7年前，上海陆家嘴斥资近百亿拿下苏钢地块，楼面价比周边低一万一平，双方就土地污染评估及修复问题达成协议，随后几年，陆家嘴开始陆续开发和售卖楼盘项目。2021年6月，一份环评报告揭示苏州雷丁学校被高度污染，苏州污染地块进入公众视野，然而陆家嘴仍然继续开工卖楼。两年多之后，陆家嘴为何主动又将污染地块事件曝光并将苏钢等多家单位告上公堂？
作者 |李   逗
编辑 |孙春芳
运营 | 刘   珊
住在苏州陆家嘴锦绣澜山项目附近的人有时会闻到一股刺鼻的、像臭生鸡蛋一样的味道。白天还不算浓烈，但一到夜晚，这股浓烈刺鼻的味道，会随着北风阵阵袭来，挥之不去。
当地人猜想，可能是氨类物质的燃烧味道，亦或者可能是多环类有机化合物的蒸发，没有人想得到，它会和一种超强致癌物产生关联。
直到2023年11月传出土地污染物致癌物超标，并引发上海陆家嘴和苏钢集团百亿诉讼案后，苏州绿岸地块有污染一事才迅速引起全网热议，尽管这一污染事件在几年前就已经被当地曝光，但当时并没有引起这么大的关注，地块上的开发商上海陆家嘴也没有太大的反应，它甚至还继续开发、卖房。
然而这次不一样了，因7年前斥资85亿元拍下17块地，如今却怀疑其中14块地都是“污染地块”，上海陆家嘴11月3日晚发布的公告显示，其一口气状告了苏钢集团和4个苏州当地的国企和环评单位，并要求索赔100.44亿元。
陆家嘴提出，苏钢集团没有告知污染地块面积事实，导致其巨额损失。而苏钢集团在11月10日凌晨发布《情况说明》，称陆家嘴拿到地后没有做好污染吸附，造成更多地块的二次污染。
一来一往间，问题变得越发复杂了。但也正是通过两大集团的互怼，超过600多户业主才知道，自己住了两年多的房子，可能真的存在着令人难以置信的重大致癌隐患——超标50倍的苯并芘。
苯并芘是一种被世界卫生组织国际癌症研究机构认定的一级致癌物质，它会进入空间、水和土壤中，造成进一步的污染扩大。而这些看不见、摸不着的化学物质，正在搅得污染地块上的业主人人自危。
这块地污染情况究竟如何？不同权威部门的环评结论为何差别巨大？怎样的环评，才能保证人体健康不受污染？种种疑问，都在打破这片土地上的平静。

不断扩大的“污染”面积

几度登上热搜的苏州绿岸项目地块，其实是苏州当地曾经名声大噪的热门区域——苏钢老厂区。被陆家嘴接手前，它属于苏州当地最大的钢铁厂——苏钢集团。
苏钢集团是一家建厂66年的老钢铁厂，2014年8月，因为经营不善亏损严重，苏钢老厂区全面关停，并将原本的工业用地，变更为住宅及商办用地，分为17个地块打包挂牌出售。
苏州本地房企人士李洋对「市界」透露，“当年的那个时间点，确实有不少工业用地性质变更。那时，苏州市政府有个‘退二进三’的政策，即，将低效利用、产能落后的工业用地退出，用于发展第三产业。而对于中间的交易流程，并没有严格要求公开出让”。
工业用地转化而来的地块，究竟有多划算？光算算地价就知道了。2016年，财大气粗的上海陆家嘴经过222轮的报价，以85.35亿元的总额在上海产权交易所竞得，总占地近1500亩。
虽然地块总价高昂，但对于背负着“走出去”使命的陆家嘴而言，面对这么大体量的便宜地块，很难不上头。毕竟，和相隔1公里的弘阳地块楼面价高达18000多元相比，苏钢17个地块的楼面价只有8000多元/平，差了1万。
“陆家嘴拿地的时候，苏州土地市场和新房市场都处在上涨期，但凡能拿到的地都是香饽饽的。”李洋说道。
