楼市两个重磅消息
一、存量房贷利率下调规则来了
8月31日晚8点左右，央行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。通知提到：
1、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
2、自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。
解读：
1、可申请的时间：自2023年9月25日起。
2、降低的方法：新房贷置换旧房贷或与商业自主协商确立新的房贷利率。
无论是新旧房贷置换还是自主协商并没有本质不同，增加了新房贷置换旧房贷应该是为了提高商业银行下调存量房贷利率的动力。
3、新房贷利率LPR上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限---老实说，这一点我也是看了很久都没理解（不应该是不低于新房贷发放时的利率吗？），后来想了一下可能是这样的：
比如张先生在2020年初在A地办理房贷，当时A地最低首套房贷利率是LPR+50个基点。当时由于当时楼市过热，房贷供不应求，A地有银行在当时执行的首套房贷利率是LPR+60个基点（张先生在此银行办理房贷），比当时A地最低首套房贷利率高10个基点，现在新政出来了，张老师可以协商将现在的房贷利率下调10个基点。
以上只是个人的简单理解，由于具体细则没出来，不一定理解准确。
4、存量房贷利率下调只针对首套住房。
总之，此次存量房贷利率下调对市场是明显利好，不过这个利好的幅度略低于此前的预期。但是监管部门同时还出了另一项政策（降低首付比例），这个力度还是很大的。
二、首套房贷最低首付款比例下限下调
同样是8月31日晚8点左右，央行、国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知，提到：
1、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
2、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。
3、央行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
解读：
1、二套房最低首付比例可以是30%，这是比较低的水平。现在很多一线城市和部分二线城市二套房贷最低首付比例达到5成、6成、7成相当高。如果接下来二套房贷最低首付比例可以下调一部分，对于刺激改善性住房需求是大利好。
2、二套房贷最低首付比例可以是30%，至于在这个幅度内如何下调各地可以根据实际情况地，总的来看，我推测接下来部分中心城市二套房最低首付比例应该会有所下调。
3、二套房贷下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，此前是60个基点。
小结：各地二套房首付比例、二套房利率可调整的空间更大了。
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