◎海外掘金

我们海外掘金编辑部的同事，最近刚在伦敦投资了一套房，50多万英镑（已售罄），合人民币约460多万。
大家问她，为什么买伦敦&为什么这时候买？
她给了四个理由：
（1）分散风险。
这是最重要的理由。
她在国内的一线城市已经持有了不少房产，当下这个时间节点，想分散风险。
（2）伦敦房价：
从历史数据看，伦敦的房价大涨过，且一直稳定上涨，但从没大跌过，
——对于求稳的投资者很友好。
在世界范围内，伦敦市场是非常少数房价长期上涨的世界一线城市（大伦敦地区50年上涨106倍，数据来源：英国国家统计办公室）。
更重要的是，它事过去50年从没有出现过暴跌（最大回撤约16%，数据来源：data.gov.uk）的全球一线城市。
全球百年未有之大变局的当下，在不稳定中追求稳定，有经济&产业支撑的伦敦房产，成为了全球投资者共识。
（3）房租：
房租当下处于快速上涨周期，
——对于房东很友好。
我们小伙伴选的这个项目，位于伦敦核心区，属于富人区，高薪上班族多，房子租得起价钱。
旁边同品质的房产，目前月租在1.5万人民币左右。
而且这两年英国通货膨胀严重，房租一路上涨。
因此，在伦敦买房，不仅可以搏房价，还可以搏租金。
（4）付款方式：
交房前只需要15%的首付，
——对于投资者的现金流很友好。
她选择的是期房，2025年末交房，在交房之前只需要付15%首付，差不多8万英镑。
英国的期房，并不需要买完就要开始还贷款月供，是等交房的时候再付尾款，所以资金压力会小很多。
2025年交房的时候，她可以有三个选择——
（1）如果涨幅足够，卖掉。
（2）如果涨幅不达预期，贷款利率合适，用租金覆盖贷款。
（3）如果涨幅不达预期，贷款利率也不合适，那么，支付尾款，每月稳定收租，再择机卖出。
以上，我们同事买伦敦房产的逻辑&挑具体项目的方法论，很值得大家参考。
如果你也对海外投资有想法，对伦敦房产配置感兴趣，
10月14日，我们在广州举办了一场小型英国房产线下沙龙课，
课程中会给大家介绍伦敦房产投资，都是市场上很难听到的「详细」且「系统」且「全面」的信息——
（1）伦敦房产的发展历史，伦敦各个区位的特点（房价/租金/学区/政府规划……）。
（2）提供具体的房产投资方法，选房、选地点理论逻辑，怎么出租、怎么持有、怎么卖出，怎么以房养学……
（3）按照该投资逻辑选了一个房价、房租平衡，有上涨潜力的项目给大家模拟参考。
所以，如果你想了解伦敦房产，那么这场好评超多的干货沙龙一定不容错过。
当然，没时间参加的朋友，也可以添加我们的微信，发一些【内部资料】给您。
今天这篇文章，也提前简单给大家做一个伦敦房产的介绍。
（1）“神”一般的楼市——50年106倍，最大回撤15%。
2019年，任泽平旗下“泽平宏观”发过一篇名为《全球房价大趋势》的文章，用非常详实的数据分析了全球23个经济体的房价变化。
其中，关于英国房价，其根据英国国家统计办公室的数据分析出结论——
英国，近50年平均房价涨幅为61倍。
英格兰地区，近50年平均房价涨幅为70倍。
大伦敦地区，近50年房价涨幅为106倍。
50年106倍，差不多接近年化10%了。