拿到地的第二年，2017年，陆家嘴开始进驻开工，先后修建了苏钢集团安置房、部分小区、大型商城、学校等，当年开盘的商品房最高时一度卖到25000元/平。
但陆家嘴在相中了地块高收益的同时，带给它的还有高风险——土地污染。从公开资料来看，2014年1月至2015年12月，苏钢曾委托第三方机构编制了地块详细调查和风险评估报告，均通过专家评审，并提交至苏州市生态环境局备案。
当时的评估报告称，苏钢地块土地污染影响不大，污染范围不到2万平方米（地块总计约1500亩，100万平方米），最终修复费用还不到5000万。后来，对于部分污染的地块，陆家嘴也进行了修复，风险评估、土壤修复报告也上报给苏州市生态环境局备案了。
紧接着，一栋栋住宅楼随之拔地而起，陆家嘴在锦绣澜山项目上，一连开发了3个住宅小区，分别是绣庭、锦园和峰誉亭。其中，锦园、峰誉亭分别建于14和15号地块，绣庭小区则建于12号地块。
但令人震惊的是，沉寂多年，污染问题突然掀起轩然大波。
根据苏钢集团1月10的公告，17幅土地中有7幅土地（1号、2号、3号、4号、5号、6号及非焦化区10号）存在污染，局部区域污染严重，而已经有人入住的14、15号地属于可安全利用地块。
但陆家嘴则表示，已确定存在污染的土地数目是14块，污染地块是1至13号地，以及17号地。但另外3个已经建成住宅的14、15号地块，和建成学校的16号地，则未明确披露污染情况。
面对这两份迥异的调查结果，两大集团都把过错指向了对方。陆家嘴称，“苏钢集团在土地调查用途变更以及出让的过程中，存在弄虚作假等行为。”而苏钢集团则在声明中表示，已经告知过土地污染的情况，双方知情且同意承担风险之后，才有后续的交易。
简而言之，双方都在朝着自己有利的方向解读。这一罗生门事件，让从事专业土壤检测人士的陈远也觉得很诧异。
陈远对「市界」表示，“调查有很主观的部分，不同工程师做出来结果会有差别。检测标准虽说有统一，但怎么做检测，里面门道很多。这也意味着不会让工程师随便采样。从流程上讲，报告最后有专家评审，不会搞得太儿戏。”
对于污染的真实情况，陈远认为要比想象中更复杂。苏州地块污染事件爆发之前，陈远曾来到污染地块附近。地块附近的多环类物质气味，和修复后仍然一片狼藉的地块，让陈远一眼就察觉出，土壤修复有问题。
目前，有关土地污染真实情况依旧迷雾重重，盘根错节，各方也在等待司法机关的进一步调查和认定。

谁揭开了污染地块“面纱”？

陆家嘴在苏州绿岸项目上下了血本，除了拍地时投入的85亿元之外，它在2号、8号、9号等五幅可能存在污染的地块上陆续进行的开发建设，投入资金也已超过20亿元。
污染地块的停工，对陆家嘴来说损失巨大。一气之下它把苏州高新区管委会、当初的土地调查编制单位以及苏州市自然资源与规划局，都起诉了。
然而，整件事最蹊跷的地方在于，作为开发商的陆家嘴并未在第一时间发起诉讼。
苏州的污染地块，被曝光得非常偶然。在百亿诉讼案之前，苏州污染地块的事件曾几次在当地引起舆论热议。率先发现问题的，是一所国际化中学——苏州雷丁学校。
苏州雷丁学校是由上海陆家嘴集团投资建设、苏州伦华教育和英国雷丁学校合作举办的一所九年一贯制国际化学校。这所学校在2018年6月落户苏州，2021年3月开始招生。
苏州本地一位曾经计划报名的家长告诉「市界」，“2021年6月份的时候，就有人跟我说雷丁学校已经招完生了，许多人都带着孩子去面试。当时因为它第一年开学，学费是17万一年，比苏州另一个国际学校外国语学院要低一些。”
