2023年以来，在“房地产是国民经济的支柱产业”定位重提之后，数百道房地产政策发布，提振市场的鼓点密集。
出品 | 凤凰网问渠人物
采访/整理 | 陈婷婷
视觉 | 李悦
监制 | 周翔宇
7月24日，中共中央政治局会议指出，“房地产市场供求关系发生重大变化”，应当“适时调整优化房地产政策”。
至此，政策调整进入实质性阶段。7月27日，住建部表示，要落实降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
到8月25日，住建部等三部门联合发文推动首套房“认房不用认贷”政策，五天后（8月30日），广州、深圳官宣落地执行——中国房地产局面是否迎来历史性扭转？
知名KOL#兔主席（微博网名）在接受凤凰网《问渠人物》专访时表示，“‘房住不炒’不会改变。以前国人的思维是‘靠地产带动经济’；今天我们已经在拐点之后，可能需要‘经济带动地产’。”
“房地产进入新的发展阶段”，兔主席认为，将住房供应增量市场里的六到八成调整为公共属性的租赁住房及保障性住房，租住并举、商保并存是未来地产的改革方向。“从长期看，国家会系统性地降低国民经济对房地产的依赖，弱化房地产与金融及资本的绑定，并且不会再将房地产作为宏观调控的手段。”
#01
「“长期看，系统性降低国民经济对房地产的依赖”」
凤凰网：7月24日中央政治局会议，判断“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，提出要“适时调整优化房地产政策”。这会不会成为今年市场转折点？
兔主席：“房地产市场供求关系发生重大变化”是一个重要论断，实际上是宣示“房住不炒”已经取得了阶段性的成绩。    
供求关系是如何变化的？一方面，需求端，纯粹投资、投机、炒作型的需求被抑制住了，剩下的基本都是合理的刚需及改善型需求；另一方面，供给端，符合国家政策导向的居住形态在住房供应中的比例增加了——具体指各种形式的保障性住房，以及租赁住房（其中包括市场化租赁住房）在增量住房供应中的比例增加了。这就是供求关系的改变。
凤凰网：合理的供求结构有没有具体数字指标可以参考？
兔主席：个人理解，国家的大方向是：将住房供应增量市场里的大部分（约六到八成）调整为带有公共属性的租赁住房及保障性住房，剩余部分，才是我们理解的市场化商品房。
以前人们理解房地产行业，就是每年销售规模多少多少万亿，销售面积多少多少亿平方米。如果加上高层的视角，未来可能就需要根据业态划分：安置房有多少，公租房有多少，共用产权房有多少，经济适用房有多少，各种租赁住房有多少，最后才是商品住房有多少。这样供应情况就一目了然。
另外，与此相关的另一个判断，就是国家在长期看还是会系统性地降低国民经济对房地产的依赖，弱化房地产与金融及资本的绑定，并且不会再将房地产作为宏观调控的手段。在新时代“一张蓝图”里，房地产行业当然还会存在，但在国民经济中的占比会逐年降低，最终，在十年后，比如到2035年的时候，降到一个相对低的比例（例如个位百分数）。只有中国经济对房地产的依赖降低了，新发展理念、高质量发展才能算践行成功。
凤凰网：有人说“房住不炒”在一些公报或文本里没有提到，或者是提法发生细微变化，公众应该如何理解？
兔主席：“房住不炒”这个定义，是不会发生变化的。要看到，“房住不炒”是对住宅地产功能属性定位的一个基本判断。它写入二十大报告，类似于行业的总纲、总指导思想、总框架、总范式，一个基本的立场观点方法。作为这一个基本框架，它将持续存在，不会因为短期环境改变而改变。
个人认为，要理解新时代的政策，还是要吃透其背后的内涵、世界观、方法论及底层逻辑，做到对“一张蓝图”的了然如胸。如此，才能避免出现系统性地误读。
#02
「拐点之后，更多的需要“经济带动地产”」
凤凰网：8月25日，住建部等三部门推进“认房不认贷”政策纳入地方自选工具箱，广州、深圳已经官宣执行，北京、上海是否会跟进？
兔主席：住建部提到的“降低购买房首付比例和贷款利率”、“改善性住房换购税费减免”、“个人住房贷款‘认房不用认贷’”等政策，这些都是需求端政策。
市场更憧憬：政府将考虑放开一线、高能级城市的限购、限价政策。随着时间推进，这些预期正在落实。
但是这些政策都是需求端的，存在两个问题：
