《大城楼市》
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 文 | 清和  智本社社长
当年熊彼特说，企业家不是指某个阶层，而是指那些对资源进行创新组合的人。今天我说的中产家庭，也不是指某个阶层，而是代表现代社会对抗特权与阶级固化最重要的一种属性——流动性。当企业家衰落、中产家庭下沉，低收入者的处境也会更加艰难，社会中的大多数人都是受害者。为什么？
本文分析中产家庭的房地产、教育问题，及其背后的社会流动性问题。
本文逻辑
一、梦醒时分
二、梦断蓝桥
三、梦回繁华
【正文6000字，阅读时间15'，感谢分享】
01
梦醒时分
房子，几乎承载着中国中产所有的财富梦想与家庭幸福。
从无产者到有产者，一个重要的象征就是购置房产。美国、英国、德国家庭的房产占其资产配置的比重在30%-40%之间，中国家庭70%资产配置在房产上，而中产家庭的比例则更高。
在一个国家经济腾飞期间，中产家庭大规模涌现，购房需求快速上升，房地产价格迅速上涨，中产家庭的资产也水涨船高，也因此被定义为“中产”。
但是，当房价下跌，便是中产家庭梦醒时分。
有人想，房价下跌，资产缩水，对中产家庭其实没啥影响，日子该怎么过怎么过，但最怕的不是资产缩水，而是债务。
大多数中产家庭都使用杠杆买房，背负着沉重的房贷。当然，富人阶层也大规模使用杠杆买房，但是他们对杠杆的掌握要比中产家庭灵活得多。
我在2019年智本社公众号刚上线不久发表了一篇文章，叫《全球中产阶级 | “纸牌屋”与“扫地出门”》。这是智本社第一篇阅读破万的文章。在文章中，我提出一个观点：房产是富人的财富，是中产的债务“纸牌屋”。
对富有阶层来说，房产是财富，是投资品；对中产来说，它是具有投资属性的消费品，通常还是昂贵的奢侈品。启用杠杆投资和启用杠杆消费存在区别，前者的流动性无论在何时几乎都强于后者。
富有阶层可以根据房产市场的行情灵活选择，当房价上涨时可以选择出售套现、抵押套现投资，抑或是长期出租获取收益。而中产家庭的房产受制于教育学位、婚姻生活、社会习俗等非投资性因素，无法根据投资的要求自由选择。
更重要的是，中产家庭的房产还是债务的“纸牌屋”。资产和负债是一体两面，对于中产家庭来说，房产的资产是纸面上的财富，负债却是真实的、刚性的负债。
当房价上涨时，富人阶层的可变现房产价值上涨，而中产家庭不过是“纸上财富”——多数中产家庭不会卖掉唯一住房套现。当房价下跌时，富人阶层和中产家庭的房产价值均缩水，但富人阶层可选择出售房产，在价格相对高位时锁定资产价值，完成去杠杆、降债务，而中产家庭只能坐等资产缩水，资产负债表恶化，债务率上升。
所以，对于房产属性的不同界定，直接导致中产家庭与富有阶层在房产投资上的风险偏差。相比之下，中产家庭在房产上更容易损耗财富，且背负高债务。
最近几年，房地产价格触顶下滑，部分城市大跌，早起低价买房的中产倒影响不大，但高位接盘的中产煎熬，高利率，高房贷，资产缩水，甚至沦为“负资产”。如果不幸撞上开发商债务暴雷，工程烂尾，那将是中产家庭的“噩梦”。这代人一生的幸福被房子给套住了。
除了房产，中产家庭另一大“噩梦”是教育。
为什么中产家庭对房产和教育那么执着？
对中产家庭来说，房产是当下唯一的奢侈品，教育是未来唯一的投资品。中产家庭的第一大支出就是房子，第二大支出就是小孩教育。
中产家庭缺乏可继承的资产，除了唯一的一套房子，剩下的只有知识。大多数中产是技术工人、知识工作者和小企业主，他们凭借自己的知识与才能跻身到中产位置。这是他们的成功经验。