这些学生、家长都在为2021年9月秋季正式开学做准备，而他们中大多数人并不知道，学校所建的地块此前曾是工业用地。直到开学3个月前，第三方检测机构的环评报告，意外曝出了该地块存在污染。
之后，苏州雷丁中学未能取得开学手续，苏钢17幅地块开始进入污染自查阶段。而苏州雷丁学校的突然中止，也打破了陆家嘴集团的整体规划。
“雷丁学校后面的地块，它们原本计划打造大平层、联排别墅、写字楼等。”一位苏州本地人士对「市界」透露。
只不过，苏州雷丁中学的临时停学，虽说掀开了污染的一个盖子。但在楼市火热的行情下，却并未真正扰乱陆家嘴的销售节奏，仍有大量业主购买了污染地块附近的房源。
雷丁中学检测出污染不合格时，刘霞买的那栋房子依旧在正常售卖，此后也并没有影响到贷款办理。而原本计划在当年10月份进驻商圈开业的商户们，也都及时挂出了店面的营业招牌。
有关污染地块的消息，就此低调了半年多。直到2022年3月，中央环保督察组2022年3月底进驻江苏后，接到两起关于苏州绿岸项目（即苏钢地块）的举报，陆家嘴集团项目再次进入公众视野。
据财新网披露，举报信称，该项目17宗地块中有4宗地块土壤污染严重，包括苏州雷丁学校所在地块。一个月后，江苏省政府官网公布，第三方检测机构检测结果显示苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。
看到官方消息后，入住了两年多的业主们一下子炸了锅。他们迅速赶到项目售楼处讨要说法，然而，苏州绿岸项目售楼处人员早已人去楼空了。
业主刘霞对「市界」表示，“5月后，绿岸开发商的工作办公区域一直由保安把守，我们无法进入。虽然一直在找他们，他们总是有事找各种理由不见。”
随着土地污染问题的暴露，苏州绿岸项目的所有销售也被迫按下了暂停键。而那一年，苏州楼市也从火热成交的势头，逐渐过渡到了平稳期和下行期。
王雨表示，“2023年4月之后，苏州西北部开启就一轮暴跌，二手房从25000一路跌到14000，因为那边库存量太大了，而锦绣澜山距离地铁三四公里，很难卖出去。”
也因此，不少人也猜测，这次石破天惊的诉讼不仅仅是所谓“毒地”的争议，更在于房地产市场形势逆转后的“自救”。
“买卖双方对于这个事情都是心知肚明的，只不过大家当初各自有各自的诉求和关切，选择避而不谈，现在因为房地产市场遇冷、土地价格下调，不得不暴露了。”李洋说道。
不过，从投资角度来看，陆家嘴集团在这件事上损失惨重。地块污染被大面积曝光之后，园区内原本热卖的商品房，由于大量业主被迫搬迁，一下子空了很多。

焦虑的业主

如果苏州楼市还像2021年那样繁荣，污染地块的消息是不是就不会公之于众？对于这个问题，污染地块的业主们是无暇思考的。
两大集团“神仙打架”算的是经济账，但对于住在这个区域的业主来说，却跳入了一个危及生命的深坑。直到污染风险被全网曝光后，许多人才忍不住回忆，一些令人不安的信号都被忽视了。
比如，从买房到装修的半年多时间里，张佳从未听到过鸟叫声，这让她觉得很反常，“因为小区本身是在远郊区，树很多、草坪也多，按理说应该会有鸟叫声才对”。
准备装修时，张佳在楼下草坪里专门种了些无花果树和樱桃树，等着树长高了后，还能吃些新鲜的樱桃、石榴，但后来这些树也都死掉了。
