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‍‍昨天一个移居日本的朋友跟我吐槽，他想在东京买套房，约了当地中介，结果拿到资料一看傻眼了： 
六本木、麻布和白金台好一点的公寓，现在每套已经涨到2000万人民币以上。
疫情之前，他就想买房，当时一套的价格才900多万，本想着疫情后房价再跌一跌，结果涨了一倍还多。
日本楼市一直都是房地产研究的重要课题，对我国楼市也有重要的影响，好奇于此，我专门把近几年日本的房价数据整理了一遍。
下图，是由日本不动产研究所公布的，近五年日本东京都会区房屋价格指数。
可以明显看到，从2020年开始，日本房价就开启了上涨模式，房价指数从最低93点，一路飙升至最高118.19点。
这是该数据有统计以来，上涨时间最长、涨幅最大的一轮。
截至今年9月，东京新建公寓平均售价已经逼近96.1万日元/㎡（折合人民币约4.76万/㎡），连续7个月出现同比上涨。
也就是说，在长时间保持极低通胀，居民收入没有太大改变的情况下：
东京公寓价格，已经超越了1990年的历史峰值。
这和大部分人印象中的日本楼市不太一样，甚至连日本当地人都无法理解。
因为上一次房地产泡沫危机带来的灾难太深刻了，几乎一夜之间，房价崩溃，高杠杆的炒房客被逼至跳楼，很多人一生背债，到死都没还完。
年轻人看到老一辈的经历，再也不会相信房价还能上涨，甚至对买房这件事，非常排斥。
那么，日本楼市究竟是怎么重新站起来的呢？
五个字：
外需带内需
2020年，因为疫情，美国开启了新一轮量化宽松，印钞机马力全开，热钱涌入市场。
就像之前，我在美国那篇文章中分析的一样，热钱一部分流入了美国楼市，造成了美国房价暴涨。另一部分，则开始在海外寻找价投资产。
这波浪潮中，包括越南、柬埔寨在内的东南亚楼市，被捧上了神坛，日本也在其中。
日本一直维持低利率和超宽松货币环境，日元又相对美元持续贬值，对于美国机构来说，买入“日系房产”，成本进入历史低位。
著名机构，比如美国的黑石、高盛，新加坡的政府投资机构GIC，都在2020年后开始大规模扫货。
东京的一线写字楼和高端住宅公寓，一栋一栋地买；2022年，为了东京核心区一娱乐项目，黑石和GIC甚至撕破脸皮疯抢......
就连马云，都在日本温泉胜地箱根，整了一栋别墅定居。前段时间，还有网友在被称为“东京心脏”的高端小区里，偶遇了刘强东，疑似也购买了该小区公寓产品。
眼看外国人加仓房产，日本人也开始逐渐恐慌，就像20多年前，人们开始为了房价上涨而感到担忧。在日本的媒体上，大量充斥着，赶紧买房的信号。
外地人带动本地人，房地产预期彻底被扭转，停滞20多年的日本房产，重整旗鼓，一路狂飙。
那么日本楼市是纯靠外资拉起来的吗？
也不是。
我在看了黑石、高盛的投资研究报告后，发现他们也是以多维度去定义楼市的增长性，其中重要的参考标的有三个，分别是：
周期、经济与人口。
日本房地产在沉寂数十年后，到了一定的关口，三大因素都具备了充分的“基本面优势”。
2012年，日本开始推行“三支箭”政策，意图通过超级宽松的货币政策，遏制通缩。
日本央行，直接将短期利率设定为-0.1%，长期利率设定为0%左右。
什么概念呢，在极端情况下，日本短期借款不仅不需要利息，银行反而还得给你贴钱。
这也导致日本房地产市场利率非常夸张。
日本家庭买房，基本上是0首付，房贷利率只有1%-3%。
而外国人在日本买房，首付也只需3-5成，贷款利率也仅在3%-5%之间。
在全球范围内，日本房产租金回报率也不错，即便在首都东京，也能长期达到近6%左右，这对资本来说，非常诱人。
利率、房价、租金回报率……
经过时间的沉淀，市场实现了充分的自我调整，房价和政策进入一种稳态，这就是我们所说的“周期底”，国外资本正是看到了这样的机会。
再说经济。
日本经济虽然低迷了数十年，但在今年上半年实现了扭转，由于进出口的拉动，GDP增长表现还可以，一度被人们称作“走出阴霾的胜利”。
