西安太古里将超过北京、上海及成都太古里项目，成为目前为止规划商业面积最大的太古里
作者 | 陈汇妍
编辑 | Drizzie

当一线城市的奢侈品市场进入存量时代，商业地产巨头亟需寻找新的机会。
据时尚商业快讯，太古集团在国内的第四座太古里项目西安太古里于近日正式动工，预计将于2026年底起分阶段竣工。
公开信息显示，西安太古里由合计占地约11.9万平方米的三宗地块组成，于去年被太古地产与西安城桓文投联合以总代价25.75亿元竞得，二者随后成立了合作项目运营主体西安腾运置业公司，分别持有该项目70%及30%的权益。
国内第四座太古里项目西安太古里正式动工
作为陕西省外商投资额最大的综合体项目，西安太古里的项目总投资高达100亿元，落成后包括地上和地下的总建筑面积达25.6万平方米，超过北京、上海及成都太古里项目，是目前为止规划商业面积最大的太古里。
根据最新公布的规划图，西安太古里延续了“太古里”低密度、开放式的建筑设计布局，将包含超过30座单体建筑，可聚集顶级业态商户近500家，并融入零售商场、文化设施、奢华酒店、服务式公寓和商业公寓等丰富业态。因此，西安太古里的商户数量及业态，都将达到该系列项目的历史之最。
太古集团对西安太古里的重视不言而喻，这种重视粗看之下与这座城市的高端零售潜力似乎不符。
有数据显示，目前西安的购物中心中仅有2%为瞄准奢侈品消费的高端零售项目，包括于2013年开业并连续多年业绩闯入全国十强的西安小寨赛格，以及2018年改写西安零售格局的“店王”西安SKP等，城市高端消费力并不算活跃。
西安太古里的商户数量及业态，都将达到该系列项目的历史之最
不过，西安太古里的选址契合了太古集团与城市核心历史文化产生共振的战略发展方向。
西安太古里西接历史上隋唐长安城中轴朱雀大街、东临西安当今城市中轴长安路，同时邻近2号线及5号线交汇点，属于西安市中心核心地段。
更重要的是，项目位于小雁塔历史文化片区，紧邻世界文化遗产小雁塔、始建于唐代的皇家寺院荐福寺，以及国家级文博单位西安博物院，是西安市中心仅剩的尚未被完全开发的都市遗珠。
2017年，西安市政府发布了《小雁塔历史文化片区综合项目改造通告》，提出将小雁塔片区以“一塔一院”为核心，打造成为集文化、旅游、商业、生态为一体的“老西安名片”和“西安会客厅”。考虑到项目对资金以及运营能力的极高要求，太古集团最终在竞争中脱颖而出。
西安太古里位于小雁塔历史文化片区
在太古集团董事、太古地产全球行政总裁彭国邦看来，西安小雁塔片区的历史气质，与太古集团利用在地文化打造商业重地的理念极为相配，在政府的政策倾斜以及集团的集中发力下，西安太古里有望成为其最好的项目。
据悉，为使西安太古里能与历史地标交融对话，该项目设计将以盛唐时期的传统建筑风格为主，结合南北两区建筑的不同高度，从整体轮廓上塑造以小雁塔、荐福寺为视觉中心的格局。
与此同时，由于地块位于唐长安城108坊之一的“安仁坊”内，区域内传统的街区肌理将被保留，包括第七横街、第八横街、一字横街等考古发掘出的主要历史街道已经被纳入设计规划中，以更好地保护及展示该区域的历史格局和文物遗迹。
西安太古里从整体轮廓上塑造以小雁塔、荐福寺为视觉中心的格局
非传统奢侈品重镇、独特浓厚的城市气质，以及与古建筑共生的商业格局，种种关键词很难不让人联想到太古里另一标杆项目的所在地成都。 
于2015年开业的成都太古里正是通过因地制宜的设计，在具有重要的历史、文化及地理意义的大慈寺周围，将潮流商业文化融入进具有中国川西民居特色传统建筑布局中，同时满足了对历史遗迹的保护与现代商业的开发，成为解释零售业态如何与在地文化产生持久而深刻联系的典范。 
自2022年起，成都太古里开始陆续升级调整租户品牌组合，并引入众多全新零售店铺概念。截至今年上半年，已有128个品牌在成都太古里开店或升级店铺概念，其中不乏Louis Vuitton、爱马仕、Dior和Gucci等多个奢侈品牌。
得益于精细化运营和在地创新，成都太古里自开业以来持续录得强劲业务表现。太古地产于本月发布的前三季度业绩数据指出，成都太古汇是旗下唯一一个增长提速的零售物业，前三季度零售销售额同比大涨36.1%，较上半年27%的增幅有所提升。 
不仅如此，被视为城市商业地标的成都太古里已经撬动整座城市的旅游业增长和商业发展。行业报告统计，成都目前已成为国内奢侈品牌门店数量最多的城市之一，仅次于上海和北京。
紧邻大慈恩寺的成都太古里同时满足了对历史遗迹的保护与现代商业的开发
显而易见的是，太古集团试图在西安这座和成都同样拥有独特城市气质的古城，复制成都太古里的成功，打造又一个全国范围内的标杆性商业项目。
这实际上也是西安在选择太古集团时所期待的。早在2018年西安相关政府与太古集团进行座谈时就曾表示，小雁塔片区规划主旨就是对标甚至成都太古里，打造大西安重要的唐文化展示区和丝路文化交流中心。