但是，知识最大的问题是学习的边际成本极高。一个律师父亲很难复制一个律师儿子，一个设计师母亲无法确保自己的孩子也成为设计师。通常，中产父母希望把学习方法传递给孩子，培养他们的学习习惯，帮助他们考上更好的大学。
中产家庭的传家宝，不是“皇位”，也不是房产，而是“家规”。家规可能包括几点洗澡、几点做作业，也可能涵盖待人接物、礼仪礼节。总之，中产父母，不论苦口婆心也好，言传身教也好，就是希望孩子能够学有所成、自律自立。
中产父母是教育“卷王”，在小孩教育上投入的精力、时间、金钱占比，远远超过富人和低收入者。中产家庭孩子较少，追求成材率，可以说是“命悬一线”。他们认为，如果孩子能够考上重点大学就意味着“上岸”了，至少可以复刻自己这条“大学-知识工作-中产”的道路。
但是，最近几年，中产父母的教育焦虑大幅度上升。
原因是，大厂裁员，工作难求，大学毕业生失业率快速上升，教育投资的收益率明显下滑，教育投资预期趋于悲观。近些年，为了回避就业，毕业生纷纷考研，2023年考研报名人数474万人，是2018年的两倍。不过，2024年考研报名人数为438万，较2023年减少了36万人。
这是中产教育的梦醒时分。大家明白了，就业没法回避。以当下的就业形势预测，如果继续押注教育，投资收益率将持续走低，还不如放弃考研、直接就业。
但是，教育是中产家庭未来唯一的投资品。如果教育投资无希望，那么中产家庭的梦想自然就熄灭了。
人世间最大的痛苦莫过于“梦断蓝桥”。
02
梦断蓝桥
最近40年，中国涌现了大批中产家庭，他们拥有自己的房子，信仰“知识改变命运”，但房子和教育把中产家庭拿捏得死死的。如果二合一，那绝对是地狱模式。
学位房，既是中产家庭最昂贵的奢侈品，也是教育的投资品。教育，原本是公共资源，跟私人房地产挂钩，形成了学位房。那么，学位房就成了优质稀缺的公共资源兜底的私人产品。这就涉及到优质公共资源分配不合理的问题。
学位房的本质是城市生存权的争夺。“房产-教育-城市生存权”，是中产家庭隐秘的竞争规则。为了争夺城市生存权（婚育权、优质教育选择权、社会地位等），中产家庭大规模加杠杆贷款买房。中产贷款买房，并非基于正常的市场投资或消费，而是生存权所迫。
另外两个因素加剧城市生存权的竞争烈度：一是银行信贷超发，二是土地供应稀缺。
2015年这轮房价是如何上涨的？涨价去杠杆。当时，房地产库存上升到历史最高，怎么办？去库存、去杠杆。通常，主动去库存是降价刺激销售。但是，这轮操作涨价去库存，足以惊醒马歇尔。到底是怎么做到的？
一是先收紧土地供应。当时，深圳新增居住用地供应在大城市中是最少的，房价也是涨得最早、最快、最高的。二是扩张货币与信贷，棚改货币化给房地产注入抵押补充贷款3万亿，以货币化的方式极大地刺激了需求。
结果，从2015年到2019年，全国一线到四线城市全面大涨，富人家庭加杠杆炒房，农村家庭拿出两代积蓄进城买房，城市中产家庭贷款血拼学位房，共同争夺城市生存权。
在这种规则之下，中产家庭一旦入局，房地产兴艰难，房地产衰也艰难。
2019年10月份，我写了一篇文章叫《房地产时代谢幕了》。2020年，房地产上演“最后一舞”。2021年-2022年，房地产急转直下，开发商债务暴雷，信用崩坏，信仰崩溃。高位接盘者，债务压顶，若叠加烂尾楼，梦断蓝桥。
中产家庭，用两代人的储蓄、一辈子的收入和透支下一代消费换来的房产，面临资产通缩的风险。所谓家庭资产保卫战，对中产来说是没有意义的。
更大的挑战还在于，资产缩水，债务刚性。