但第三季度表现，日本经济又开始回落，债务沉重、外需疲软、科技停滞，但事实上，二八定律下，依然不影响东京的经济指标。
一般意义上的东京，也叫东京都，包含23区、26市、5町和8村，总面积在2187平方公里，占全国面积的0.6%，约等于三分之一个上海。
就是这样小小一块土地，聚集了日本15.2%的企业、41.8%的银行、11%的商店、17.7%的大型研究所。
甚至日本注册资本在10亿日元以上的企业，有46.1%都在东京。
日本年轻人想找个体面的工作，基本上就得往东京跑，之前日本民间还流传着一句话叫：
3个日本人，1个在东京。
如今日本人有1亿2200万人，东京都市圈的人口已经超过3800万，占比接近30%。
关键是，在日本12年人口负增长的大背景下，东京人口依旧保持净流入，一部分是日本外地人，另一部分是海外移民。
日本海外移民特别夸张，根据日本出入国在留管理厅的最新公布数据，截至2022年底，中国以外的外国人在日本中长期居住人数首次突破了300万（即307万人），创下了历史新高。
产业带来了人口，人口带来了需求，需求决定了市场。共同决定了在沉寂30年后，东京房价的复苏趋势。
这其实告诉我们一个逻辑：
分化市场下，不看全国看城市。
一座城市，只要基本面是好的，有产业，有人口流入，经济保持增长，楼市就会出现周期，即便房价出现暴跌，也会有筑底反弹的一天。
日本房地产虽然迎来又一春，但失去的三十多年，对于大多数居民来说，是沉重的，我们也要时刻警惕。
前几天，王石在阿布扎比《财富》全球论坛上说，“日本30年前发生过的事情，中国正在发生。”
“中国应该从90年代日本房地产泡沫中汲取教训，一来房地产公司一定保持现金流，其次当经济陷入低迷之后，救市措施一定要非常非常迅速。“
90年代日本楼市崩盘后难以恢复，最重要原因就是：
盲目乐观。
甚至在1992年，日本政府还出台了固定资产税（房产税），进一步扼杀了楼市恢复的希望。
结果，短短3年时间，日本房价暴跌70%。
那时候日本房产占家庭财富的80%，房价崩盘后，人们不再消费、生娃，失业率和离婚率飙升，投资萎靡，甚至0利率的贷款都不愿意拿。
市场彻底被阴霾笼罩，经济失速，有房子的带着没房子的人，一起跌入沼泽。
直到2012年安倍时期，高层才后知后觉，加大力度疯狂抢救。
但那时候市场早已凉透，“缩预期”固化。人们再也不相信房价会涨，甚至经济会好起来。
直到今天，大水漫灌了10年，日本楼市才在外资的带领下，重新焕发生机，预期开始复苏。
世界各国都一样，房地产好，经济未必会好，但房地产差，经济一定会更差，所以中国接下来的政策主张，一定还会加快，否则“缩预期”一旦固化，一切都很难再做扭转。
好在中国房地产的根本动力，也就是经济预期一直在改善。
80年代日本经济达到历史巅峰，是因为日本的汽车工业、电子、芯片风靡全球，而现在的我们，已经取代日本成为全球进出口霸主。
低至小商品家电玩具，中至以tiktok、temu为首的跨境电商、手机制造、屏幕加工，高至新能源汽车工业，光电储能、5G通信、高铁、甚至已经卷入战争的芯片技术。
海关数据显示，我国1-9月汽车出口达340万辆，同比暴涨262.4%，反超日本，成为全球第一。这是汽车工业难以想象的伟大胜利。
甚至就连文化产业——微短剧都在跨境出口，席卷全球。
美国的朋友跟我说，他的同事们白天刷tiktok（海外版抖音），中午休息时候在temu（海外版拼多多），晚上回家睡前看一会儿Reelshort（海外版微短剧）。
怎么也没想到，一直被西方大爷们看不上的东方文化，竟然以侵略的方式，在全球蔓延。
他跟我说，美国企业的同事最“讨厌”的就是印度人，其次就是中国人。
本来大家工作节奏很慢，生活很舒适幸福，一旦来了中国同事，完蛋了，他们没日没夜拼命工作，搞得大家不工作也不行，工作也比不过。
真的太能“卷”了……
我跟他说，有的人出生在罗马，有的人一辈子都在去罗马的路上。如果生活很满足，谁又愿意卷呢？
中国能有现在，就是卷出来的。
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