就在上周五，来自政策层的最新表态引发了市场对降低存量房贷利率的预期。
中国人民银行货币政策司司长邹澜在7月14日表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
其实这就变相承认了一个事实：不少人的存量房贷利率实在太高了，2023年提前还贷有点刹不住的意思，银行你不如让让利，给存量客户降点利息，不然你的资产负债表会更难看！
精算君早就说过，这些能背负高额房贷的，基本都是目前社会的中流砥柱，消费主力军，不给他们减负（比如精算君本人），怎么可能刺激消费。
一
其实，精算君本人也是非常期盼这个政策的出台。
从去年年底开始，不少银行的朋友就建议我做「贷款置换」，方式方法很多，成本的确也很低，银行其实都知道，在低利率环境下，老百姓这种提前还贷（高利率贷款）的趋势是刹不住车的。要知道，银行最赚钱的业务就是房贷，不仅有可能不断升值的抵押物，而且还有20-30年不间断的利息收入。
万一老百姓都提前还贷了，不仅后面很长期的利息肯定就收不到（资产少了），而且老百姓还回来的本金（负债多了）要怎么低风险地放贷出去，又成了大问题。
然鹅，为什么精算君一直没下定决心做置换？主要还是因为之前的政策不明朗，央行之前对这些「置换贷款」的态度相对负面，好几次公开场合都说是严令禁止的。而且这些置换贷款都是相对短期，精算君的担忧就是，3-5年后贷款到期，万一被抽贷，我该怎么办。
而且，这些置换贷款的「成本」很高，主要包含短期过桥成本、辅助办理成本和置换手续费等，对很多人来讲可是一笔不小的开支。不如银行自己出台正规的办法和流程，帮老百姓再减减负吧。
其实，北上广深的老百姓，大家觉得他们都很有钱，特别是有房族。但是他们的家庭财富结构很多都是畸形的，房子占比高，但房贷也很高，家庭现金流紧张，万一出现中年被裁或降薪，短期必定压制消费，长期可能就要亏本卖房了。谁还想着为国家经济出一份力，自己不完全躺平就不错了！
二
一般来讲，降低存量房贷利率的方式有两种。一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。但具体方案仍存不确定性，有待进一步明确和落地。
精算君咨询了目前有存量贷款的两家银行（招x银行和浦x银行），他们的工作人员都表示，等上级通知了，现在还是要按照原来的贷款利率还钱。
其实，央妈的政策要落地，都要靠四大国有行做表率，你们好好降，股份制行和中小银行才会跟进。而且股份制银行和中小银行更加依赖个人房贷业务，他们降息的动力会更强！
就是15年前的2008年金融危机那会，就有过存量房贷降息的先例。当时四大行都表态：“原本执行0.85倍利率优惠的客户，近两年没有拖欠两期以上还款，不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，可以申请7折利率优惠！”
但2023年的经济形势比2008年更严峻，特别是老百姓的信心修复，实在太难了！精算君建议，银行们就别再设置这么多的门槛了，不要再针对原来就享受利率优惠的用户，而且针对全量用户，只要贷款有年头了（2年及以上）且无逾期记录的，那就给打7折。
其实，目前很多人的存量贷款利率都是5.0%+，打折后的贷款利率仍然能有3.0%-3.5%，对比目前的存款利率（2023年6月，按照公开数据，活期存款加权平均利率为0.23%，同比下降0.09个百分点，定期存款加权平均利率为2.22%），银行还是能赚到不少的息差，总比逼着老百姓用不算很合规的方式置换掉存量房贷强吧！
分享一组公开数据，2023年上半年，住户贷款新增2.80万亿元，同比多增5723亿元。住户贷款多增的主要原因是个人经营贷款和短期消费贷款有所多增。上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元；个人短期消费贷款新增3009亿元，同比多增4019亿元。这些贷款有多少是用来置换房贷的，心照不宣啦！
  保乎·小结  
市场的呼声，决策层也终于听到了，要刺激经济，其实就是要给老百姓实实在在地减负，把可支配的自由现金流进一步释放出来。
压在老百姓头上最大的三座山，不外乎就是：孩子教育、房贷、税。
孩子教育，国家已经出手干预了，效果还有待观察；房贷，之前总对新买房的贷款利率下手，现在好了，开始对存量也下手，这才能解决根本问题！最后一个，太难说，不展开了！
~以上~
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