前两天不是写了篇《存货和销售压力山大》嘛，说现在房地产企业遇到的困难不是融资端，而是在销售端。
单纯的从融资端，比如说银行贷款、资本市场融资方面给支持用处不大，还得从销售端下功夫。
如果说销售端没办法改善的话，就算从融资端给企业再多的钱，也没办法解决目前面临的问题。
有很多朋友不太理解这个事情，我们这里看看房地产企业里面的优等生万科，就知道目前是什么情况了。
根据万科的公开财报，我们可以看到下面的数据。
一、经营活动产生的现金流量净额
2017年：823.2亿元；

2022年：27.5亿元；

2023年前三季度：2.353亿元；


二、投资活动产生的现金流量净额：


2017年：-516.1亿元；

2022年：-130.3亿元；

2023年前三季度：-22.13亿元；


三、筹资活动产生的现金流量净额：


2017年：552.6亿元；

2022年：34.39亿元；

2023年前三季度：-313.3亿元；


四、现金及现金等价物净增加额：


2017年：848.4亿元；

2022年：-62.84亿元；

2023年前三季度：-331.8亿元；


五、2023年前三季度期末现金及现金等价物余额：1012亿元。
从万科公开财报的现金流数据，我们可以非常清楚的发现，现在万科遇到的问题并不仅仅在万科这家企业本身。
而是目前由于房地产行业整体销售下滑的速度实在太快了，销售下滑带来的回款减少对整个行业的从业企业带来了巨大的影响。
学过财务的应该都知道，现金流量表上通常有三个渠道比较重要。一个是经营活动，一个是投资活动，一个是筹资活动。
这三个渠道拆分以后从财务的角度做个简单分析，基本就能反应出一家公司的经营状况。
通常一家正常稳健经营的企业，经营活动产生的现金流净额应该是会维持在“正数”的
维持在正数说明：公司的经营活动能够为企业提供新鲜的血液来维持后续的经营发展。
而且通常经营活动产生的现金流量净额，占现金净增加额的比重越高越好，越高越说明企业的经营活动质量越好。
如果经营活动产生的现金流量净额为“负数”，那么可能就要引起注意了，有可能企业存在经营困难或者转型期间。
投资活动产生的现金流净额如果是正数，那么这时候就要警惕潜在的风险，观察公司是不是靠变卖资产维持公司运营。
所以如果一家公司投资活动产生的现金流净额是正数，那么就要观察这家公司是不是靠投资取得了高额的投资收益。
同时要再结合其他财务数据，观察是不是公司存在变卖资产维持公司运营的风险。
筹资活动产生的现金流量净额是“负数”，代表公司正在做还债或者分红等操作。
如果这个类目是“正数”则代表公司正在借款融资流入现金，在稳健经营的情况下适度举债，有利于公司的发展。
概念讲明白了，我们可以看看刚刚列出的万科财富报表第一条，经营活动产生的现金流量净额这个数据。
从财报数据可以看出，万科经营活动产生的现金流量净额，在2017年还是823.2亿元，到了2022年就只剩下27.5亿元。
现在2023年前三季度已经过去了，经营活动产生的现金流量净额已经掉到2.353亿元，这个变化可以说是坍塌式下滑了。
从某种意义上说，整个大环境变化带来的销售变化，使得一向以稳健著称的万科销售压力都特别大。
从财报上看，这些年万科不能说不努力。
我们看看第三项筹资活动产生的现金流量净额就知道，这些年万科一直都在努力的还债降杠杆。
所以我们才会看到，万科这家公司的筹资活动产生的现金流量净额，在2017年还是552.6亿元，到了2022年已经下滑到34.39亿元。
在2023年前三季度，我们更是看到这个数字已经下滑到了-313.3亿元，可以说赚的钱都还债了。
除了还债之外，万科还在想各种办法增加现金储备低于销售下滑带来的风险，这点从第四项现金及现金等价物净增加额就能看出来。
不过如果销售端起不来的话，这些努力其实是没有用的。因为销售回款持续受阻，银行和债券购买方这类金主也会对公司产生怀疑。
而且在销售受阻的情况下，企业的土地储备和在售项目越多，那么除了意味着除了日常开销费用更大，还意味着未来这些存货减值的可能就越大。
两头一挤压可以说就是再健康的企业，也经不起销售端持续萎靡之后的长期消耗。
因为这种情况一旦发生，意味着日常开支和利息支出、还有融资本金的归，会远大于资金的流入。
而且伴随着情况持续越来越久无法改善，你会看到企业可能会出现现金流枯竭的潜在压力。
前些天万科之所以和深圳国资一起开会澄清，也是因为如果销售状况没有好转，金融市场有着类似情况可能会发生的担心。
之前我们讨论房地产的时候曾经聊到过，房地产行业是百业之母，下游可以带动几百个行业就消费、收入和就业。
这个行业也是金融体系里面的货币，往实体经济传导和信用放大的有效工具。
事实上在恒大融创这类高杠杆民营企业刚刚开始出状况的时候，其实扭转趋势的代价是最小的。
等状况蔓延到碧桂园的时候，想要扭转趋势的难度就变大了很多，因为这时候压力可能已经传导到整个行业，有点火烧连环船的味道。
比如现在我们看阿碧十月份销售数据的话，会发现在十月只销售了63亿，之前的九月也差不多就在这个数。
但是如果我们看利息支出的话，会发现阿碧一个月的利息支出，就高达90亿。
连续两个月销售额只有60亿，意味着销售收入都赶不上利息的支出，更别说其他方面的支出了。
可以说后面周转的压力变得越来越大了，其实我们前面说到万科的例子，遇到的也是类似情况
只不过万科本身相对比较稳健，又早早开始收缩扩张规模，所以到目前为止资金还没有那么捉襟见肘。
如果你看过关于次贷问题的书，会发现次贷危机里面破产的投行，比如贝尔斯登，雷曼等等，本质上都是地产行业带来的影响。
当时在危机中美国政府最先想到的，美国银行，高盛等大金融机构通过并购等方式来解决房地产行业的问题，大家都不可能让这个行业的风险蔓延。
现在这个行业主要状况就是出在销售端，如果销售端持续刺激都没办法起来的话，后面可能会导致火烧连环船。
至于后面怎么解决房地产销售端这个问题，后续可能就要看国家的智慧了，我们作为个体也帮不上什么忙。

毕竟不管从需求刺激还是经济恢复的角度看，这都是非常重要的抓手和发力点，也是货币宽松和信用放大能向实体经济传导的重要纽带。
最近我们看到的是，深圳这边继续放松了二套房限购限贷的政策，后面应该放松和刺激还会继续。
这里我们作为个人要小心的，是如果你要买房尤其是期房的话，尽量还是考虑大型国企央企，不然可能会有期房烂尾的风险。
三年前我们就写文章提示过警惕期房烂尾的风险，现在这个看法依然没啥变化。
因为对个体来说，如果期房烂尾意味着很多年你可能住不上房子，然后还要持续还贷。
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