01
李嘉诚，今天又刷屏了！

这一次，是因为李嘉诚北京开发的住宅，即将上市，并且可能暴赚50倍！直接惊爆了整个网络。

废话不多说，我给你们看看详细的报道：

1，北京住建委，近日公布了北京四环的一个楼盘御翠园的预售均价，从9万到9万8一平的单价不等。
这个其实就是李嘉诚22年在北京以1700多元每平，拿下的地块！！

是的，你没看错，就是1700多元每平。现在马上要开盘卖房，然后卖9万多一平，直接翻了50倍！！
50倍的利润！！任何人看到这个都可能会目瞪口呆，所以今天这个消息一出现，直接就轰动了全网。

“御翠园”预售楼盘表。（来源：北京市住建委）
2，“御翠园”具体的位置是位于北京市朝阳区姚家园东里1号院，当时2001年的时候，北京拿出这块地来售卖。
然后李嘉诚的公司和记黄埔直接出手！
在当时2001年的时候以7亿元的价格拿下！
当时这块地大概总面积约40万平方米，按照7亿元的价格来计算，等于楼面价相当于是1750元/平方米。
然后，李嘉诚的公司，慢慢的开发，是真的很慢很慢，不着急的那种。
跟国内你们看到的恒大，碧桂园等等那些不一样。
你们算一算时间，2001年到现在2023年。等于是经历了22年漫长的开发周期，最近它们在宣布，该项目即将完工。

然后，在2023年7月份取得了预售证，现在即将开卖！！

单价每平从9万到9万8不等。。按照当时拿地的1750元一平计算，等于翻了50倍！
因为数字太恐怖！
所以，很多人都在刷屏，大家都在议论纷纷，特别是看到恒大，碧桂园等等那些以前超级厉害的房企，现在沦落到暴雷，甚至可能破产的地步。
而李嘉诚，反而翻了50倍！暴赚！
这种冲击，这种双方的对比，真的是震惊了今天很多很多网友。
上面就是现在已经拿到的预售证。
拿到这个，就等于马上要入市，售卖了。
也彻底证明了。当时，7亿元拿的这块地。

现在翻了50倍，终于快建好了，即将彻底入市售卖。。。
02
随着李嘉诚又一次爆赚，很多人今天都在问：
为什么李嘉诚的地产公司在这一波寒冬没有一点事，还是大赚特赚；

为什么恒大，碧桂园等等几十家排名前一百的房企，却落魄到暴雷，破产这样的地步？
原因其实很简单：

1，经营理念。
李嘉诚经营地产的理念，跟恒大碧桂园的理念完全不同。甚至可以说分歧超级大。
大到什么程度？甚至可以说就是地产里面的两个极端。
李嘉诚几乎不加杠杆！他的地产公司负债率仅有30%；这个负债率太低太低了，等于是几乎没怎么贷款，借钱。

他都是靠唔地赚钱，等地皮疯狂涨价了，再卖出，用这样的方式赚钱。
比如北京这个地块，2001年拿的，折合单价一平是1750元，现在涨到了接近10万一平。

他才开始卖！

他经营地产公司的理念，是靠这种方式来进行赚钱。

但是恒大，碧桂园却完全相反！
融资，疯狂的融资借钱！再加急扩张！疯狂的扩张！

这种就是杠杠！而且是疯狂的上杠杠！
上图是碧桂园最近十年的销售额，我们以碧桂园为例子简单说一下国内大部分地产公司的杠杆赌法。

2013年的时候，碧桂园的销售额也才1060亿；

2014年这个数字是1288亿；
2015年是1402亿！！
但是，后面一下子碧桂园就年销售暴涨到了2018年的7000多亿！
2019年还是7000多亿！

2020年还是7000多亿！！
2021年也一样！！

你们很多人都只知道恒大是疯狂高杠杆的代表，但其实碧桂园一点也不差，疯狂加杠杆那是跟恒大直接齐名的。
甚至全国楼市著名的高周转制度就是碧桂园发明的，鼎鼎大名的“4568”法，
就是拿地4个月卖楼5个月回款6个月现金流回正，8个月再投资。
根据金融专家计算，严格按这种方法滚动操作，一笔资金可以利用3~4次，1亿元的投资可以在2年内做出超到100亿元的销售额，等于无限扩张方法！
从1亿，杠杠十倍到10亿！在杠杠！直接变成了100倍！100亿！简直就是离谱。
因为这套玩法，碧桂园的销售额暴涨，弯道超车，连续6年成为了宇宙销售额第一的房企。
这种加了无数倍的杠杆玩法，跟李嘉诚的那种完全不一样。

楼市一直暴涨的时候，不会有问题；

但是，一旦楼市横盘，或者稍微变冷，仅仅每年这些房企要负担的贷款利息，就会压得它们踹不过气。。
03

哪一种经营理念更好，网友们吵翻了天。
因为这2种玩法，任何人都知道有利有弊。房价暴涨的时候，明显杠杆加得更多的恒大碧桂园们，赚得更快，更加财源滚滚。

但是，一旦碰到房价横盘，或者下跌的周期，那恒大碧桂园这样的玩法就会出问题。。。
房价年年涨的时候，它们日子有多舒服，那后面房价横盘，楼市冰冷的时候，它们就会有多难熬。