1）当前，存在抑制居民购房需求的若干因素，包括高线城市资产价格已经在国际高位；对房价存在下行担忧；对自己未来收入预期的信心不稳；担心房地产行业还有风险，不希望再陷入保交付的困境；前述住房供应结构的变化使得居民选择变多，购置商品房并非唯一选择。这样看，降低贷款比例与利率、减免部分税费、“认房不认贷”等因素的作用就显得有限了——因为它们未必足以根本改变人们的购房能力和意愿。
以前国人的思维是“靠地产带动经济”；今天我们已经在拐点之后，可能需要“经济带动地产”。
2）北上深广等高能级一线城市很多其实已经是“存量市场”，即新房不多，且其中还有大量租赁及保障住房供应，主要是二手房市场。所以，无论是刚需还是改善型需求驱动的购房者，都可以直接购买二手房，二手房所见即所得，没有交楼问题，并有可能对应更好、更便利的教育与医疗资源。这部分需求的作用主要在于盘活存量资产。它的好处在于能够提高资产流动性，防止资产价值下跌，有利于抑制资产负债表衰退。
凤凰网：这些需求端政策目前是否对国企更有利一些？
兔主席：可能确实存在这些现象，这些政策对国企和民企的效果会存在“不对称性”。简单说，国企受益会更多，民企受益会打折。
其根本原因是，目前全社会“保交楼”工作尚未完成，许多民营房企已经出险，或还有出险风险。目前的销售也还是预售制——而预售制的底层逻辑是信用融资，即购房者给开发商提供贷款。如要买房，在同等条件下，购房者更有可能倾向于国营企业。此条不是政策导向或意向，但是目前制度及经济环境下的客观情况。
#03
「要给“房地产”去污名化，“新发展模式”大有可为」
凤凰网：您在新书《房地产转型与重塑》中，主张探寻中国房地产“新发展模式”，您有哪些设想和建议？
兔主席：首先要给“房地产”去污名化，不要把“房地产”狭义化。
“房地产”是广义的不动产，包括存量的资产和空间都是房地产，广阔天地，大有可为。
我们探讨“新发展模式”，其实有不同的内涵，可以简单分为“住宅地产的新发展模式”和“大地产行业的新发展模式”，逻辑上是不同的。
传统发展模式或者是旧发展模式，是不属于高质量发展的，要把它改掉，以后经济结构都要彻底转变。不能再营造房价大幅上涨、全民疯狂炒房，那些投资都是泡沫，老路是不可能走了。
高质量发展的新模式，是比较审慎、比较保守的。举例来说，怎么看待不动产的资产？过去可能是将资产作为“目的”，现在要将资产作为“手段”：当赚取资产增值收入是终极业务模式时，资产即目的，其他一切都是手段，过程中，企业也会走向金融化的过程。这就是在大多数时候、大多数地方，房地产、不动产业务的真谛。
再比如，“租购并举”——住房由“购”向“租”扩充：房地产业传统发展模式的核心是住宅开发销售；行业要转型至新发展模式，就要求企业从单纯的住宅开发销售拓展到投资、开发并经营租赁住房/长租公寓，帮助实现住房供应的“租购并举”。
凤凰网：今年以来，全国二手房挂牌量激增。您怎么看这个市场？
兔主席：短期来看，受市场波动影响，房东希望能早点卖出去，防止降价亏损，可以理解。从长期来看，我个人相对看好二手房交易市场：相比新房，更容易受益于增量的需求端政策改善。
另外一个大赛道就是（广义的）家装家居市场：未来人们改善居住环境，不一定都要置业——置业是重资本的，往往需要加杠杆，承担一定的风险。
更简单的方式，其实是装修：通过更好地装修、更好的布置，实现更好的生活。我也到过许多朋友家里。大多并没有很好、很用心地装修。中国人的家居环境其实有极大的“就地改善”的空间。家装、家居所涉及的资金投入远比置业要更小，对应的金融风险也远要更低。大多房企都有自己的物业公司，能够触达终端客户。
在下半场，房企还是要下决心，重点布局家装。跑通这个赛道，也是迈向房地产新发展模式的一个重要通路。
#04
「“房价泡沫严重的城市，除了降价没什么好招”」
凤凰网：现在舆论也呈不同的立场，一部分人认为不应该降价，降价会触发挤兑；另一部分人认为应该降价，供求关系发生了变化，这时候应该随行就市，您认为当前市场应不应该降价？
兔主席：我觉得应该降，至少改善现在的状况。但是也要分城市，房价泡沫严重的城市，除了降价没有什么好招。降价了以后，它的销售回款仍然是预售，钱能拿走吗？那钱就不能离开项目，监管一定是特别严的。
凤凰网：整体上您对房地产前景还是相对乐观的，对吗？
兔主席：无论是转型还是现在风险的化解，都需要一个过程。时间会很长，比你想的要长很多。
你要说我乐观，是因为“一张蓝图绘到底”，风物长宜放眼量，比如以5年为刻度，而不是短短一两年。
完
文字 | 陈婷婷
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