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三部门联合发声!优化房地产信贷!房贷利率能降到多少?20230821
作者:齐俊杰看财经
8月18日晚上,央行,金管局和证监会,三部门联合召开会议,重要有以下内容
会议强调,金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续。主要金融机构要主动担当作为,加大贷款投放力度,国有大行要继续发挥支柱作用。还要注意挖掘新的信贷增长点,积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降。
这几句话很关键,说明金融管理部门已经非常明确,要持续增加货币的供给,提高信贷的投放,而且还提出了金融机构的担当问题,那就是说对现在这种,社融倒退的情况是不满意的,要求各金融机构特别是国有大行,要继续加大贷款的投放力度,估计十有八九已经下了信贷的指标和任务,也就是说,在一个限定期内必须把一定额度的贷款发出去。至于该给谁,既能安全,还能完成任务,那么大行们自己去想办法,管理部门给出的方向就是,城中村改造,平急两用基础设施,很多人不理解啥叫平急两用?就好比盖个度假村或者酒店,平常能自己经营,吸引游客。关键的时候我能改成大型传染病收治中心,这就叫平急两用,估计以后这种东西少不了。最近政策反复提到他。

最最重要的就是提到了调整优化房地产信贷政策,这块有两个理解,一个是继续降低新增贷款利率。估计今天LPR利率就会调降,而且5年期可能会比1年期调降幅度更大, 至少15个基点,这就是主动在给房贷降息。但现在大家最关心的就是存量房贷利率怎么调整,这块估计也正在紧锣密鼓的协商和计算当中,因为会涉及银行安全,所以得先算清楚了再说,之前我们就讲过,银行拿到你的房贷,并不是等着你一点一点还款,然后再把钱收回来的,要么他你的房贷卖给其他的资产管理公司,要么就是抵押给其他机构,也把流动性先收回来。这样才能保证他一笔资金循环使用,在你的房贷上他每年赚1个点就够了,一笔资金他循环10次,就能赚到10个点了。但现在要改合同,降低存量房贷,那这个就得好好算一下了,如果给购房人降了1个点,那银行基本就等于30年白忙活了。而现在如果把加点取消,很多房贷利率恐怕还不止要降1个点。所以银行方面的阻力巨大。这也是为啥说了2个月了,一个自觉自愿降存量房贷利率的银行都没有。央行不得不出面指导,但现在也快一个月了,还是没有出细则。
但是既然央行已经说了,而且从鼓励协商到指导,那么就肯定会降,但现在的问题是降多少怎么降,估计各退一步的概率比较大,比如降50个基点,或者80个基点。让银行切实的让利出来。再加上LPR的调降,也差不多能有1个百分点了。不明真像的购房人,可能也会满意。如果能降一个百分点,其实还是挺多的。我们按照100万贷款30年计算,利率5%的话,每个月等额本息要还5300多,如果把利息降到了4%,那么就变成了4700多,相当于一个月就多出600块钱,一年就是7000多。30年总计能少还款20万。这对于一般中产家庭来说,绝对不是个小数了。那么对于那些贷款300万,500万的人来说,一个月节约的钱就更多了。
另外,其实利率也还有下调空间,未来再有2-3次降息应该是很可能的事情,那么也就是说房贷利率很可能会降到3.5%,那么百万贷款30年,每月还款不到4500元,一个月降800,这肯定就是实打实的增加收入了。所以前几年高点买房的人,其实现在是有盼头的,购房利率降到3.5%是还是非常有可能的。但也同时意味着,这两年倒腾经营贷偿还房贷的人,就又亏了。不但要承担一些费用,还要承担巨大的风险。一旦近期贷款的压力过了,也就是银行不再为贷款完不成指标而发愁的时候,他就该腾出手去查经营贷违规的问题了。其实哪些违规,他比谁都清楚,之所以不说就是因为现在贷款压力太大,本来就完不成任务,所以也就睁一只眼闭一只眼。
一旦存量房贷利率下调落实了,那么肯定是利好消费,但不利于银行,这是一种存量博弈,相当于银行把他的利润给了购房人。直接每月给购房人发了几百乃至数千元现金,全国住户部门房贷余额大概是不到40万亿,降一个点,就相当于每年持续释放数千亿资金出来消费。对经济会有明显的提振作用。就好比说房贷利率真降了,您是不是得出去吃顿好庆祝一下。
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