中国家庭的房地产市值在最近三年缩水普遍在10%-30%之间，但债务没有下降。今年三季度末，全国住户贷款余额79万亿元，其中个人住房贷款余额38万亿，占比48%。个人按揭贷款余额首次下滑，同比下降1.2%，增速比上年末低2.4个百分点。城市家庭提前还贷，不再大力扩张负债买房，而是选择去杠杆、压缩资产负债表。
今年我一直强调要尽快降低存量房贷利率。原因是价格快速下降，自然利率也下降，如果房贷利率不下降，相当于真实的偿债负担更高，结果提前还贷率大幅度走高。
部分家庭使用利率更低的经营贷来置换存量房贷。三季度经营贷余额同比增长18.2%，比上年末高1.7个百分点。但是，需要注意的是，如果房产资产继续缩水，经营贷续签的时候可能会重新评估房产价值，导致贷款额度下降。这就是典型的资产缩水引发的资产负债表衰退。
下半年，存量房贷利率下调。不过，由于整年CPI下降幅度超过2个百分点，PPI持续下跌，真实利率并未下降，家庭偿债负担依然有所上升。
房地产市场崩坏，大大降低了中产家庭的住房焦虑，但对宏观经济的拖累，正在深层次地影响着中产家庭的就业与收入。最典型的是，家具、家电、建材、装修等小企业生存艰难，小老板中产收入下滑；大厂裁员，职业中产失业，失去家庭收入。
中产、中年、中层，若三合一，即“三中人”，是最痛苦的。中产，资产是虚的，债务是实打实的；中年，扛起老人养老和小孩教育的重担，如果父母没有养老金，小孩学位房不好，这两项负担足够重；中层，上不去，下不来，成为裁员的重点对象，再就业、能拿到养家的薪水不易。
现在中国社会，老年人，广场舞跳起来，活力四射；年轻人考研考公式躺平，一言不合就炒老板，他们要不就没入局，要不就有家底；唯有中年人，忍气吞声，加班加点，“躺不平，卷不动”。
这一代人“三中人”被房子、教育给捆绑了，但现在的年轻人将来可能不会面临这两座大山。
主要原因是生育率断崖式下跌。如今，新增人口跌破1000万，大学毕业生超过这个数。未来，出生人口还将继续下降，公共教育资源相对充裕一些，2020年开始出生的孩子广义上的升学压力下降，父母鸡娃的烈度也下降。
同时，出生人口下降，住房需求下降，房屋从稀缺转向过剩，只剩下北上广深少部分大城市的房屋供给不足。从人口的趋势来看，住房价格未来10年-20年均持续下降，下一代“三中人”的住房焦虑也将下降。
你会发现，破解这一规则的办法最后还是生育率。生育，也是人的经济行为。当学位房价格高、房贷重、教育卷时，新一代年轻人选择少生育、晚生育，降低居住和教育成本。一旦人口的供给下降，需求自然下降，而之前大力扩张的住房和教育供给便过剩。
不过，这代年轻人也可能会遇到其它难题。过去40年经济大势向上，未来经济走势不同，政府、企业和家庭将进入漫长的去杠杆周期，投资、消费以及出口的约束收紧，他们所遇到的职业、事业与收入的挑战可能更大。
03
梦回繁华
有人可能会说，你们说中产辛苦，低收入家庭就不辛苦吗？
当然，辛苦。
其实，我们在说中产，并不是代表这个阶层，也不是一种阶级思维。为什么现代社会如此强调中产的重要性？
中产不仅仅是社会稳定的中间力量，更重要的是它代表着现代社会最为重要的一种属性——流动性——财富、权利（权力）与情感的流动性。
没有经历过等级社会的人对此可能体会不深刻。传统的欧洲是一个等级社会，阶层之间是不可能流动性的。看托克维尔的《论美国的民主》、茨威格的《昨日的世界》，你会发现，这两位欧洲传统贵族出生的学者，他们非常关注近代中产崛起给政治与社会带来的各种变化。
茨威格讲到他的父母，父亲家是商人家庭，两代人通过经商进入富裕阶层。这就是那个时代的流动性。母亲家是意大利银行贵族，家族势力分布全球。茨威格说，母亲从来不会将父亲的亲戚与自家的亲戚相提并论。这就是一种阶级固化。
