今天（9月7日），四大国有银行（中农工建）分别公布降低存量首套住房贷款利率操作细则。
通过这些细则，你的房贷利率能不能降，到底能降多少基本能看清楚了。
整体上，四大行降存量房贷细则基本一致。
一、存量房贷下调的条件：当地首套房（在认房认贷政策的时候，如果这套房子被算了二套，但是认房不认贷政策出来后这套房子被算了当地首套房的，也可以申请下调房贷利率）。
二、房贷利率可下调多少？
背景：
2019年10月8日以前房贷利率主要参考贷款基准利率定价：

2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。
背景：2019年10月8日以前房贷利率主要参考LPR定价：
2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
此外，细则还提到：

固定利率贷款转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日为次年1月1日，重定价周期为12个月。参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款，转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，重定价日和重定价周期与原合同保持一致。
三、三类人最受益
第一类，有多套房且房子分布各地的购房者。
按照原有政策（认房又认贷），在A地买了房子之后，此套房为首套住，享受首套房优惠利率。但如果再在B地买房子，不管A地的房子是否卖掉、贷款是否还清，B地的房子都将按照二套房执行利率，二套房利率是相当高的，一般比首套房高60个基点。
认房不认贷后，只要在当地没有房子，不管有没有房贷记录，那么都按照首套房执行利率。比如小张分别在A地、B地、C地买房子，即使在三地都有贷款记录和房子，但因为在当地属于首套，所以执行的是首套房优惠利率。
此次的细则明确，认房认贷时不属于首套房的，但认房不认贷后又属于的，那么这类贷款也能下调利率。
第二类，固定利率类购房人群
我之前就说过，利率趋势是一直下行的，了解这个之后，我们普通人要做的有两件事。一是如果存款，尽管把高利率提前锁定下来，以免以后面临下调。比如锁定3年期3.5存款利率的，那么3年内不用担心存款利率下调。
二是买房贷款一定要选择浮动利率，如果是固定利率，那么你的房贷利率将被锁定无法下调。
此外，在2019年下半年，贷款基准利率进行了改革（变成了LPR），2019年10月8日可以进行房贷利率转换（从基准利率转为LPR），有部分没转的，因为原来的基准利率没有了，不会再变动了，相当于固定利率了。
现在细则明确了，参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也可以转为LPR，享受利率下调，对这部分人群来说是大利好。
第三类，三四线城市购房者
原来三四线城市房贷利率普遍很高，很多在6%左右水平，原因是楼市过热时期，这部分城市主要通过提高房贷利率进行调控。
根据央行的公告，LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时当地下限。从各地公布的结果来看，它们的当地下限普遍较低。以惠州为例，早前房贷利率很多高达6%，但公布的最低下限只有LPR水平（目前5年期LPR是4.2%），可见这类三四线城市首套房利率下调空间非常大。
总结：此次存量房贷利率下调采用了“认房不认贷”可追溯过往原则，众多购房者因此可享受到了降低房贷利率，幅度比前几日想象中的还要大，体现了对改善性购房者的支持以及对原来过高房贷利率者的帮助，有利于降低房贷成本，降低生活成本，最终能刺激消费。
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