不知道各位发现了么
这几年上海楼市对一类开发商格外钟情
就是以品质著称的房企
而9月的这次土拍新规调整，和以前相比，又直白了不少
叫作竞高品质建设
就是明摆着告诉开发商，谁愿意花钱造品质，谁就有更大胜算拿到土地
前段时间我们写过的绿城，如今也已经重回上海
以及这两年在上海动作不断的港资房企
这次竞高品质的规则调整，似乎就是为这类房企量身定制
可以确定的是，未来，这样的企业会越来越多地集中回归
那么，这些企业在上海造的房子，到底怎么样
之前为各位实地调研了绿城的房子，品质是有目共睹的
但实际上，港企在上海做的住宅，同样值得拿来仔细说一说
这些项目基本是高端产品，甚至豪宅
也都成了板块内有口皆碑的二手天花板
这在竞争激烈的上海并不容易实现，但港企是怎么做到的？
于是这次，我们实地跑了几个板块，看了看港企在上海做的房子
发现这些年，港企做住宅的逻辑，和其他开发商确实有点不太一样
01
最明显就是20年前很少见的大城慢开发
上世纪八、九十年代，一批港资企业集体进入内地，并在上海生根发芽
也为内地楼市带来了不一样的开发模式
而第一个不同，就是开发节奏上的慢
比如上海人最熟悉的港企，瑞安
1996年瑞安在上海拿下了2幅地块，分别是黄浦的太平桥和虹口的瑞虹新城地块
都是上海大规模成片旧改的项目，整体开发周期非常长
以翠湖天地所在的太平桥地块为例
我整理了开发时间轴，各位大概感受下
从前期拿地准备，到2003年建成的一期雅苑，再到这几年的翠湖五集
粗略算一下前后开发接近30年
而最早的瑞虹新城一期，也是1996年动迁开工的，到今年正式交付的十期
这种时间跨度，放到今天几乎是不可想象的
但在港企模式中，一步步投入时间慢慢来，已经成为一个常态
第二个不同，是造房子之外，港企造的往往是综合体大城
我在瑞虹新城逛了一整圈，这里看起来不只是一个住宅区
基本已经自成板块
以商业为例，从最早的二期配套瑞虹坊
到15年的亲子街区星星堂，16年音乐主题的月亮湾
以及21年随着社区进一步扩大建成的太阳宫
除此之外，内部有学校、医院、轨交甚至小区内还会配备专属的幼儿园、会所
各位看出不一样了么
比起单独的房子买卖交易，港企的模式更像为业主提供一个资源包
房子背后，是大量的城市优质资源，都为业主所用
这也是为什么瑞虹新城能把虹口，直接从一个棚户区拉进高端社区的行列
问题不在于住宅本身或房价有多高，而是为房子匹配的城市资源是不是顶级
而把这种资源开发做到最极致的
毫无疑问，是汤臣一品
90年代初，汤臣集团对浦东的开发模式
就是围绕豪宅，在整个区域内打造一系列配套
比如：第一家五星级酒店、第一家市区内的高尔夫球场
以及各种核心地段的高端配套
几年下来，这种级别的配套项目差不多有20个，总投资超过16亿美元
随后汤臣一品问世，到2006年的首套成交价，已经来到了13万元/平
要知道当时整个上海楼市的均价还在1万/平
即使到了今天，汤臣一品在上海楼市的地位依然很难被超越
背后凭靠的就是无法被替代的资源
尤其资源越集中的地方，越容易成为城市或板块的核心
这也是港企最牛的地方
如果说其他开发商是通过寻找城市核心来布局项目
那么港企的方式，就是通过集中各种资源直接造一个核心出来
而核心板块之上的核心住宅，自然也就成了独特的标杆项目
02
这次实地调研下来，除了大城开发模式，我印象比较深的还有不少细节
首先就是港资的产品理念，其实要领先内地开发商很多年
比如人车分流，今天已经成为考量小区品质的标准之一
但1996年开启动迁的瑞虹新城一期，就已经在小区内规划人车分流了
瑞虹新城一期人车分流
只是为了地面园林规划的视觉效果更好看，以及行走体验尽可能舒适
以及前几年有些泛滥的TOD概念
到了今天，我们看到的大多数TOD项目，其实严格意义上都不算真正的地铁上盖
只是尽可能缩短了住宅与地铁的距离
而目前港资在莘庄打造的天荟悦麓，是为数不多真正的TOD住宅项目
未来从小区地下车库，可以直达地铁站、商业综合体
改变了此前风吹日晒的出行方式，相当于给生活单独开了一条绿色通道
其次是一些肉眼可见的地方，港资都挺舍得做工用料的
尤其入户大堂和电梯厅这两部分
无论是瑞虹新城的大量石材铺设
还是老牌豪宅翠湖天地，不用过多装饰就尽显气派的迎客大堂
单从这部分空间来看，用料和设计都是很直观的成本
业主的归家视觉和体验尊贵感直接拉满了
还有最重要一点，这些项目都配备了专业的物业团队
虽然房子是一次性买卖，但生活体验不是，此时物业的重要性就体现出来了
尤其好的物业服务，其实是可以让房子保值的
一天下来，我们走进每个小区，门口、大堂都会有安保人员24小时值守
以及各种保洁人员在做日常清洁工作，包括路面清扫、水景维护等等
比如长江实业在嘉定南翔打造的湖畔天下，距今已有10年
但社区实景并未失色
建成20多年的瑞虹新城，小区河面少有落叶
