文 | 克而瑞资管
核心观点
1、6月房企拿地总金额环比增长17.46%，同比降幅超3成，TOP30房企拿地占比进一步升高，中海拿地居首位，民营房企仍较谨慎
6月，克而瑞资管监测的392个城市数据显示，房企拿地总建面积为21383.21万㎡，环比下降5.52%，同比下降35.45%；总金额为3754.87亿元，环比升高17.46%，同比下降36.55%；TOP30房企拿地总建面积为501.47万㎡，环比降15.5%，同比降45.5%；总金额为976.73亿元，环比升29.8%，同比下降38.1%。在TOP100房企土地拿地总金额中，TOP30房企拿地总金额占81.6%，市场集中度进一步提升。中海地产6月新增7幅土地，拿地金额达到277.84亿元，平均溢价率为10.15%，在典型房企中居首位。
上半年房企累计拿地总建面积同比下降14.8%至119324.50万㎡，总金额同比下降19.5%至14831.64亿元；TOP30房企累计拿地总建面积为2385.83万㎡，同比降23.8%；总金额为3625.17亿元，同比降15%。典型房企截至6月累计拿地总建面为2671.22万㎡，同比下降22.28%；总金额为3964.40亿元，同比降14.7%。整体来看，在2023年上半年市场呈现整体下行趋势，企业拿地规模也呈现不同程度的收缩。
2、6月房企商品住宅销售规模继续下降，TOP30房企降幅收窄，保利发展商品住宅销售额依旧居首位。
6月，克而瑞资管监测的214个城市数据显示，房企商品住宅销售面积为2248万㎡，环比下降22.5%，同比下降52.9%；销售总金额为4172亿元，环比下降17%，同比降幅扩大至48.38%。TOP30房企商品住宅销售面积为781万㎡，环比下降20.6%，同比下降60.7%；销售额为1983亿元，环比下降14.4%，同比下降54.6%。保利发展6月商品住宅销售总金额下滑至221亿元，仍居各典型房企之首。
上半年房企商品住宅年度累计销售面积为121237万㎡，同比下降5.38%；销售总金额为35690亿元，同比微涨0.69%，涨幅较上月有所收窄。TOP30房企上半年商品住宅累计销售额为17966亿元，同比下降2.4%。典型房企商品住宅截至6月累计销售面积为9664万㎡，同比下降14.8%；销售额为21587亿元，同比由正转负下降9%。一季度市场预期向好，需求得到大范围释放。但二季度国内经济运行偏弱叠加国际环境动荡，上半年累计销售情况不及去年同期，楼市复苏动能放缓。
3、6月典型房企融资规模再创新低，海外债0发行
6月，克而瑞资管监测的65个典型房企发债总规模仅121亿元，环比下降21.4%，同比降幅扩大至61.9%，且均为境内债。海外债方面，上半年仅1月、4月、5月有小规模发行，其余月份均无发行记录。融资成本方面，6月典型房企平均发债利率下降0.5个百分点至3.41%。另一方面，6月房企融资形势较为单一，仅有超短期融资债券、公司债和一般中期票据三种，其中以公司债为主，发行规模占比为48.8%。与此同时一般中期票据发行规模缩减较多，同比下降78.2%，环比也下降5成。债券到期方面，今年6月典型房企境内外债券合计到期规模为378.6亿元，较5月规模有一定程度下降，其中海外债约为206.4亿元，占比超5成。与此同时未来三个月典型房企境内外债券合计到期规模约1599亿元，房企违约风险仍需关注。6月典型房企中未有发行成功的产品。
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月度拿地
6月房企拿地总金额环比增长17.46%，同比降幅超3成
TOP30房企拿地比进一步升高，中海拿地居首位，民营房企仍较谨慎