托克维尔分析中产兴起对美国民情的改变。在传统的欧洲，贵族与普通人之间几乎没有任何交集，仅存在政治上的关系，彼此无法产生同情共感。在一个等级社会，情感不会垮阶层流动——这是风险的来源之一。但是，美国不同，中产的兴起促使不同层级的人可以相互交流与理解，产生同情共感，使得民情更加温良。
作为社会剧变的受害者，托克维尔和茨威格最初均对欧洲的民主狂热感到担忧。正如法国大革命那样，底层革命容易将民主政治推向民粹政治，对贵族甚至任何人群发动“以人民之名义”的暴政。后来，托克维尔和茨威格都意识到，中产的兴起是社会破坏力最小的一种演变方式。原因是，随着财富的增加，中产要求政府提供更多的公共用品，如法治保护私产，进而参与政治权力，扩大政治民主和推动国家现代化。同时，中产是一股可流动的力量，他们的财富、权利（权力）与情感，与上层、下层都保持流动性，容易促进社会结构温和演变。
所以，当我们在谈论中产时，并不是说在维护这个阶级的利益，而是希望打破阶级的固化，捍卫一个社会的流动性。
当中产家庭更加辛苦、企业家衰落的时候，低收入家庭定然也更加辛苦。原因是，中产下沉、企业家衰落意味着流动性下降，阶级趋于固化，社会中的大多数均为受害者。
那么，如何避免流动性下降？
流动性的第一大障碍就是特权。特权垄断资源，为信息、资本、技术、人口和情感的流通设置层层阻碍。比如，将农村人禁锢在农村，农民不能进城找工作，导致城乡割裂、各种二元、三元结构。城市人在国企工作有养老金，农村人在农村种地缴纳粮食但养老金极少。资本不可能垄断，特权才能垄断。如果资本垄断，其背后一定是特权与资本合谋。
反过来，只要开放流动性，人、物、钱和信息流通起来，市场自发自生，价格发挥调节作用，资源配置效率提升，财富迅速增加，大批穷人变成有产者，甚至是中上产者。当然，流动性的另一个特点就是能上能下，能者上，不能者下。在市场竞争中，中上产者也可能暂时被淘汰。正如斯密所说的，只要启动市场，哪怕最底层的人，他的处境都可以得到改善。尽管中产也在捍卫自己的利益，但每个人不都如此吗？只要不是利用特权，任何自由的竞争是良性的。这样的社会才是有活力的社会，也是公平的社会。
流动性的第二大必要条件就是法律保护个人权利与自由。
在国家转型期间，政府最开始需要收入，开放一定的流动性，引入资本和技术，让农民进城打工，市场启动，效率提升。但是到一定程度，开始收紧流动性，财富晋升难度增加，中产家庭下沉。这个时候最需要的是法律来保障个人的权利与自由，包括保护私人财产、企业经营权等。
所以，一个中产持续涌现的社会，既是一个高流动性的社会，也是一个能够保护个人权利与自由的繁华社会。
当社会流动性下降时，怎么办？
长期来看，穿越政治和经济周期需要改变观念、调整思维。当前是中国家庭资产与债务、投资与消费调整的关键窗口期。
概括起来十二个字：降低预期，适当参与，锻炼身体。
降低预期，去杠杆，降债务，把未来投资预期和家庭收入的预期降低，更多考量不确定性风险，通过债务置换把利息压低，尽量少借钱消费、透支消费。在资产配置上，需要储备一些现金与存款，现金为王，谨慎投资股债，出售二三四线、老破小房产；如果手有余钱，尽量选择多币种、全球化投资，为下一代做好风险隔离。
适当参与，是什么意思？
当流动性下降时，搭便车动机上升，人人都希望别人来阻止这种事情的发生。己所不欲，勿施于人。每个人尽量多支持改革开放，多支持自由市场，多支持政治与经济改革。当流动性下降时，个人最基本的底线是“不作恶”。
最后是锻炼身体，穿越周期靠身体。
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