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【美国房地产投资】
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十次危机，九次地产。
最近的一次2008年经济危机，由于2004年-2006年美国为控制通胀而主动加息，刺破了房地产泡沫，导致之前大量的“零首付”，不查信用记录的放贷出现违约，银行大量坏账，进而引发“次贷危机”，对全球经济造成了较为严重的影响。
1998-2001年互联网泡沫，美联储采取大规模的财政扩张政策，导致市场流动性过于充裕，过剩的流动性流入房地产市场，使得美国房价在4年内涨80%以上，致使当时的美国地产市场泡沫化严重。（现在是否是历史重现？）
除上述两个经典案例外，类似1929年大萧条、1997年亚洲金融风暴中，均有地产危机爆发进而催发金融、经济危机的身影，正是因为地产价格对金融体系有直接的传导作用。
回看历史，市场似乎都处于这样的循环中：
经济衰退——政府出台刺激政策——央行降息——流动性充裕——地产泡沫膨胀——通胀压力高企——政府出台紧缩政策——央行加息——流动性紧张——地产泡沫崩溃——危机爆发，经济衰退。
我们现在处在哪一环？
北美地产学堂里的投资人们各抒己见：
|@Eric
我们应该还处在发钱经济周期的前期。企业获得涨价和疫情结束的带来的双重红利。
要知道，价格涨10%，利润可能涨40%。
个人的钱快花完了，企业的钱不容易分散全面进入消费。
一旦拜登重任，或者特朗普重任，这个消费和投资刺激就没有了政治动力。
这个美元作为储备货币的红利还可以用上很久，特别是这回开了这个头，会加速削弱美元的速度。
|@ Jianhua
虽然有这样那样的一些方面的问题和潜在风险，但目前大的形势、经济的基础大方向都是稳定健康的，所以后面几个月，不出意外仍然是不会引来衰退。
市面上还是很多钱，没花出去呢。关于美元的红利，我觉得无论谁当局，都是先能用则用，先把短期的问题挡过去再说。
|@Lloyd
从PPI来看，全球经济已经进入比较深度的衰退，尤其是作为全球生产商的中韩德三国。
但我觉得这个事情在北美的背景下却要辩证来看。比如加息是加谁的，缩表是缩哪里? 
对于普通民众和公司企业的信贷是收紧了，但是一个重要的部分就是政府的spending。
今年美国fiscal spending 4.8T，这是1/4的GDP了，财政赤字进一步加深。
如果没有政府这么大的spending，也许老早就从数字上体现出衰退了吧。
政府的赤字必须要印出来，这就是目前的难题，也是为什么国债long end of the curve has no buyer， no one is convinced we will be back to a 2% inflation environment。

如果政府开支不能降低，就必须得通过遏制居民和企业的demand。
|@ Avocado_Z
政府财政刺激的时间点有讲究。一方面影响通胀，另一方面影响需求。我的理解是基建，芯片拨款不是短期的。理由是工程规模不小，计划实施不会一蹴而就。另外，芯片拨款是联邦搭台，企业，州府唱戏。
高房价高利率，还可以买房投资吗？
高盛（Goldman Sachs）认为美国在未来12个月内出现衰退的概率为20%，美联储虽然放缓加息，但并没有停止。目前基准利率已经达到2006年水平，5.5%。
这样高房价高利率的环境下，买房投资机会在哪？应采取什么样的策略？
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