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出租房子没有想象中那么简单。
对房东来说，
最怕遇到不交租的「租霸」，
根据法律，
房东不得随意驱赶租客，
若走法律程序申请「驱逐令(unlawful detainer)」，
至少需要半年时间。
南加华人李先生，
为避免遇到租霸，特意将房屋租给他认为较「单纯」的留学生。
没想到对方一年租约中仅付三个月的房租，期间还玩消失。
李先生花费一年时间完成驱赶法律程序，损失租金逾四万元。
聪明反被聪明误
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损失租金逾四万元。
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李先生在橙县尔湾有一栋两室的康斗屋（Condo），
每月租金定为3200元，
恰好可以支付房贷与房产税。
2022年5月，李先生开始招租。有两位留学生，分别是华人与日裔，华人留学生就读于圣塔芭芭拉加大（UCSB）大学四年级，日裔留学生则就读尔湾加大（UCI）大学三年级。在李先生的眼里，留学生比较「单纯」，出国留学应该不缺钱，因此决定将房子租给这两名留学生，合同上的承租方为张姓华人留学生。
李先生说，他选择租给这两名同学，没想到从缴纳租房定金开始，就有许多「雷点（Red Flags）」出现。
2022年5月8日，李先生与张同学口头约定，租约从5月15日开始，并在5月14日见面完成签约；张同学需要在5月8日先支付一半的押金2100元，然后在正式签约当天，支付剩下的2100元押金以及5月15日至30日的房租。
签约后 开始拖欠
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打开李先生的租房噩梦。
李先生说，张同学5月8日按时通过zelle转帐支付2100元，可是在5月14日双方见面正式签约时，没有立即支付剩下的2100元押金与1600元房租。当时张同学给出的理由是，室友还未转帐给他，5月15日会准时交钱。李先生考量张同学5月8日有按时支付押金，而且为搞好房东、房客关系，再加上留学生通常比较「单纯」不会坑人，觉得宽限一天没有问题，就在没有收到余下押金与房租的情况下，将钥匙交给张同学，也打开李先生的租房噩梦。
5月15日，张同学没有如约转钱；在李先生的催促下，张同学仍然回复说室友还未转帐给他。之后几天，李先生一直在催促张同学支付剩下的房租和押金，结果对方一直以帐户问题或转帐限额为借口推脱，直到5月25日，张同学才付清押金和当月租金。
找借口 还玩失踪
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损失租金逾四万元。
经历押金延期缴纳风波，李先生虽然怀疑张同学是否有能力按时交租，但仍抱著侥幸心理，将房屋租给对方。合同规定每月1日交房租，最晚不得超过当月的3日。2022年6月3日，看到张同学没有「动静」要缴租，经历过押金延缴风波的李先生，已经后悔将房屋租给这位留学生。他给张同学发信息，表示愿意退回张同学所有款项，与张同学解除合同。然而张同学表示这次未能按时交租，是因为室友出门沟通不畅，他将当月房租转给李先生后，承诺以后会按时交租。
然而到了7月3日，张同学仍未支付全额的7月房租，他先是支付2000元房租，然后以银行转帐不知什么原因被限额，称需要延后几天才能缴纳剩下1200元房租。7月7日，李先生再次催促，张同学又称他「发高烧」，无力去银行处理相关事宜，要求缓缓再支付剩下的房租。到7月8日，他才终于将剩下的1200元缴清。
8月初，张同学还是未能根据合约在当月3日前缴纳房租。10日，张同学发来几段他与银行业务员的对话，称的帐户被冻结，需要几天才可以转帐。李先生表示，他要启动驱赶程序，要求张同学搬走。到28日，张同学称他一周没有吃过饱饭，如果李先生驱赶，程序要好几个月时间，不如再给他一段时间，他会一次性交两个月的房租。31日，张同学称找朋友借了1300元转给李先生。
9月初，张同学不出所料地还是没有交纳房租，这时他已经欠下5200多元。9日，张同学再次以支票未到款为借口称几天后再交房租。这是他最后一次回复李先生。自此他电话也不接，短信也不回，消失无踪。
驱逐令 取得耗时
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驱逐程序如果顺利，也要至少半年
李先生表示，驱逐程序如果顺利，也要至少半年，意味著他至少需要在没有租金收入的情况下支付半年房贷。李先生是普通的工薪阶层，这对他来说是巨大消耗。
在张同学消失近一年后，2023年9月6日，李先生拿到法院的驱逐令，并在6名橙县警察的陪同下，打开出租屋的大门，正式拿回房屋。
李先生说，橙县警察表示，近期因欠缴房租引起的驱逐案很多，在尔湾等房租相对较高的地区更是如此，他们9月6日这一天，就需要驱赶10户房客。
不得视察 ？
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房东依法仍可进出租屋维修
华人李先生出租房屋给留学生，第一次没经验，以为房屋出租后就可以坐收渔利，但出租房远比他想像得复杂。李先生联系不到房客后，又不敢进屋查看情况，怕触犯法律。其实加州房东在一些情况下是允许进入出租屋进行查看，定期对房屋进行检查，还可以有效保护房子内部设施。
根据律师说，
房东在某些情况下可以进入出租屋视察，
不过需要给房客24小时书面通知。
01
第一种情况是房客要求维修和改善环境，房东可以进屋审查情况，例如霉菌、管道等设施检查，或者房东带著合同商进屋做维修前的评估。
02
第二种情况是房东可以主动要求进屋检查和维修，例如进行杀虫，电线、管道设施维修，在合约即将到期时，带下一任可能的租客或买家参观屋内等。不过根据加州法律，以「视察」为由进入出租屋是不被允许的。
一般情况下，
房东需要在工作日一般时段来访，
即周一至五，早上8时至下午5时。
如果房东是带下一任租客或买家看房，
则周六日也被视为「工作时间」。
此外，根据加州法律（Cal. Civ. Code § 1954(e)(3)），在三种情况下，房东无需提前提供进屋通知。
01
第一是遇到紧急情况如洪水、火灾；
02
二是房客在现场并同意当下房东入内；
03
三是房客遗弃房屋后。
法律并未规定房客在离开前需要告知房东，若房客租金逾期未缴超过14天，并且房东合理认为房客已经搬走，那么房东这时可以张贴「Notice of Belief of Abandonment」。房东可亲自将通知送到，也可邮寄。之后房东便能进入房屋查看，并终止合约。
总结
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秉持诚信原则。
在美国租房市场上，拖欠房租可能会对房东和房客都带来不良后果。

对于房客而言，拖欠房租可能会影响他们的信用评级，并使他们在申请贷款、签订租约等方面遇到困难。
同时，如果房客拒不支付租金，还可能面临被起诉的局面，这将对他们的经济和信誉产生负面影响。对于留学生而言，拖欠房租可能会给他们留下不良印象，对他们在寻求其他租房机会时造成障碍。
为了避免拖欠房租的后果，房客应该秉持诚信原则，尽早解决付款问题，以免影响房东和自己的利益。
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