不过尽管从商业投资、位置形态、品牌招商及物业水准来看，西安太古里的成功似乎已经成为板上钉钉的事实，但其仍旧面临是否能够带动整座城市商业发展的质疑。
与曾经的成都类似，西安并不是北京、上海之类的传统高端零售聚集地。但作为西北地区的核心城市，西安GDP总值在2020年才突破万亿大关，与同为新一线城市成都相比仍有不小差距。今年第三季度，西安GDP增速仅为4.6%，低于全国平均增速0.6个百分点。
从城市消费力来看，前三季度，西安社会消费品零售总额3550.97亿元，同比增长仅2.8%，在万亿城市中比较靠后，这或许是与依赖外来人口的城市体量，以及年轻人主导的城市消费活力有关。相关数据显示，西安在2019年的常住人口为1020万人，外来人口为114万人，人口吸附力低于二线城市平均水平。
同时，有分析认为，西安整体营商环境并不算好，包括龙湖、华润、凯德等在西安都并未打造中高端项目。2021年高调开业的西安万象天地，现已多次传出品牌因营业效果未及预期而撤店，山寨产品的泛滥也对招商形成了阻碍。
不过由于整体老化和流量欠缺的原因，对于落户城市和入驻商圈有着较高要求的Apple直营店至今仍未进入西安，一定程度上也反映出西安零售版图缺少吸引力。
在所有消费潜力中，西安的旅游经济或许是最具竞争力的优势。携程发布的《中秋国庆旅游总结报告》显示，今年十一假期期间，目的地为西安的旅游订单量同比去年增长261%，跨省订单占比近7成，在全国热门旅游目的地中排名第七位。
西安在全国热门旅游目的地中排名第七位
但挑战与机遇并存。在某种程度上，具有市场引领能力的商业地产能够推动西安现有高端零售的破局，提升西安的城市消费辐射能力，并在城市发展中分到第一杯羹。
去年3月，太古地产宣布1000亿港元的投资计划，其中超过一半的资金都将投放到中国内地拓展业务，目标是在2032年前将其在中国内地的投资总楼面面积增加一倍。 在2023年半年报中，太古地产重申对1000亿港元投资计划的信心，正在香港、中国内地和东南亚发展一系列新项目。
本月初，太古地产宣布将与中国旅游集团于三亚市海棠湾云戒岛（有税）项目，即海棠湾国际免税城二期达成合作，主要负责该项目的物业租赁及运营管理，未来将陆续引入超过90个国际国内知名品牌，涵盖奢侈品、运动服饰和餐饮等业态。 
有业内人士表示，二期项目自9月底开启新一轮调整以来，已经迎来了包括Louis Vuitton、Dior、Celine、Buccellati、Fred、Alexander Wang等其它13个国际品牌，其中于10月底开业的Louis Vuitton更是海南首店，而这也是太古集团持续参与中国高端零售变革的关键里程碑。 
主导二期项目的运营，是继太古地产于去年10月拿下三亚海棠湾国际免税城三期零售项目之后，在海棠湾同区域拿下的第二个商业项目。需要注意的是，太古地产将以轻资产模式，运营海棠湾国际免税城二期在营项目，而以重资产模式开发在建的国际免税城三期项目。 
这意味着三亚同西安一起，已经成为太古集团下一个集中发力点。如果说西安太古里折射出的是集团再造成都神话的野心，那么重押三亚则是在国际免税新格局下的必要一步。
10月底开业的Louis Vuitton海南首店位于三亚海棠湾国际免税城二期
在新据点以外，太古集团还在强化核心奢侈品零售版图的布局。
今年9月，太古地产发布公告称，计划用合计约97亿收购上海耀龙投资有限公司与上海东袤置业有限公司40%股权，参与前滩21号地块与北滨洋泾地块的开发。
前滩地块和洋泾地块均位于上海市浦东新区，前者合计总建筑面积约60.24万平方米，其中商业面积约17.56万平方米，后者总建筑面积约38.99万平方米，商业面积总计约13.36万平方米。太古地产表示，两地块将发展作零售、办公及住宅用途，而洋泾地块除此以外也会作文化用途。
值得注意的是，前滩21号地块与前滩太古里仅一街之隔，是前滩版块最后和最大的综合体开发项目。洋泾项目体量庞大，其中包括历史风貌保护区域部分，这也是太古地产此前的优势所在。
此外，太古地产对广州奢侈品市场也持积极态度，将在大湾区拓展业务，包括联合荔湾区政府开建广州第二座太古项目。世邦魏理仕华南区顾问钟廉军在报告中表示，太古地产与珠江实业合作的荔湾区聚龙湾项目有望进一步提升广州西区零售物业市场的信心，新购物中心建成后或改变广州整体商业格局。
种种动作背后是太古集团在中国加速扩张的野心。尽管市场环境充满不确定性，但太古地产在中国内地市场的投资规模和布局节奏都超过相对谨慎求稳的同行。有分析认为，1000亿港元投资计划中用于中国内地的500亿预估已经用完，或将继续追加投资。
进攻与防守，太古集团两边兼顾。
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