01）整体情况：拿地总建面积同环比双降，拿地总金额环比增长、同比下降


6月北京、广州、成都、杭州、苏州、长沙等多个城市进行了集中土拍。据克而瑞资管监测的392个城市，房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面积为21383.21万㎡，环比下降5.52%，同比下降35.45%；总金额为3754.87亿元，环比升高17.46%，同比下降36.55%。与此同时，2023年上半年房企通过招拍挂获取的所有类型土地总建面同比下降14.8%至119324.50万㎡，总金额同比下降19.5%至14831.64亿元，2023年拿地总建面及总金额较去年同期都呈现下行趋势。
数据来源：CAIC投管云
从城市等级来看，由于6月北京集中供地质量较佳，受到房企追捧；同时广州、上海、深圳也有多幅地块成交，因此房企在一线城市的拿地总金额较上月相比提高448%，其中北京拿地总金额占比为17.1%。与此同时二线及三四五线城市拿地总金额环比都呈现下降的态势，苏州、南京等城市出现了土拍热度降温的现象。从占比情况看，6月一线城市拿地总金额占总成交规模由5月的5.43%提升至24.69%。二线城市拿地总金额占比则下降了12.53个百分点至35.24%，市场持续分化。
数据来源：CAIC投管云
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从集中供地的22城拿地情况来看，6月房企拿地总建面积为3545.45万㎡，环比微降2.47%，同比下降39.17%；由于供地城市北京、杭州及成都热度较高，22城拿地总金额环比增加50.78%，同比下降30.36%，达到2156.82亿元。另一方面，1-6月22城房企拿地总建面积为19145.80万㎡，同比下降6.87%；总金额为7179.51亿元，同比下降20.23%。与此同时6月房企在22城拿地总金额在整体市场的占比由5月的46.6%上升至57.9%。22城房企拿地平均成交溢价率为6.5%，较上月微降0.1个百分点。22城中拿地总金额最高的城市为北京，其次为杭州。其中厦门的土地平均溢价率最高，达到14.44%，主要是由于思明区成交了一幅溢价率达14.91%的住宅土地，将整体溢价率拉升较多。值得关注的是6月杭州土地市场热门地块竞争依旧激烈，6宗土地“封顶”摇号，平均溢价率达到6.9%。
数据来源：CAIC投管云
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从拿地溢价率来看，23年6 月房企拿地平均溢价率在5月微降后又上扬，6月房企整体拿地溢价率为5.91%，较5月上升0.12个百分点，仍处于近半年的较高水平。其中典型房企6月平均溢价率为6.6%，远高于所有房企的平均拿地溢价率。华侨城6月拿地溢价率高达17.78%，其次越秀地产、路劲集团和葛洲坝溢价率也高达15%，将整体溢价率拉升较多。
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02）TOP房企:TOP30房企拿地占比超8成，拿地金额环比上升29.8%

TOP30房企6月拿地总建面积为501.47万㎡，环比降15.5%，同比降45.5%；总金额为976.73亿元，环比升29.8%，同比下降38.1%，平均楼板价受一线城市成交占比升高影响增加至19477元/㎡。TOP50房企拿地总建面积562.9万㎡，环比降10.8%，同比降41.6%，总金额为1078.69亿元，环比升33.3%，同比降34.8%；TOP100房企拿地总建面为649.52万㎡，环比降10.8%，同比下降45.2%；总金额为1195.98亿元，环比升27.2%，同比下降40.2%。在TOP100房企拿地总金额中，TOP30总金额占81.7%，较上月提高1.6个百分点，市场集中度处较高水平。
从上半年累计情况来看，TOP30房企累计拿地总建面为2385.83万㎡，同比降23.8%；总金额为3625.17亿元，同比降15%；TOP50房企累计拿地总建面为2561.35万㎡；同比降24.4%；总金额为3874.96亿元，同比降16.8%；TOP100房企累计拿地总建面为2991.9万㎡，同比降29%；总金额为4319.68亿元，同比降24.5%。整体来看，基于2023年二季度市场整体下行态势，上半年TOP企业拿地规模也呈现不同程度的收缩。
数据来源：CAIC投管云
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值得关注的是由于6月集中供地城市如北京、杭州、成都等都为热门城市，其中北京集中土拍助力一线成交额环比大涨，面对一线城市较高的进入门槛，6月在市场整体和各类型房企成交总额环比都呈现上升的态势下，TOP房企拿地规模环比由负转正，市场参与程度较高，其他房企（非TOP房企）拿地略有收缩。
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03）典型房企:6月中海拿地总金额277.84亿元居首位，民营房企市场参与度依旧较低

