2020年，北京万科一个小团队在京城西北角的一块空地上，盖起了两栋小房子。
之后三四年，这些人韬光晦迹，连万科员工都不知道他们在鼓捣什么。内部还有人给这两栋小房子取了个名字：
秘密基地。
这个团队，来自万科的室内研发团队，也有和家装公司万链的渊源。
2015年，贝壳和万科两位高管，在星巴克喝了杯咖啡，决定联手撬动万亿装修市场。
合作到2020年，贝壳推出了全新的家装平台被窝，万科内部也开始收敛聚焦，两波人各回各家。万链五年，这个团队做过室内装修、研究过建筑。完成了数万套存量房的装修。
回归万科后，他们一眼就发现市场上精装交付的开发商，落后一线客户太多了。
团队做了一项研究，北京二手房成交中位数是两居室，面积大约是80平米的刚需户型。多数开发商的做法，是把改善产品，降标后套在刚需产品上。不仅户型落后，很多所谓国外大牌家居，其实也是零售端已经不怎么用了的老款基础款。
万科觉得产品不能这么做了。北京万科高层给了这支队伍最大的授权和宽容，没有任何其他任务，甚至不用汇报，就待在秘密基地：
重新研究刚需产品。
1
京西北空地的小房子，是这支团队搭建的实验样板间。一种115平米，面向首改；一种82平米，面向首置。
最开始，秘密基地实验的，都是小细节。比如有老人的家庭，如何优化从卧室到卫生间的动线。比如厨房空间，台面如何扩大。
他们力求在每一个小功能空间内，把部品组合得更好。
但越研究越发现，这事儿小不了。功能空间的改善，势必带来一个更大的难题：
部品的研发升级。
解决老人起夜问题，万科想到了航母上的必考题—飞机夜间起降，那得在卧室到卫生间的路上，加装五六个领航小夜灯。扩大厨房台面，团队决定使用隐形台盆儿，让出台面更多空间。
有了想法，这支队伍更加神出鬼没了。一半的时间待在秘密基地：
另一半泡在工厂。
谁也没想到，一次初心是升级刚需产品的实验，最后倒逼了供应链的迭代升级。万科拉来了国内一线品牌，重新设计研发新款部品，在功能、按键等细节上，都要完成升级。
市面上正常的2.3米高鞋柜，可以做出11排空间，而同样高的鞋柜，万科不断实验，通过分类、组合、层板79度倾斜角，做出了能放13排的超级鞋柜。
新的智能控制云光角线，不仅能调节光线照度，也能随心调节光线冷暖。冬天希望家里暖洋洋，可以用2700K暖光。夏天想让家里氛围凉爽，就直接上到6500K也没有问题。
几年时间，秘密基地对外和厂家一起研发新产品，光专利就申请了20多项。
对内，他们也打通了内部集采体系，因为万科计算发现，新品采购成本：
还在原有的那条精装成本线之下。
秘诀是新品新材料迭代同时，团队通过升级施工工艺，节约了装修中成本最高昂的人工。
比如一种贴在墙上的板材，过去需要很多工人一起抹腻，新的墙背板已经预留了贴合的结构。
过了成本这一关，到了交作业的时候。万科先后在济南、西安的新项目，尝试了新研发的刚需精装产品，效果都很不错。
但研发团队最希望的考场还是北京。任何一座城市，年轻人的居住张力都没北京大。
北京万科也在等一个重新证明自己的机会。
2
2019年2月，万科联合首开夺得丰台魏各庄地块。之后四年半时间，万科在北京土地市场颗粒无收。很难想象，那段日子北万承受了多少压力。
《平凡的世界》里有句话：
命运总是不如人愿。但往往是在无数的痛苦中，才使人成熟起来。
这几年，北京万科一句话也不说，他们把自己关在秘密基地里，梳理和研究产品，也重新审视着北京市场。
2021年，北京万科有点不一样了。那场著名的北京首次集中供地，只有两家开发商完全看见了雷。一家是报名了18宗土地，最终都放弃了的中海，
另一家就是报名了16宗土地也没眼红心跳的万科。当时，中海和万科手里都有充足的授权额度，不同的是，万科已经学会了抵御诱惑。
后来两年，万科很遗憾，心仪的地块都没摇中。青塔地块挂牌，万科研究了金融街向西和海淀后学区房时代的地缘改善；四季青地块出让前，他们找了许多海淀高校老师交谈，土拍前，万科甚至想好了落客庭院后水池景观要下沉几米。
他们为四季青设计的300平米户型，管理层和他们的朋友们看完也心动了，称为：
梦中情房。
还有奶西地块。当时其他开发商其实对奶西板块的概念还很模糊，万科最先把望京所有二手房小区、经纪人全都调研一遍后，坚定地认为奶西的价格和流量一定能成立。
可惜，他们还是同奶西三兄弟失之交臂。
在一次次全力以赴研究、规划和错过中，日子到了今年8月9日，北京出让通州永顺镇一宗4万方的土地。
这场土拍前一天，碧桂园出险的消息震惊全行业。这导致了7家参拍房企有点畏手畏脚，这次运气站在万科这边，只经过七轮竞价：