其中内伦敦地区的涨幅还高于整个大伦敦地区。

这50年，英国名义GDP涨幅为49倍。跑赢GDP，完全没有问题。
房价上涨是一方面，更重要的是，它的跌幅非常小，在50年历史中，它最大的回撤只有16%。
近50年最大回撤在08年金融危机期间，下跌约16%（图片来源：data.gov.uk）
这50年中包括——2008年金融危机、2016年脱欧、2020年疫情。
2008年金融危机下跌了约16%，2016脱欧危机下跌了不到10%。
2020年疫情没有下跌，还上涨了不少。
伦敦不仅是英国的伦敦，也是全世界的伦敦——
是全球的金融中心，世界级的一线城市，人口密集，有完善的私人财产保护制度，外加增值前景和租金收入。
所以，在全球投资人的认知中，它是一个非常适合藏钱保值的地方，有金融和居住双重属性。
全球的投资者共同撑起了伦敦的房产市场。
英国媒体撰文称：《海外买家正在抢购伦敦黄金地段的房产》。
真正牛的楼市是唱不衰的，聪明钱&人，用脚投票。
（2）房租特点：疫情&疫情后极速上涨，出租房供不应求。
受疫情影响，过去这两年，美加澳新、欧洲，这些发达经济体，都在通货膨胀。
英国也不例外。
通货膨胀中一个重要上涨的指数就是房租。
英国房产数据公司TwentyCi表示，自2019年以来，租金价格上涨了 23%，截至6月份的六个月内，平均租金与去年同期相比上涨了 8%。
其中，英国租金上涨最快的地区城市当属伦敦，数据显示，伦敦今年二季度（2023年4月至6月）的租金平均环比增长1.4%，年增长6.7%，与2020年3月相比增长15.9%。
物价、房租这些消费，一旦上去就很难降下来了。
房租上涨的同时，房产供应量也跟不上了。
《金融时报》 新闻报道称，英国可供出租的房屋数量已降至14年来的最低点，这给租户带来了更大的压力。
但对于房产投资者来说，则是大利好。
实操环节：精选投资项目——Hurlingham Waterfront。
落地到实操环节，我们给大家精选了一个位于伦敦顶级地段的投资项目——Hurlingham Waterfront，来自英国知名开发商Rockwell。
大家可以来看看我们选择它的逻辑，有很多选房方法伦可供大家参考。
Hurlingham Waterfront位于伦敦的「西二区」的「富勒姆」地区，邮编是「SW6」，坐拥「泰晤士河」河景，有诸多顶级的「学位」加持，价格「59.5万英镑」起。
以上几个关键词，一一给大家分析：
（1）西二区。
西二区是什么意思呢？
在一般意义上，泰晤士穿过伦敦，将伦敦分为南北两部分，北面又分又西伦敦、东伦敦和北伦敦。
西伦敦是传统富人区，东伦敦是近些年快速发展的区域，北伦敦是艺术殿堂，南伦敦是转型中的旧城区。
西伦敦作为传统富人区，是富豪聚集地，但它不仅富，而且贵。
英国王宫、首相官邸、议会和政府各部都坐落在这里，赋予了其权贵风范。
伦敦在地理区位上有个概念叫——Prime Central London PCL，专指伦敦一区和二区。
这两个区作为伦敦的核心区域，无论是交通条件、居住配套以及居住人群素质等都是非常优越的，所以是很多高净值人群的首选。
二区中“西二区”的富勒姆（Fulham）、诺丁山（Notting Hill）的价格，甚至比一区的一些地段更受人青睐。
Hurlingham Waterfront所在的位置就是西二区的富勒姆。
（2）那么，富勒姆是什么地区呢？
如果你关注英超，应该会知道它是一家足球俱乐部的名字，1879年就成立了。
而除此以外，富勒姆房价均价在过去20年里不断增值，当下的增长趋势依然迅猛。
英国国家统计局（ONS）最新公布的数据，伦敦有四个街区2022年的平均房价比2021年上涨了50%以上。
其中，涨幅最高的街区就在富勒姆，平均价格上涨了57.9%，从2021年的76万英镑上涨到了2022年的120万英镑。
不仅是房价上涨，富勒姆房子的租金均价为908英镑/周，比伦敦（811英镑/周）高出了11.9%。
（3）邮编SW6。
邮编，是英国人的隐形身份标签，它是一个独具特色的阶层鄙视链。
SW6，这个编号就是一个黄金邮编区，只要说自己住在SW6，就拥有了打入伦敦高端社交圈的入场券。
很多名人们都很喜欢住在SW6邮编区，比如贝克汉姆、修格兰特、丹尼尔雷德克里夫、本迪尼克特康伯巴奇……
（4）学区房。
英国也是有学区房概念的，英国的中小学，总体可以分为三种类型——
公立学校（免费，约2万所），文法学校（免费，约163所），私立学校（收费，约2500所）。
93%的英国学生就读的都是公立学校。
英国有个公立学校的排名体系——Ofsted rating，把各大公立学校按不同水准，分成了四个等级：
Outstanding，杰出

Good，优秀

Requires improvement，有待改善

Inadequate，不及格
公立学校采取「就近上学」的原则，所以，英国也有「学区房」。
好的学区也需要提前很久就去排队。好的学区和学区房也非常受追捧。
好的学区房有足够的保值升值空间，好租也好卖。
根据英国Lloyds银行的调查，在过去的五年中，靠近好的公立学校的房价，平均上升了39%，是全国平均涨幅的一倍左右。
Hurlingham Waterfront所在的哈默史密斯-富勒姆区是全英Outstanding“杰出”的学校比例最高的区域之一。
这对于房价是极大的支撑。
除了公立学校，私立学校方面：
离项目很近的PutneyHigh School（约2英里）和Francis Holland School（约2.9英里）在英国也是人人向往的名校。
另外乔治小王子的母校Thomas'sBattersea Primary School（约1.5英里）和其分校Thomas's Fulham Primary School（约0.3英里）也近在咫尺。
私立学校，尤其是顶级私校附近的房子非常好出租，租客多数是学校的教职工和工作人员。

对房价来说，也是利好。
（5）泰晤士河河景。
熟悉房产投资的朋友，应该知道自然景观对于房产的重要性。
城市景观是可复制的，只有自然景观是有不可复制性的，属于“绝版”，好的自然景观对于房产的升值和保值都有非常重要的作用。
泰晤士河是全球水面交通最繁忙的都市河流和伦敦地标之一，有非常重要的经济地位。
同时它也有着巨大的文化价值，许多水上运动，如每年的牛津剑桥赛艇队抗赛，奥运会的赛艇赛都是在这条河上举办。
很多的文学作品，也是以泰晤士河流域的风物为背景写成的。
坐拥泰晤士河这种全球一线河景的房产，更是卖一套少一套。
（Hurlingham Waterfront就在泰晤士河河边）
（6）付款方式。
Hurlingham Waterfront这个项目59.5万英镑起，含开间、一至四居室和顶层公寓。
不到60万英镑的价格，能买在英国顶级的富人区，物超所值。
更重要的是，Hurlingham Waterfront的付款周期很友好，首付只需要10%，也就是约6万英镑，就可以撬动整套房产。
大约在2025年第三季度交房。
总结一下，Hurlingham Waterfront这个项目，地段优秀，上涨幅度优秀，租金优秀，学区优秀，景观优秀，价格&付款方式优秀，是个很能打的“六边形战士”。
大家如果对英国房产感兴趣，或对这个项目感兴趣，可以来报名我们【10月14日在广州举办的英国房产线下沙龙活动】；
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