库存增速连续4月放缓
美国住宅资讯机构Realtor数据显示，6月份美国待售住宅为61.3万套，与去年同期相比增加了7.1%，这相当于典型一天可供购买的房屋数量比去年增加了4.1万套。
但是值得注意的一点是待售住宅（也就是库存）的增速已经连续四个月放缓，相比5月份21.5%的增速大大放缓。这意味着什么？论住宅库存增速放缓的根本原因，是潜在购房者和卖方者对“美国房屋抵押贷款利率”有了新的预期。
2022年以来，美联储开启加息周期，房贷利率随之攀升。同时，居高不下的房价也打击了潜在购房者的积极性，导致整个住房买卖市场交易速度放缓。但6月份下旬，市场数据释放了新的信号，即人们开始认为美联储的货币紧缩政策即将走向“终点”，预期宽松的房贷利率重振人们的购房/卖房信心。
待交付房产数量（即卖方接受了买方的报价，双方就价格达成一致，但尚未完成最终的交易，存在交易终止的可能性，但可能性较低）下降了16.7%，略低于5月份18.1%的跌幅，但较12月份的峰值跌幅（-36.9%）仍有很大改善，这说明住宅交易开始从谷底走出，不断改善并可能形成稳定的增长势头。
据Realtor及 Censuswide的联合调查显示，尽管购房者面临居高不下的房价和抵押贷款利率，但88%的受访者仍希望购房，人们整逐步适应当前高房价和高贷款利率，开始缓慢的进入市场。
与此同时，房利美(Fannie Mae)发布的购房情绪指数（HPSI）显示，住宅交易市场情绪已连续三个月改善。认为“目前是出售时机”的受访者环比增加了8%。
然而，卖家积极的情绪并未转化为数据。因为6月份，新挂牌房源为39.6万套，相比去年下降了25.7%，而5月份，同比降幅仅为22.7%，这说明新挂牌房源的降速呈现加快速之势。此外，目前的新房供应明显不足，相比疫情前的平均数据相比，要低27.6%。从供给端来看，对于房地产投资者来说是一个相对积极的信号。
美国50个“主要城市”的住宅库存同比增长2.8%，远远不及疫情前的常态水平（低约47.1%）。目前库存增长的主要推动者为“南方的大城市”。美国南部地区库存增幅最大（+24.1%）；美国中西部大城市的住宅库存数月来首次下降（-5.5%）；美国西部大城市的住宅库存（-20.9%）和东北部（-13.4%）也出现下滑。
新房源方面，美国中西部地区新房源下降了23.4%，东北部下降了 24.6%，南部下降了26.2%，西部下降了33.7%。各地区新房源仍远低于2017年至2019年的市场典型水平。
具体城市来看，美国50个“主要城市”中有28个城市的库存下降。其中库存增长最快的城市包括圣安东尼奥 (+65.7%)、纳什维尔 (+65.53%) 和新奥尔良 (+60%)。尽管“主要城市”的房屋库存在增长，但大多数大都市的库存水平仍然低于疫情前的平均水平。
新房源方面，美国50个“主要城市”的新房源数量都出现了下降。西部地区降幅最大，包括凤凰城 (-47.8%)、西雅图 (-37%) 和圣地亚哥(-36.7%)。
住宅销售情况好于疫情前
6月份，美国典型住宅在市场上的销售天数为44天，比去年同期多了14天，相比2017年-2019年的市场平均少了10天，换言之，目前的房屋销售情况与近几年疯狂的市场步伐相比有所放缓，但是大多数城市的住宅销售情况明显好于疫情前。
美国50个“主要城市”中，典型住宅销售天数为37天，相比去年增加了11天。几乎所有地区都出现了这种趋势，美国南部地区住宅销售天数增幅最大（+15天），其次是西部（+9天）、东北部（+7天）和中西部（+6天）。与2017年-2019年（疫情爆发前的房地产市场）相比，西部地区的住宅销售天数增加了1天，其他地区房屋销售速度变得更快了。
美国房价仍处于高位
6月份，美国房价中位数为44.5万元，相比4月份的44.1万美元有所增加，略低于2022年6月创下的44.9万美元的历史高位(-0.9%)。
按具体城市来看，美国50个“主要城市”的房价相比去年上涨了5.4%，超过了全国水平。美国东北部城市的房价增速最快，相比去年增长11.7%，包括辛辛那提（+20%）、罗切斯特 (+19.6%) 、洛杉矶 (+17.7%) 。成交的主要房型面积更高、价格更高，按每平方英尺价格计算，辛辛那提挂牌价格增长了9.7%，罗切斯特增长了11.4%，洛杉矶增长了6.7%。
美国50个“主要城市”中，只有14个城市的房价下降，降价幅度最大的城市包括奥斯汀（-6.8%）、休斯敦（-5.1%）。
注：本文内容翻译整理自Realtor（美国房地产协会)，不作为投资建议，仅供投资人作为了解市场的学习资料。
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