在美国出售房屋时，怎样操作可以获取退税？

美国报税原则是“挣钱需缴税（pay-as-you-earn）”，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售在美国境内的房产时，增值部分都需要缴税，如今在美国通过购买房地产进行投资的人越来越多，其中不乏投资者看到房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 （FIRPTA）*，外国人出售美国房地产，在过户的时候买方（通常委托过户公司）要代扣代缴所得税（Withholding Tax），金额为：联邦预缴税15%。

注：一句话概括FIRPTA，那就是从外国人手中购置房产的人需要从房款中预扣留15%交给IRS，FIRPTA中的外国人并非仅指没有美国国籍的人，而是包括了非居民外国自然人（Nonresident Alien Individual）、外国公司、外国合伙企业、外国信托及任何非美国主体。

一般来说，退税的方法有两种：

第一种，在过户次年的年初，填报1040NR税收申报表申请退税。

用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288A。

怎么得到IRS美国国税局盖章的8288A呢？

过户公司在过户后，会把Form 8288/8288A 寄给IRS。如果Form 8288/8288A信息完整，美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288A。但是，如果8288A信息缺失，比如没有外国人个人税号（ITIN），IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288A。

所以，我们建议外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号（ITIN），并报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房的时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288A的部门（*当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288A，只要近期内申请到税号就可以了）。

如果没有IRS美国国税局盖章的8288A怎么办呢？

那么纳税人就需要在1040NR税收申报表上附上过户文件（Settlement Statement HUD），缴纳代扣代缴所得税(Withholding Tax)的支票的复印件和过户公司递交的Form 8288/8288A。这种方法，IRS会花比较长的时间进行调查，获得退税的时间会大大延迟。

第二种，在过户之前或当天，填报Form 8288B（Withholding Certificate）申请在过户后90天之内退税，这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。

举个例子，某外国卖家在2018年1月出售美国房地产，如果不填报Form 8288B （Withholding Certificate），那么只能等待一年之后的2019年初来填报1040NR税收申报表来申请退税，然后等待两个月左右获得退税。

如果填报Form 8288B（Withholding Certificate），在2018年四月就可以得到退税，大大缩短了等待退税的时间。但是如果填报Form 8288B（Withholding Certificate），卖家需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后立即通知IRS负责8288B的部门。否则IRS将对Form 8288B（Withholding Certificate）不予批准。

总之，海外人出售在美房产虽然会有代扣代缴的所得税，但是绝大多数卖家是可以退的，为了能顺利且尽快拿到退税，我们建议投资者在持有房产的时候就去申请税号（ITIN）并进行报税。

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