买投资房看什么？

全美有4,400万名租客，占总人口的34%。而作为美国10大城市之一的波士顿由于年轻人多，租客占总人口的65%，其中34.4%的租客年龄小于35岁。

波士顿的租金逐年增长，这主要得益于房价的上涨和人口的增长。

此外，波士顿出租房的空置率常年在0.5%左右，这也大大增加了投资客的信心。

当您准备在波士顿投资房地产的时候，那怎么找房源呢？找哪些房源才有利于长期投资呢？

地段

地段是买投资房最重要的考虑因素,也是决定房地产在租赁市场成功的首要因素。地段不仅仅是指房子在哪个城市，而且要考虑社区、公立教育系统、绿色空间、公共交通、杂货店、零售店、餐馆、娱乐设施等。社区的吸引力在整体房产价值中起着重要作用。有吸引力的社区适合步行，包括便利的设施，并培养强烈的安全感和社区意识。

2. 投资计划和目的

并非每个投资者购买租赁房产时都有相同的计划或目的。您的计划可能是：

自住+出租：您住在一个单元，并出租其他单元。
购买并持有：购买房产，并作为稳定投资组合的长期资产。
Flipping：购买房产，装修后上市出售，赚取差价。
BRRRR：以低于市场的价格购买房产，对其进行修复，出租，为抵押贷款再融资，然后对您的下一个房产重复整个过程。

并非每个市场都适合所有投资计划。例如，Flipping策略仅适用于您能找到低于市场价格的房产，并手握大量现金进行装修。您的预期投资计划与您选择的市场之间的房源匹配是您整体成功的关键因素。

3. 现金流

正现金流是所有计划购买出租房投资者的首要任务。您的租户定期收到的钱足以补偿您每月的开支，例如抵押贷款、维修和保险。

在购买房产之前，计算其预期投资回报率。租赁物业的投资回报率是通过将您的年回报除以您的初始投资或购买成本来计算的。正现金流，不仅可以实现财产收支平衡，还可以产生利润。

4. 房产升值

一般来说，升值是指房产随着时间的推移价值的增加。持有房产的时间越长，房产自然就会升值，但您也可以通过资本投资来改善房产（例如，增加浴室、翻新厨房、更换屋顶等）来“强制”升值。

升值良好的房产在以后出售以获得更大的利润，而且还会影响您现在的现金流。价值较高的房产可以以较高的价格出租，从而在短期内获得更多的资金进行使用和再投资。

5. 房子的居住面积、房型、卧室和卫生间的数量

在同一市场上，拥有更多宜居空间的房产几乎总是比拥有更少空间的房产更有价值。宜居空间是指可供日常使用且经过适当装修、供暖和通风的空间（例如，壁橱不是宜居空间，而装修好的地下室则是宜居空间）。

此外，您拥有的以下内容越多，您的财产就越值钱：

卧室
浴室
厨房
停车位或车库位
院子面积

6. 房龄和装修程度

在波士顿，新的房子一般25年-30年不需要担心有大的、频繁的维修。这使得房屋的年龄和状况成为影响其价值和市场整体成功的重要因素。

租房者和购房者希望：

新的现代建筑（除非房屋具有历史价值）
新的下水道、水管、窗户、暖通空调系统和屋顶
新的电器
漂亮的前后院

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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。

Carlos的服务范围遍及大波士顿地区20多个镇，从地铁口的公寓/多家庭房到95号高速公路沿线和495高速公路沿线的学区独栋别墅。

双云地产在大波士顿地区管理着100多套住房，总价值超过1.5亿美元，有月租1000美元的公寓到月租2万美元的豪宅。

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Carlos Xu (徐云康）, Top MBA/Top Realtor

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