总库存下滑9个点，市场供给仍不足
美国住宅资讯机构Realtor数据显示，8月份，美国待售库存为66.9万套，同比下滑7.9%，相比去年同期库存更紧缺。继去年4月份以来，待售库存年增幅持续上涨，直到今年7月份开始，待售库存同比增幅已连续两月下降，这是一个比较积极的信号。
此外，待售库存相比疫情前2017年-2019年的市场平均水平仍低47.7%，美国整个房地产住宅市场的供给端仍然稀缺。
与此同时，新挂牌房产数量同比下降了7.5%，与上个月的同比跌幅（-20.8%）相比，有了很大改善。环比来看，新挂牌房产数量相较上个月有多增加，增加了3.5%。一般来说，夏末并不是人们出售房屋的热门季节，也不太符合季节性规律。但数据和趋势线告诉我们，卖房者的情绪确实出现明显的回暖。
一个比较亮眼的数据是：住宅总库存（包括已待售库存和签约但没交付的房屋）比去年同期下降了9.2%，这是总库存第四个月出现同比下滑。
美国50个“主要城市”的待售库存同比下降了13%，远远不及疫情前的常态水平（低约45%）。目前库存下降幅度最小的地区为“南方的大城市”，同比下滑1.5%，其次是中西部地区，同比下滑13.5%，东北地区和西部地区分别下滑了19.3%和31.5%。
新房源方面，卖方情绪虽然稳步改善，但美国50个“主要城市”新房源同比降幅较大，总体下滑了11.8%。美国西部地区新房源下降了最多，降幅为14.1%，南部下降了 12.2%，中西部下降了10.5%，东北部下降了9.8%。
具体城市来看，美国50个“主要城市”中有39个城市的库存下降。其中库存增长最快的城市包括孟菲斯（+30.7%）、新奥尔良（29.2%）和圣安东尼奥（18.4%）。尽管“主要城市”的房屋库存较去年有所增长，但大多数大都市的库存水平仍然低于疫情前的平均水平。
新房源方面，只有密尔沃基（+6.8%）和杰克逊维尔（+4.0%）的新房源较上年有所增加。降幅最大的是纳什维尔（-27.2%）、辛辛那提（-25.0%）和西雅图（-24.7%）。
美国住宅销售速度缓慢改善
8月份，美国典型住宅在市场上的销售天数为46天，虽然比去年同期多了5天，但相比2017年-2019年的市场平均少了13天。此外，与去年相比，销售天数的同比增幅正逐月减少，这是因为买家的情绪也在回暖，开始争夺房地产市场“较少”的房屋。
美国50个“主要城市”的住宅销售天数平均为40天，相比去年仅仅增加了3天。美国南部地区住宅销售天数增幅最大（+6天），其次是东北部（+2天）、中西部（+1天）和西部（+0天）。如果以此趋势发展下去，除了南方大城市外的所有地区房屋销售速度都会加快。
具体城市来看，美国50个“主要城市”中，有35个城市的销售时间仍较去年有所增加。奥斯汀和新奥尔良（+15 天）以及迈阿密（+13 天）的销售时间增幅最大。
美国房价同比增长0.7%
8月份，美国房价中位数为43.5万元，同比增长0.7%。
房价始终能保持在较高位的原因在于“库存不足”，尽管新屋销售不断增长，但房屋建造活动并不能完全弥补低库存的缺口。
虽然今年8月份的美国房价基本与去年同期持平，但购房人的借贷成本却高了很多。与去年相比，目前较高的抵押贷款利率使购房人每月贷款成本上升417美元，增幅约22%。即使抵押贷款成本上涨幅度远超工资（+4.4%）和通胀（3.2%）的上涨幅度，我们依然可以看到美国住宅价格的韧性。
按具体城市来看，美国50个“主要城市”的房价相比去年上涨了6.4%，超过了全国水平。美国东北部城市的房价增速最快，相比去年增长9.7%，包括圣地亚哥 (+22.6%)、洛杉矶 (+22.4%) 和波士顿 (+16.4%)。美国50个“主要城市”中，只有6个城市的房价下降，降价幅度最大的城市包括奥斯汀（-2.0%）、达拉斯（-1.2%）和菲尼克斯（-1.2%）。
注：本文内容翻译整理自Realtor（美国房地产协会)，不作为投资建议，仅供投资人作为了解市场的学习资料。
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