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新房改启动？未来房子会怎么样？ 别被忽悠了！20231028
作者：齐俊杰看财经
最近很多人都在说，十四号文，启动的新房改，基本上讲的都是要走新加坡模式，以后保障的归保障，商品的归商品。还强调了里面的一句话，让商品房回归商品属性。于是不少房产博主就借此判断，未来房子还会大幅涨价。甚至你炒多高，以后都没人管。但真实情况是这样吗？
首先，十四号文的底层逻辑就是要分别管理，之前我们的限购限贷限售，就是既要又要还要的逻辑，包括后来的房住不炒，希望房子既能保障民生，又能满足大家的居住实际需求，隐藏的还希望能解决地方政府收入。但这三个目标相互打架，所以搞起来就很费劲，经济活跃了，民生就垮了，老百姓都买不起房了，房价限制住了，经济又完了。所以你不把他分开，就总是会相当的拧巴。
其次，人家说的是，让回归商品属性，可没说要回归金融属性，商品属性是啥意思，以市场定价为主，不再做限制，你只要有钱，就可以随便买。海南的人，也可以去买东北的大米，而且想买多少就买多少。这就叫商品。这句话的意思就是告诉大家，以后房子的限制都会取消，包括一线城市的限购限售，也会取消。甚至房地产开发商，也可以随便降价涨价了。让你们随便买。但能不能炒呢？这个人家没说，但你炒个葱姜蒜，太过分也是会被干预的。
第三，是不是以后穷人都住保障房了？这个事其实很难，走新加坡模式的前提是8成保障房，2成商品房。而我们现在已经遍地都是商品房了，而且商品房严重过剩，你现在还怎么搞保障房？大家现在手里都有房子了，即便大城市没有，老家也有。像老齐这样，名下完全没房子的，估计并不多。那么如果再重新加盖保障房，供给就更加过剩了，可以盘活一部分烂尾楼和闲置土地，但是会不会有人愿意去住，也两说着。
第四，还有人说，要收购居民手里的老破小，然后重新翻盖保障房。这个可能性就更小了，以现在的房价，国家就成了冤大头，如果压低价格一半，老百姓恐怕也不会愿意。让开发商去干，动辄十几层的塔楼，压根就拆不起。
第五，给有钱人建高档小区，这个其实也是意淫，现在的高档小区，已经相当奢华了，你再高档，他也不可能建成皇宫。有钱人在当下的这种超大平层和高级别墅之下，其实已经很享受了，边际变化没那么大。让他卖掉1000平米的别墅，买一个2000平米的别墅，他也还是那么大活动空间，也还是那么过日子。意义并不是很大。除非是最核心的地段，但超级城市基本上，核心地段也都没什么土地了。所以这个事，也很难成立。
第六，打破土地限价，这也只是一个美好的愿景，开发商也不傻，在当下的市场环境下，能不能把房子卖出去，也是他要思考的问题。富人确实有钱，但富人群体毕竟很少，而且他们的房子已经很多了。这种高端住宅，其实风险极大，流动性并不好。未来供给增加之后，价格还能不能涨就不好说了。很多产品定位，都是要在群体数量，和高端之间做相互取舍，稍不留神，就会做成那种最惨的次高端。
所以，这次房改其实矛盾重重，前两次房改的时候都是供不应求，所以你有权利选择方向，而现在已经是明显的供大于求了，你是否还有选择权，就真不好说了。唯一能稍微有点把握的就是，城中村改造，烂尾楼和闲置土地，库存的房子，可能会盘活一些用于保障房，但这块量不会很大。另外就是限购会逐渐解除，限价也会解除，让开发商自己降价回款，商品房回归商品属性，这两个调整都很难改变的房地产大局，很多人都问我未来房价怎么样，长期来看，可能只有10几个核心城市的房价会继续小涨，但是也只是一个通胀的涨幅。也就是说，你贷款买房投资，肯定是要亏的。大部分地区的房价都会跌。我们也在后面加了一句话，顶级豪宅除外，注意是顶级，不仅仅是一般豪宅。这些房子都在顶级富豪圈里流通，主要因为，科技创新时代，未来贫富分化会加剧，有钱人的财富是没有上限的，但如果你不幸买到了非顶级豪宅，甚至可能更惨，特别是那种穷人买不起，富人看不上的房子。几乎没有流动性，这种房子在北京的别墅区一抓一大把。卖几年也未必卖的出去。
今天晚上，7点半，齐俊杰看财经app，我们周末有料的直播当中，可以跟大家继续聊聊这个话题，此外，我们还可以继续聊聊最近的万亿国债发行，我们称之为中国版的QE到底会不会造成货币超发，引发大的通胀。咱们晚上不见不散。
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