放大看，水中竟然还有七八条肥美的锦鲤
包括外立面，放到今天也依然能打
但凡我们肉眼能看到的地方，都下了功夫做出品质感
不难看出背后几十年来的维护是用了心的
这些社区内外的不同特质，组合在一起
让港资的项目成为上海楼市中高品质的代名词
最关键的是，这些小区也基本成了板块内的二手天花板
03
尤其今年，港企的二手小区都挺抗跌的
我统计了几个典型板块的二手成交数据
单位：元
刚好是今年的市场高点3月份开始，到政策后的8月
这期间二手市场的普降程度，各位都是有体会的
只是通过实地调研加上一些数据分析
我们发现港企开发的二手小区，似乎真的走出了另一个市场行情
第一种，就是20年前开发的大盘，这半年跌值相对较小
我看的这套翠湖天地一期2房，是2003年交付的
中介告诉我，3月市场高点，这套户型的成交总价是2600万
而9月份的今天，同样的户型，挂牌总价2560万
对比一下之前统计过的其他豪宅降幅
比如长宁天山某豪宅的4房户型
从3月开始，2个月内就调价5次，降了220万
这个对比简直不要太明显
今年的行情下，翠湖天地这种幅度，基本可以算是保值了
不过豪宅毕竟不能代表大多数房源
于是我又去看了瑞虹新城的房子
直接给各位上数据
单位：元
这半年来看除了6月成交量较少，数值可忽略不计
其余月份，瑞虹新城的成交均价，基本领先于板块数值之上
不过来自中介的个人体感，要更具体一些
据他介绍，今年受市场影响，瑞虹整体也有下跌，不过跌幅较小
小区20年以上的房源，比如前三期，因为房龄较高，跌幅在10%以内
而一些次新房源，尤其七期八期仅跌去5%
今年挂牌稳定在17-19万/平，依然是板块内的挂牌天花板
第二种，就是近10年内开发的小区
比如真如板块的高尚领域、外环外的TODTOWN天荟·悦麓
虽然这几个月成交数量较少，但价格并不会打下来太多，基本也是二手市场高位
以天荟悦麓为例
单位：元
无论3月份的高点，还是市场波动明显的7月
小区成交价都高出板块均价接近2倍的位置
总的来说，今年上海的二手行情下，从数据来看，这些港企开发的住宅确实相对稳一些
04
不过近距离看下来，也有一定不足
最明显的就是户型，从常规设计理念上很难理解
尤其在高尚领域，每看完一个户型我都直接沉默
因为这些户型第一眼看上去，真的都挺怪的
比如客厅设计成了两面开窗，一个朝南，一个朝北
我甚至没办法让它们出现在同一个镜头里
脑子里认真想了下这个户型格局，感觉自己cpu有点烧了
这一天，除了这种两面窗的客厅
我还亲眼见到了面朝东、西、北的各种客厅、卧室
最跌破眼镜的是，一些户型恨不得开十几个窗户
各位可以看下这张三房的实拍，单一个次卧就开了两扇窗
我大概数了数，全屋加起来10扇窗户都不止
虽然窗墙比都开的极大，一定程度上保证了采光，但就是有种说不出的怪异
乱七八糟的窗户朝向，窗外的景色自然也不会美观到哪去
不是楼栋狭小的设备间，就是楼栋中间的天井、隔壁的厨房卫生间
我特意转到背面看了看，这扇窗朝向的，是厨房...
所以这家主人直接把床头的一扇窗，封起来做成了衣柜
中介向我解释说，因为香港靠近赤道，窗户朝向哪面都能采到光
所以港企们也把这个设计习惯也带到了上海
这种设计，还和港商最喜欢做的高容积率板楼有很大关系
小区基本是两梯六户、三梯八户，导致走道狭长略显局促
很多户型被切割得并不规整，房间的采光朝向自然也就无法统一
即使在翠湖天地这种豪宅小区，中介们最头疼的也是港企设计的一些户型实在不好卖
比如这样的，已经挂牌很久的电话筒户型
所以一路上，中介前后跟我强调了三次
“其实大家买这里，主要还是买地段”
不过除了这一点值得吐槽的设计外，整体来看，港企在板块资源和社区品质上的投入确实没得说
大概他们一早也摸清楚了上海楼市的价值论
一个房子出生在什么地段，确实比单纯长得好看更能吸引人
05
这次实地调研，让我们看到了港资做的房子，在当前这个周期中产品力的强势之处
对比内地开发商来看，港企进入上海以来，关注的就不只是房子本身
而是以长期的眼光，围绕产品来做城市规划
业主买到的也不仅仅是一个房子，而是一种大城生活方式
对于现在走入城市更新关键年的上海来说，也许更需要的就是这样的开发商
所以港资在土地市场上更受欢迎也就不难理解了
最近我们也看到，上海新房市场很多港资产品又开始集中出现
比如今年香港兴业在松江打造的首个住宅项目，也正式亮相了
因为独特的产品力成为板块内的极致改善作品
以及嘉华国际入驻徐汇的440套住宅，尚未入市就受到业内格外关注
其实也反映出市场对高产品力的集体期待
所以无论什么周期大环境下，凭借这份强势的产品力，港资也都能活得还不错
我们也期待有了这些品质型开发商的持续加入
能为上海楼市带来更多好的产品
以上为正文，来自余奔雷
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