本文授权转载来自：牲产队，作者：牲产队长
劝君莫做许家印，劝君要做孙宏斌。
真男人就应该敢作敢当，能屈能伸，在压力面前，不逃避，不退缩，要顶得住事儿。
融创渡劫，孙宏斌正在成为其他爆雷地产商的一个新榜样。
其实，爆雷的房企有很多，如阳光城、佳兆业、富力、建业、华夏幸福等大房企，但被抓的董事长是极少数。对国家而言，这些房企爆雷既有历史的原因，也有现实的因素。房地产关乎国计民生和社会稳定，只要这些房地产老板老老实实地保交楼，想尽一切办法去清偿债务，不出逃海外，不转移资产，人身安全还是有保障的。
但是，许家印真的是触犯了众怒。负债最多的是他，转移资产的是他，出逃海外的还是他老婆，留下上百万套烂尾楼，两万多亿的债务，竟然想跑路。如果让许家印跑了，那影响无疑是极为恶劣的。许家印能跑，那别的爆雷的房地产商会不会也跑？这个示范效应会不会像病毒一样扩散？站在维稳角度而言，许家印是一定要抓的，不抓不足以平民愤，不抓，不足以震慑其他债务人！
要说杀鸡儆猴，许家印是主动来当那只鸡的。
孙宏斌则给其他房地产商提供了另一种可行的解决方案。
融创的境外债务重组计划在香港高院获得审批通过。为什么是香港？
因为恒大、融创、碧桂园等房企，都采取的是离岸股权架构。他们的公司注册地在海外，通过海外这个壳公司，从海外借到了很多的境外债。但他们的实体业务又在国内，这对海外债权人追偿债务非常不利。海外债权人几乎没有办法向他们的境内资产伸手，境内资产也被首先要求“保交楼”，优先支付员工工资和偿还银行债务，境外债的优先级比较低。
但境外债的结构相对简单，像境内债有供应商欠款，建筑商欠款，银行欠款，理财欠款等，成分复杂，还要保交楼，处置起来不容易。境外债就比较简单了，主要就是结构欠款，很多海外金融公司购买了融创发行的美元债。当然，这里面也有很多国内公司跑到香港去，购买融创的美元债，以追求更好的收益率。
把这些债主集合起来，开个会，就比较好说话了。
融创的海外债重组计划以99.75%的超高赞成率获得通过，为什么会这样呢？
一个核心原因就在于：孙宏斌无限责任担保。
如果融创倒闭了，孙宏斌本人将承担无限连带责任。这个钱还不上了，孙宏斌的资产也会被清空。
在具体操作上，主要有两个方式：一是，债转股。这是老套路了，钱还不上了，但融创还有股份，可以用来支付债务。二是，借新债还旧债。
我现在欠你们的钱，还不上了，但你们可以再借一笔新钱给我，我把旧债还了，利率呢，可以再高一点。本质上就是延长还款周期，用新的借款合同置换旧的借款合同。
这笔境外债一共97.54亿美元，其中27.5亿美元是强制债转股，还有10亿美元可转债按13.5港元转为融创服务的股权，打折后为7.78亿美元。仅债转股就帮融创减轻债务45亿美元，折合人民币超过328亿。融创服务和恒大物业一样，是现金奶牛，持有融创服务的股权，是不怕收不回钱的，只是时间长短问题。融创服务每年的营业收入就超过70亿了，坐收物业费，赚钱也比较简单。
很多人对境外债有误解，认为境外债就是欠老外的，其实不是。在香港这个地方，购买境外债的主要是大陆公司。像恒大发行境外债，常常最大的持有者就是许家印家族。高息借钱给公司，自己再吃公司的利息，负债是公司的，利息都是自己的。要是公司破产了，还得优先支付自己的债权。
孙宏斌的这套化债模式，非常值得其他房地产商学习和参考。个人无限担保，债转股，新债换旧债，以时间换空间，是可以大幅减轻房企债务压力的。
这就好比，你欠了100万，你暂时没钱还，让业主给你宽限3到5年，你再努努力，每年还22万，5年还110万，多出来的10万为利息。这样，你的压力就小很多了。债主呢，也都能接受。
融创的资产比较优质，大部分项目都位于一二线城市，在三四线城市的项目很少。只要房子能慢慢卖出去，融创还是能慢慢回血的。孙宏斌不用跑路，融创也不会倒闭，每年都有一笔钱去还债，保交楼也能逐步推进，属于是在一个最坏的环境下，尽可能地做到：“你好我好大家好。”
境外债化解后，融创也能集中精力经营国内业务，毕竟根基还是在于国内的房地产业务。
老孙是坐过牢的人。当年，他被联想送进监狱，出来后，又主动去跟柳传志认错，自己在哪里跌倒，就在哪里爬起来，也算是一条硬汉。许家印逃避责任，孙宏斌力扛到底，不同的选择必然面对不同的结局。
劝君莫做许家印，劝君要做孙宏斌。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
继续阅读
阅读原文