6月典型房企拿地总建面积550.51万㎡，环比下降20%，同比下降43.6%；总金额为1061.79亿元，环比升19.8%，同比下降34.1%，其总金额占市场总额的28.5%，与上月持平。就单个企业而言，5月典型房企中中海地产表现最为亮眼，当月成交了7幅土地，拿地金额达到277.84亿元，平均溢价率为10.15%。在典型房企拿地TOP10中国企占据主导地位，民营房企中仅有滨江集团和金地集团参与市场，民营房企拿地仍较谨慎。
从上半年典型房企累计成交情况来看，截至6月，典型房企拿地总建面为2671.22万㎡，同比下降22.28%；总金额为3964.40亿元，同比降14.7%，也较2022年呈现收缩态势。
数据来源：CAIC投管云
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月度销售
6月房企销售规模继续下降
TOP30房企销售额降幅收窄

01）整体情况：6月房企销售面积及金额持续下滑，一线城市韧性略好于其他城市

据克而瑞资管监测的214个城市来看，6月房企商品住宅销售面积为2248万㎡，环比下降22.5%，同比下降52.9%；销售总金额为4172亿元，环比下降17%，同比降幅扩大至48.38%，成交均价微升至18555元/㎡。从上半年房企累计成交情况来看，截至6月商品住宅年度累计销售面积为21237万㎡，同比下降5.38%；销售总金额为35690亿元，同比微涨0.69%。整体来看，在经历2022年底疫情管制开放后，一季度市场预期向好，需求得到大范围释放。但二季度国内经济运行偏弱叠加国际环境动荡，4月市场复苏程度低于预期，5、6月市场持续下行，销售总额环比降幅进一步扩大，市场整体购买力处在历史相对低位。
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从不同城市能级来看，6月一、二线城市商品住宅销售总金额环比降幅收窄，其中一线城市销售金额环比降幅由5月的31.2%收窄至0.5%。而三四线城市销售总金额环比降幅则进一步扩大，环比降幅分别扩大至27.1%和44.8%。
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02）TOP房企：TOP30房企6月销售额继续下降，上半年累计销售额不及去年同期

6月TOP30房企商品住宅销售总面积为781万㎡，环比下降20.6%，同比下降60.7%；销售额为1983亿元，环比下降14.4%，同比下降54.6%；TOP50房企商品住宅销售总面积为930万㎡，环比下降21.1%，同比下降61.5%；销售额为2302亿元，环比下降15.6%，同比下降55.4%；TOP100房企全口径商品住宅销售面积为1122万㎡，环比下降18.8%，同比下降60.3%；销售额为2852亿元，环比下降10.8%，同比下降54.7%；其中TOP30房企商品住宅销售额占全部企业销售额的比例升至55.4%，为近半年最高水平。与拿地相比，6月TOP房企中，TOP30房企韧性较强，环比降幅较5月有所收窄，其他房企（非TOP100）成交金额环比降幅扩大至60%，整体来看市场仍呈现进一步下行的趋势。 
数据来源：CAIC投管云
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从上半年TOP房企累计销售情况来看，TOP30房企1-6月累计销售额为17966亿元，同比下降2.4%；TOP50房企1-6月累计销售额为20644亿元，同比下降6.9%；TOP100房企1-6月累计销售额为24712亿元，同比下降7.5%。TOP房企在5月累计同比增幅缩减，到6月累计同比由正转负，整体居民购房热情进一步降低。
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从不同企业类型销售的城市能级来看，6月不同能级城市的不同企业类型商品住宅销售额环比除TOP30房企在一线城市增加外都呈现下降态势，与此同时相较于5月的下行趋势，6月全部企业商品住宅销售额在一二线城市的降幅有所收窄，但其在三四线城市的销售额降幅却呈现扩大的趋势。另一方面，TOP30房企在市场弱势状态下在一线城市的商品住宅销售额环比上涨10%。
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03）典型房企:销售额持续下降，保利发展商品住宅销售额依旧居首位

