过去几年，美国住房市场经历了疯狂的涨价。在经历了以超低利率和疯狂竞标为特征的火热市场之后，2023年 8 月的30 年期抵押贷款的平均利率比2年前增加了一倍多，超过了7%，升至 20 年来的最高水平，这导致购买活动放缓。即便如此，由于房屋库存仍然稀缺，美国许多地区的房价仍然上涨，让买房者难以承受。
美国住房市场现状
房价：根据全美房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，2023 年 7 月美国现有房屋销售价格中位数为 406,700 美元，这是有记录以来的 7 月份最高价格。对于新建房屋，全美住宅建筑商协会 (NAHB) 的数据显示，7 月份的中位售价略高，为 436,700 美元。对于新建房屋，全国住宅建筑商协会 (NAHB) 的数据显示，7 月份的中位售价略高，为 436,700 美元。
房屋库存：根据 NAR 数据，尽管待售房屋供应量高于一年前，但仍然相当低。2023年7 月底的待售出现房库存量为 3.3 个月的供应量；一个供需平衡的市场需要 5 到 6 个月的供应量，目前还是卖方市场。
已售房屋：全美范围内出售的现有房屋数量也有所减少，因为全美90%的房主有低于6%的30年固定贷款利率，其中有近25%的房主有低于3%的30年固定贷款利率，现有房主不愿意在这个时候放弃利率很低的贷款去换房。根据 NAR 的数据，2023年7 月份的销售量同比下降了 16% 以上。
全美每个月房屋销售数量
待售天数：由于抵押贷款利率较高，许多人买不起房，房屋的出售时间也更长。 根据 NAR，2023年7 月份房屋上市时间中位数为 20 天。 与去年 7 月的 14 天相比，这是一个巨大的增长。
2024年美国住房市场预测
贷款利率：NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示，抵押贷款利率可能会继续上升，并补充说，7% 可能是今年剩余时间和 2024 年大部分时间的总体水平。他表示，两年内，利率应恢复到 5.5 或 6%。NAHB 预测和分析助理副总裁 Danushka Nanayakkara-Skillington 对此表示同意，预计到 2024 年中期，这一比率将降至 6% 左右。
房价：NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 预计，2024年全美范围内的房屋价格不会发生重大变化，波动幅度仅为 5% 左右。他说，唯一的例外是加州，那里的市场可能会下跌 10%总体而言，Yun 预计五年内价格将上涨 15% 至 25%。
McBride 预测，未来五年房价平均每年上涨幅度为低至中个位数。他说，这种升值率与房价的长期平均增长率一致，其增长率比通货膨胀率高出一个百分点。
房地产是否崩盘？许多专家一致认为，房地产市场不存在即将崩溃的危险。正如劳伦斯·云指出的那样，不仅库存太稀缺，而且今天的贷款标准比大衰退时期严格得多。贷方基本上不会发放借款人真正负担不起的贷款，这有助于将拍卖房保持在较低水平。
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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。
Carlos的服务范围遍及大波士顿地区20多个镇，从地铁口的公寓/多家庭房到95号高速公路沿线和495高速公路沿线的学区独栋别墅。
双云地产在大波士顿地区管理着100多套住房，总价值超过1.5亿美元，有月租1000美元的公寓到月租2万美元的豪宅。
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