认房不认贷之后，市场也有了更多期待
这种期待来自9月不如我们所想的二手成交，也来自别的城市开始放开限购
也许过去一段时间你也和我一样有想过
上海会不会放开限购
又会以怎样的形式放松
就在昨天下午，还在苏州踩盘的我们就看到金山放开限购刷屏了
一个区域官微，二条都10万加了
围绕这则消息的区域范围、各种细则也不断以视频文字图片等形式不断发酵
不过恕我直言目前为止的解读都有点儿偏
金山这步棋远比各位想的更有劲
01
先看下金山发布的这条《金山区重点转型区域人才购房实施细则》
这里面提到要在金山滨海城区、高新社区以及亭枫社区这三个区域，将要实施一项全新人才购房政策

而且蛮罕见的这个购房政策的覆盖范围是可以具体到街道的
所以我也是第一次在跟各位分析政策的时候，还可以为各位画上政策地图
28.9平方公里的滨海城区、1.5平方公里的高新社区、5.8平方公里的亭枫社区
底图©百度地图
每个范围都不大，放在金山区地图上也几乎是格子状存在
在这里缴满3年社保就可以买房，不结婚也可以买房，原话是
在上海缴纳社保或者个税满3年、且本市无住房的，可以不必以家庭为单位，可以以个人为单位，购买1套住房
只要你和你的单位符合这些要求
这不就是传说中的放开限购么
于是不少老师对此的肌肉反应是，金山新政是为了给金山去化

不知道哪里不对，但总觉得哪里怪怪的，我-->上海-->制定一个新政-->为了给金山（一个区域客市场）-->去去化？
不去嘉定、青浦这样的大供应量、也不去奉贤这样的区域客大区去去化，而去到每月成交占比全市1%-2%的金山去助其一臂之力卖房子
你懂么这种感觉，就感觉有人让你去庙里卖梳子
02
其实各位可以回想下看完这个政策的第一反应是什么
我觉得好像在哪看过，金山新政有点临港姊妹篇的味道，都有人才引进、本地签约、3年社保、单身买房这些条件
但是临港的身份是什么，上海自贸区、探索发展的试验田
临港本身的特殊性，是我们解读临港限购放松的出发点，但今天各位看到了
临港之外的非自贸区、非政策特殊区域的金山也在放松限购
那接下来会不会是崇明、再来宝山北、奉贤南、还有其他五个新城
这也是这个政策最有意思的地方
让人遐想
换句话说不仅仅某一个区域，上海的任何一个郊区和任何一个区域
甚至任何一个街道都有独立制定政策的可能性
那今天金山新政的出台是不是意味着这个政策其实是可以“外溢”的
其实金山限购放松，更像是撕开了上海调控的一个口子
有个细节不知道各位注意到没
前几天媒体挖掘出来的国家住建部发布的关于多城市落实取消地价上限这件事，但你看上海跟进了么，没有
也就是说，限购放松、限价放松，上海选择的是刚需先入场、人才先进来，这才是上海眼中的优先级
另外更为重要的一点，不知道各位是不是跟我想的一样
就是现有的金山放开限购其实可以更大胆一点
政策本身根本出发点还是为了产业布局为了人才吸纳
那其实不管是临港还是金山还是其他新城，他们都是有明确引入人口目标的
但从目前人口导入来看，导入的速度明显不如预期
我们之前统计过临港的人口导入，根据十四五规划，临港新区片人口指标到2025年常住人口要达到80万
但目前实际的进度条是这样的，2019年-2021年临港常住人口从30万增加到45万，只完成了一半多点
现在楼市氛围也不用我多说
九月认房不认贷后成交量1.52万套，相比八月的1.37万套多了...1500多套
要知道认房不认贷的效力单从政策层面已经很厉害，但即便如此你从市场层面去看，效果不如我们所想
换句话说当我们看向这样的市场的时候是可以回过头来跟自己说
大胆一些再大胆一些
政策本身不是奔着楼市去的，但楼市也期待这样的政策
所以如此吸引人才留在当地的购房细则可以再大胆些，金山、宝山北、奉贤新城等五个新城，是不是都可以去尝试
细则本身条件是否可以再放宽些，像临港，在原本放开限购的细则上还在进一步放松
比如2023年9月7日发布的《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》就提到，拟建立人才住房政策重点支持单位清单，在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上
今天金山新政我们最关注的可能不太是放松限购本身，也不是金山这个区域本身
更多的是作为临港以外第一个放松限购的上海区域，这件事到底意味什么
你当是这是一种信号或者一个开始也好
总之上海限购这个原本铁桶一样的存在现在撕开了一个口子
03
不过更深的意思各位知道么
金山新政的本质，其实已经超出市面上所有解读，其实政策本身除了放松限购这样的信息，更重要的信息其实在一开始
也就是这个“表头”样的位置
根据区域转型发展和产城融合
对，就是这么枯燥，就是这么官方，但不博眼球的说，这才是今天政策的真正内核
这次政策背后提到过一份去年6月发布的文件
《关于加快推进南北转型发展的实施意见》
这份文件将宝山和金山捆到了一起，但这份文件真正的要义还是产业发展
对不起，真不是什么说说而已的产业，而是对上海有着至关重要作用的产业发展
都在说的产业发展，对金山而言是怎么落地的
我们以金山碳谷绿湾（原来的金山第二工业区）为例
-->优胜劣汰，盘活低效用地块，最后截至2023年6月，通过园区直接回购、“大鱼吃小鱼”、企业间收购、闲置用地认定等方式，已累计完成土地收储回购1400余亩
-->同时园区通过关停一批、提升一批、改造一批、转型一批，截至到2022年底，园区关停79家企业
搞产业金山是认真的
那搞产业需要什么-->人才
而这也是金山新政背后的最大所图
所以你会看到这次人才购房细则的整个大背景是产业排布
所以你才会在购房细则里看到对企业的要求

对人才个人条件的要求

不仅限制2年以上的用工合同，同时企业必须符合金山区产业发展导向，且工商注册地、生产经营地、税收户管地均在这个南北地区重点转型区域
所以说金山去化说金山扭捏的，真的放过金山吧，人金山的真正目的真的不是图那每月150套不到的成交量
而是政策背景里的产业布局，可能政策看起来很大还有点飘渺，但却正在撑起金山的未来

而这才是金山新政真正的题眼
这个世界真的不是只有房地产
金山这次的政策也许会有一些刺激楼市买卖的作用，但他绝对不是奔着这个去的，犯不着没必要，为了这么点成交量去扯刺激楼市这么一面大旗
楼市放松的本质不是为了放松，而是为了更好的引入人口，实现区域的产城融合
金山新政的本质确实有着城市区域发展的时代任务
04
所以怎么说呢这次
其实金山政策本身的楼市意义并不大，金山上个月二手房成交了148套，而且金山市场的本地客居多
所以金山新政意义不在市场，而是政策背后的城市抓手
布局
布局城市、布局产业，布局未来五年十年甚至几十年的发展未来，这才是背后更大的那盘棋
听起来空，但这件事就是背后最大的“实”，也是金山放开限购以及未来各位再看到别的什么政策背后最根本的那个点
当我们再看到上海在制定相关政策的时候，可不可以不要肌肉反应的去推导他在去化
单纯从卖房子的角度去解读这些政策就会轻易得出政策利好还是利空，既表面也很难贯穿时间
要相信一个城市不是只有房地产，尤其是上海
以上为正文，来自巧克丽丽
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