住得时间久了，业主们渐渐发现，小区里的植物每年都会死一批，每年基本都要更换一批新的植物。大家只是觉得，小区里的土质应该是不太好。
没有人会想得到，热门开发地块，已经建有学校、居民小区、商业设施的地块，会有重大的致癌风险。“买房的时候，开发商只告诉我们这附近政府会有规划热电厂等，并未提到任何关于污染的问题。”多位业主表示。
直到2022年4月，张佳在政府官网上看到了陆家嘴地块污染情况，其中有污染的13号地块，距离她所在的14号地块，相隔不到20米。
张佳马上慌了，她迅速找到项目开发商询问，对方的回应则是“等通知”。但过了没几个月后，张佳再次来到锦园项目售楼处时，那里早已人去楼空。直至2023年11月份，陆家嘴和苏钢的百亿诉讼案一事被再次关注。
这之后，许多业主逐渐搬离小区，但据张佳透露，“目前仍有70%的业主不愿意离开。同时，由于舆情的进一步扩大，贝壳二手平台已经撤掉了所有这个小区的二手房。”
如今，张佳带着家人还租住在拆迁房里，房租上要比周边住宅楼便宜得多，但她每天都能听到各种麻雀、燕子的叫声，张佳觉得很心安。而那个买了2年多的房子，张佳到现在还每月交着房贷，但却一天都没敢住过。
和锦园小区相比，大量居住在峰誉庭小区的业主们，感受要更为复杂。峰誉庭小区与锦园小区仅有一街之隔。此前有媒体报道，该小区入住率已达9成，共有6栋高层住宅，超600户。
原本，他们也都过着普通人的买房生活，每月数着工资还房贷。但陆家嘴的一纸公告，让超600户业主们的生活不再平静。
杨兰是峰誉亭的业主，2020年底，她带着一家人搬到了新装修好的房子，已经住了两年多。但现在，伴随着污染面积的不断扩大，杨兰一家人必须得搬离自己的家，“致癌物质超50多倍，谁住谁不慌？”
“2022年就听说了污染地块的事儿，但当时大家并不敏感，因为报告中的污染地块距离我们大约还有4公里远，所以我们认为这块地至少安全，于是决定先住下去。但现在，隔几米就是污染地块，连着一块都是我们的地。”杨兰说道。
根据陆家嘴方面的公告，绿岸项目的17个地块中，仅有14号、15号、16号地块还未有信息披露，而这三个项目是两个住宅用地和一个教育用地。其中，14号地块正是锦园，15号地块则为峰誉亭，16号地块为一所幼儿园。
面对这则让人摸不透的消息，居住在峰誉亭的业主们心里发慌。业主们也曾经想过集资找检测机构，却都遭到了拒绝。后来，杨兰反倒觉得检测机构的数据做了意义也不大。
“陆家嘴跟苏钢集团那么大的集团，检测数据都不一致，现在老百姓再去找检测机构，可信度更不高。”杨兰说。
到目前为止，业主们的诉求只有一个：退房。然而，忙着处理诉求纠纷的陆家嘴显然是无暇处理，眼前它需要先搞定自己的麻烦事，想办法从苏钢集团等5个被告那里挽回已经花出去的百亿损失。
陈远对「市界」说道，“这类钢铁厂的污染修复极难，而苏钢地块则属于天花板级，治理费用非常夸张。即使是换新土，也不知道要换多少土，要边挖边看。另外换去哪，一路上会不会再造成污染，这些问题都不好处理。”
不过，对于陆家嘴来说，换土或许是解决目前污染困境的最佳方案，然而，即使换了土，解决了污染问题，它能解决楼市下行中房子不好卖的问题吗？
一轮喧嚣过后，那些被污染地块真正伤害到的业主们，又该何去何从。
（李洋、王宇、刘霞、杨兰、陈远、张佳、陈莉均为化名。）
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