就在上周，工农中建联合一起发布了《关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告》，相当于是对央妈的公告做了一次具有实操性意味的解读，我们以工行的公告为例，给大家先做个展示。
第一条：
2019年10月8日（不含当日）前发放、已按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
第二条：
2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
第三条：
2022年5月14日（不含当日）后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR-20BP的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。
第四条（以下为不调整利率的情形）：
贷款发放时执行利率已为所在城市首套房贷利率政策下限的贷款，或2022年5月14日（含当日）前发放、当前执行LPR浮动利率定价且利率不高于LPR的贷款，或2022年5月14日（不含当日）后发放执行利率不高于LPR-20BP的贷款，或当前按所在城市最新政策仍属于二套房贷利率标准的贷款，均不进行利率调整。
【精算君解读】
从全国范围内看，最近几年国内首套房贷款利率可以分为这三个比较明显的阶段：
-> 2019年10月7日前为贷款基准利率打7-9折；
-> 2019年10月8日至2022年5月14日为LPR（贷款市场报价利率），告别上述折扣年代；
-> 2022年5月15日至今为LPR-20基点（BP）。
当然，每个地方都有自己的特殊性，例如北京、上海、深圳和广州，一直以来都是房地产调控的主战场，房贷利率这几年一直是加点的。
精算君自己就有两笔房贷，分别发生在同省的两个不同城市。
2016年1月办的第一笔，当时属于首套房，贷款利率是基准打9折。2020年1月又办了一笔，按照当时规则，省内不同城市有贷款的再买都算二套，而且当时还处在房地产的严控阶段，贷款利率是LRP+60BP，相当高的资金成本！
按照新规，我的这两笔贷款利率会有什么调整变化呢？
第一笔房贷，精算君要参考第一条。第一条规定这种情形下可以获得贷款利率调整：当年贷款时你的贷款利率没有享受折扣、甚至被加点的。
那么，精算君2016年的贷款其实就不在这种情形里面了，本次贷款利率调整跟我这笔贷款没关系。而且目前我这笔贷款的利率一直按LPR的9折进行浮动调整，利率大概在3.81%左右，已经算是比较优惠了！
其实，从2016年11月底开始，全国开始逐步实行“认房又认贷”的调控政策，简单来讲，只要你（和你的家庭成员）买过房的、贷过款买房的，再买还要贷款，那这笔贷款就按“二套”定利率和首付比例。于是，从2016年年底起，很多人买房承担了比较高的贷款利率。
精算君通过有限的公开信息可以查到，在2016年，当时我买房所在城市的首套房贷款利率最低可以到基准（4.9%）的85折，大概就是4.16%。如果你在2016年11月以后买了房，这套房会因为认房认贷政策被认定为二套，贷款利率上浮10%也就是5.39%。按照这次新政调整，这套房如果能被认定为首套，那么贷款利率就能直接降低到4.16%，降息效果还是比较明显的！
有小伙伴说，如果我在2019年选择了LPR转换，那么还是按上面的案例，现在你的房贷利率应该是4.2%（现在LPR）+0.49%（固定加点）=4.69%。按照新规下调后还是4.16%，也有0.5%的调整，降息效果也不错了！
当然，上述举例是精算君对目前银行公布政策的理解，如果与银行最终的实际公布利率有出入，请大家多见谅。
第二条和第三条，我就不做深入解读了，目前政策非常清晰，而且各城市的央行官网也都公布了2019年10月份以来当地首套房最低贷款利率。例如精算君2020年年初办下来的贷款，利率是LPR+60BP，而当时所在城市首套房的利率下限是LPR+30BP，这次就按这个来调整。
  保乎·小结  
这里再说两件比较重要的事：
1、之前没选择转LPR的，这次会怎么调？上面的举例已经告诉你答案了，自己可以参照这个方式算一算。当然，精算君还是建议大家考虑将固定利率转换成LPR，如果你认同现在中国已经进入了中长期的降息通道。目前，多数银行已经放开了转换申请，银行APP、柜面都可以办！
2、存量房贷是否还要提前还款？精算君要说，即便这次下调了，我们提前还款还是相当划算的，现在有什么好的、无风险或者超低风险的投资产品，能稳稳覆盖3.6%-4.2%的年利息成本呢？
~以上~
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