时隔四年半，他们终于在北京拿地了。
这宗土地，对北京万科意义重大。不仅意味着归来，更重要的是，他们四年时间对市场、对产品的一切理解和规划，终于有一个小阵地了。
有些东西，万科一定要亲手拿回来。上上下下都对着一小块地，表现出前所未有的重视，内部会议上，万科有同事形容永顺镇地块：
这个孩子三辈单传，姑姑姨姨叔叔爷爷姥姥姥爷都很关心。
北京拿地后，北万设计师团队直接整体搬到上海办公。大家在一间会议室里不分昼夜地熬了三四周，万科开发条线负责的老大亲自参与画图，最终项目总图被50多位设计师：
卷了一百多版。
这可能是地产行业规格最高的新房项目。
项目在北京办公室开会时，集团、区域、城市、部门各级领导挤在一间会议室内，大家对规划资源分配、户型配比、社区动线等问题提问。
不合理的地方，设计人员拿到楼上现场调整，一改一个小时，所有领导在会议室一边讨论一边等。
上个月月底，万科发布了新产品案名，对于万科来说，这个项目投入的设计资源可能前无古人也后无来者，它的名字叫：
万科东庐。
3
《甄嬛传》最爽的剧情，是甄嬛从京外甘露寺修行三年，重回紫禁城后开始的。
四年不见，万科东庐的亮相也一样，没有丝毫怯场。他们变得更加自信，对城市和客户群体画像了如指掌，各种数据信手拈来。
比如年轻人喜欢进寺庙这件事。他们说，今年上半年寺庙的门票同比增长300%，搜索用户一半在18到30岁。雍和宫卖得最好的手串是550块钱的景泰蓝，最多人求多金如意：
求姻缘的只占3%到5%。
求多金的人肯定不会躺平。万科的调研里，北京年轻人最卷，他们从下班到睡觉这段时间，平均只有3.54个小时：
北京年轻人最短。
当然，兽爷一直拒不承认这点。
万科最熟悉这批年轻人了。90年代到现在，从东大桥、朝阳门一路往东，到三里屯、六里屯、八里庄、十里堡，再到青年路、定福庄、常营，形成了7个年轻人最爱的烟火人间。万科进京36年：
我们是亲眼看着城市的故事在这条线上展开的。
万科的投资地图上，这几个地方在夜间的人口是54.14万人。从高端到日常，它代表了整个北京都市生活最繁华的一面，也是折叠的一面。
万科东庐，连接了这折叠的一面。项目距离六号线物资学院站只有800米。20分钟到朝阳大悦城，30分钟到国贸，40分钟到望京。
15分钟生活圈内，有六七千家商铺，光餐饮店就有两三千家，不做饭只点外卖，够吃几年不重样。
东庐项目基于这片土地，和这些人，徐徐展开。
在区区3万多平的土地上，万科铺开了3条50米以上宽、大概150米长的景观轴线。这是年轻人，最喜欢的高颜值。
按照常规贴现率计算，万科东庐将是11层高的社区。但为了颜值，项目东侧立面的房子基本上都是4层、5层、6层，万科为此付出的代价，是要多建几个单元的成本，为了年轻人拥有一个市场上很久没出现过的：
刚需的洋房社区。
万科在这个社区，几乎使用了一种很久没出现过的打造方式：
手工作业。
万科东庐大概用了20多种户型，做了一个7万平的社区，保证整体规划的舒适。行业这些年的习惯是用三四个户型，干20万平的房子。
按万科东庐最小65平米户型计算，只要一百万出头的首付，年轻人就能有个家了。
这是在秘密基地实验了四年的家。超大的鞋柜、智能的云光脚线、起夜的路灯，还有更大厨房台面。
年轻人最讨厌蟑螂，秘密基地数好了房子与外界连通，有厨房、卫生间地漏在内七个孔，然后全部用新工艺和材料堵好；年轻人嫌清理卫生麻烦，东庐让全屋没有一个缝，连台面都是无缝的；年轻人还讲究私密，东庐给一个门从门框到门锁加了三层隔离。
万科甚至脑筋用到了墙外，通过外面的管井优化，再挤出十几公分让柜子更深一点，储物空间更大一点。
这是段寸土必争的日子。为了一个洗碗机的安放、为了卧室和客厅的面积分配，万科设计营销人员三天一小吵，五天一大吵，吵完一看还不满意，开车回公司继续吵：
这个项目没有任何一件事可以滑过去。
东庐设计师原来在售楼处门口画图画过几个长凳，供客户休息。一位集团领导调研时看到提醒：
11月，外面很冷了。
纷纷攘攘中，他们完成了一个细致得能感知体温的项目。
案名公布，距离他们拿地只过了87天。万科其实是用了四年积累，供养这个回归之作。
发哥在《英雄本色》里说，我等了三年，就是要等一个机会，我要争一口气，不是想证明我了不起，我只是要告诉人家，我失去的东西，一定要拿回来。
《甄嬛传》的影迷，大都喜欢从菀菀类卿，直接跳到熹妃回宫，直接看回宫后的钮祜禄·甄嬛是怎么大杀四方。即便大家都知道，没有苦难，就不会有爽剧。
兽爷说，一个人成熟的标志，就是看甄嬛传不再跳过甘露寺。
继续阅读
阅读原文