结局，你们现在其实已经看到了！！
恒大，碧桂园现在都暴雷了！！一个负债2万多亿，一个接近负债2万亿。加一起差不多等于上海，北京一年的gdp。
而反观李嘉诚的这套玩法。
现在哪怕碰到了楼市寒冬，他依然爆赚，因为他本来就负债少，贷款少，而且地皮都是在超低价的时候，就拿在手上了。
无论现在是不是楼市横盘，对比20年前的房价，地价，那肯定就是天价！！
利用这套玩法，李嘉诚最近几十年，一直在楼市赚得盆满钵满。

甚至，为了怕长时间不开发土地，被当地政府收回！怕到嘴的鸭子飞了。

比如北京现在爆出的这个项目，他2001年拿地。
一拖再拖。直接拖到2005年拖不动了。就象征性的在2005年开始开工，动土了。
然后慢慢的动土，慢慢的开发。过几年就在这个地块上开发一点点。
分了很多很多期，前面的都是很小的一部分。
先是推出逸翠园，然后过段时间，拖不住了，就又推出逸翠园南区，
然后又是逸翠园北区，然后又是御翠尚府等等。。
现在房价翻了50倍，就直接全部开发，开发最后一个超级大项目，也就是你们今天看到的御翠园。

从“御翠园”的平面图来看，“御翠园”项目共26栋楼。。
前面开发了那么多年，才开发了几栋？？？

等于，以前涨得不多的时候，才5倍，10倍的时候，人家就慢慢开发；

现在熬了这么多年，拖了这么多年，终于翻了50倍了！

那就全都赶紧开发！！
赶紧套现！赚钱！

你们看懂了吗？？这种玩法其实就是香港地产界的玩法。

一堆开发商都去抢地。

然后大家都不开发，然后因为他们这样做，所以当地就没有新房入市，供应，所以房价只能年年涨价。
然后等涨了很多倍，开发商们就赶紧选择开工，卖楼。实现最大的利益。
这种玩法，对于商人，地产商人来说，利益确实是最稳定，最好的。

但是，对于当地的居民，其实是非常不友好的。
因为地价便宜，所以政府卖这些地给地产商人，是赚不到多少钱的。现在房价涨了，你们买房，等于钱都让李嘉诚这样的地产商人赚了。

政府等于没赚到钱，又要每年给各种公众设施，包括教育，学校，医院，交通铺路，等等负担。

就跟很多人说的那样，香港的钱都被类似于李嘉诚这样的地产商人赚走了。。
所以，如果你看懂了。你就会明白，如果内地的房企，个个也学这一套玩法，其实是行不通的。

如果内地的房企都学香港的地产商人，抢地，然后抢到了就唔地，然后唔个几十年，再开发，再卖。

那钱都让地产商人赚走了！而且房价会无比的巨高，就跟现在香港一样，到处都是20万，30万一平的房子。有的甚至接近1百万一平米。。
那老百姓的钱都让地产商人吸血吸走了。
那我们就根本没钱来全国修路，修高铁，高速，建设那么多的医院，学校了。。。
等于，如果大陆的地产商人都学李嘉诚那一套，那我们中国就到处都是黄泥土的道路，跟20年前一样。
根本不可能会有像现在一样，那么多的高铁，火车，高速，甚至乡村都已经村村修了马路。。
今天，我写下这篇文章，不是说我认为李嘉诚的经营方法是对还是错！！
是因为今天很多人都在谈论李嘉诚的地产经营方法。甚至，很多人都在叫好！
认为恒大，碧桂园等等国内的地产商人应该学习他那一套。。
呵呵。。。
我不说答案，我就把李嘉诚的这种楼市唔地，赚钱的前因后果，会产生什么样的后果，会对老百姓的生活造成什么影响，就跟香港现在的民众，被这些地产商人吸血吸得都踹不过气。
等等全都写出来。你们自己感受一番！
确实！表面上，李嘉诚他们确实没有暴雷，也没有烂尾楼，表面上没有伤害任何人，任何家庭。
但，实际上他们那种唔地的后果，造成的后续伤害，他们地价拿地，捂着然后十几年后高价卖掉，赚几十倍的利润的钱。
其实最后都是老百姓在买单！等于几十倍的利润都是吸刚需老百姓的血！
最最最重要的一点是：
这种方法，钱到了他们口袋，那就是他们商人自己的！我们内地现在的房企大部分都只有10%的利润，因为7成8成都是地价，都是给当地政府的。然后当地拿到这些钱又去改善民生，基础设施，教育医疗等。
如果都按照香港地产商人那一套做法。等于我们的地方城市就没有这些收入了。因为钱都被地产商人吸走了。。
就彻底没钱搞大基建，修医院，学校，到处给村里通路了。甚至都没钱给医院，学校等等职工发工资了。
这种后果，不是危言耸听，是真实的情况存在的！
如果到了那一步，那就只有指望一条路，就是只能等地产商人他们赚了钱，你让他们捐出来给你们这些老百姓免费建医院，学校，修路，修高铁了。。

你觉得，如果真的有这一天，你相信这些地产商人会把赚的钱捐出来？给你们搞基础建设，提高医疗，教育吗？？
呵呵！
所以，你如果看透了这些本质！你就应该明白：
无论是恒大碧桂园这样的无数倍的无止境的加杠杆；还是李嘉诚式的囤地，唔地！十几，二十年不开发，或者应付式的开发一点点；
等于地产圈联合起来限制新房供应，等市场没新房供应，直接翻倍涨价，涨价；
最后李嘉诚们再开始高价卖房几十倍的赚钱。
以上两种，其实全都不符合我们的国情。。。

作者：王晶华。碎片化时代，更文不易，欢迎在文章结尾给我们点一个【赞】+【在看】，你的支持就是我们前行的动力！（广告合作请加微信wbh12wbh）
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