800套，占全市供应的约3.5%
供应的缺失让大户型几乎成了市场上的唐僧肉
这种情况下，成交的走高也在意料之中
我在数据库里拉取了近5年上海一手新盘的成交情况
其中90-150平这个面积段，每年的成交占比是这样的
数据来源：兔博士
近五年内，哪怕非正常时期成交占比也是一直上涨的
尤其今年，市场遇冷的情况下，前11个月的占比已经超过去年全年了
在我统计的近五年36万+条数据中，仅仅是90-150平的面积段，成交量就占到了66.86%
可见这个户型在市场上的砥柱地位
反馈到市场层面，也有一个说服力更强的真实案例

浦开云璟总共入市318套房源，引起接近1600人认筹
而其中71%的人，都在选择供应套数更少的大户型房源
值得一提的是小户型的单价还比大户型低上1万，但意向客户还不到大户型的一半
到这里，另一个趋势也显而易见了
小户型供应非常多，但成交占比却在不断缩小
这句话在数据上，有非常直观的体现
我直接做成了折线图，是不是足够一目了然：
数据来源：兔博士
尤其近三年，小户型几乎失去了市场的吸引力，成交占比迅速下滑

今年前11个月的成交量还不到1万套，占比甚至不如2021年的一半
这三年的趋势可能不代表长期走向，但至少能说明目前市场的导向，确实在变

所以我们之前跟各位探讨小户型为什么不好卖了，此刻这个数据就是最清晰的回答
总的来看，占着上海至少一半以上供应量的小户型
无论在政策层面还是市场层面，都在被明显的“抛弃”
04
这一年多来，无论是我们亲眼见证的项目现场，还是今天的真实数据，都在说明一件事：
上海楼市的小户型格局正在被打破
但这些现象和数据，并不是在否定小户型产品的价值

回过头来看，在大部分人都无房的时代，7090政策刚好满足了一个阶段内的上车需求
承担了居者有其屋的责任
只是如今，这一批小户型业主也已经进入置换阶段
长期来看，这样的改善需求将会被持续放大，仅仅是“有的住”已经不能满足他们的需求
当下楼市更需要的，是那些让人“住的好”的产品
而大户型产品也再次迎来了价值刷新的机会，成为楼市下一步的需求走向
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