6月典型房企商品住宅销售面积976.3万㎡，环比下降19.7%，同比下降61.2%；销售额为2405亿元，环比下降13.9%，同比下降56.8%。不同等级城市中典型企业在一线的商品住宅销售额环比较上月相比由负转正，且环比增加11.2%，表现较为亮眼。
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从上半年典型房企累计成交情况来看，截至6月，典型房企商品住宅销售面积9664万㎡，同比下降14.8%；销售额为21587亿元，同比下降9%，成交规模不及去年同期。
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从销售的城市来看，6月典型房企商品住宅销售金额最多的城市为上海，销售金额为307亿元，环比增加130.8%；北京居次位，销售金额为243亿元，环比下降18.1%。单个企业来看，保利发展6月商品住宅销售额为221亿元，虽环比下降17.5%，但依旧居各典型房企之首。与此同时，6月典型房企中商品住宅销售额超百亿的房企仅有8位，较上月缩减2席。
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月度融资
6月典型房企融资规模再创新低，海外债0发行

01）整体情况：融资规模同环比皆下降5成，创近三年月度新低

2023年处得益于融资端“三箭齐发”相关政策落地，3月开始信用债发行迎来小高峰，二季度以来市场持续下行，房地产风险未得到有效化解，居民消费信心不足，市场需求下滑，使得房地产销售下挫明显，融资市场也因为现金流紧张、偿债能力不足而受到影响，6月融资规模再度萎缩，发行规模仅121亿元，环比下降21.4%，同比降幅扩大至61.9%。其中境内发债121亿元，环比下降9.26%，同比大幅下降57.3%。海外债方面，上半年仅1月、4月、5月有小规模发行，其余月份均无发行记录。融资成本方面，6月典型房企由于未发行海外债，平均发债利率较上月略有下降，至3.41%。
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从房企发行债券的类型分布来看，6月房企融资形势较为单一，仅有超短期融资债券、公司债和一般中期票据三种，其中公司债占据主要类型，发行规模占比为48.8%，较上月增加68.6%，但较去年同期发行量却下降5成多。与此同时一般中期票据发行规模缩减较多，同比下降78.2%，环比也下降5成。资产证券化产品方面，6月典型房企中未有发行成功的产品。
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6月有10家典型房企发债成功，较5月增加2家房企。民营房企中也仅有新城控股和滨江集团成功发行债券。其中新城控股发行了2笔共计11亿元的公司债，滨江集团发行了一笔6亿元的一般中期票据。典型房企中华润置地以25亿元的发型量位居规模首位，与此同时新城控股6月在典型房企里发行利率最高，达到了5.6%。
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02）到期情况:6月房企超300亿债券到期

据克而瑞资管（CAIC）统计，今年6月典型房企境内外债券合计到期规模约378.6亿元，较5月规模有一定程度下降，其中海外债约为206.4亿元，占比超5成。与此同时三季度典型房企境内外债券合计到期规模约1599亿元，其中民营房企合计共有1064亿元债券即到期,占比较高。面对二季度疲软的房地产销售市场，越来越多的房企爆发流动性危机。6月13日，禹洲集团再度违约，公告称2023年到期、息票率9.95%的2亿美元高级绿色票据在到期后仍未能支付到期本金利息；6月23日建业集团公告称未能在宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付，此次为建业首次违约；整体来看，在度过了一季度的偿债高峰后，基于下行市场表现，融资端未出台有更利好的政策，未来更多的房企可能选择债券展期以度过行业调整期。
数据来源：CAIC投管云
备注：
（1）房企拿地和房企销售，数据为CAIC投管云监测的城市，非全部城市，其中土地为房企通过招拍挂出让获取的所有土地类型，覆盖城市为392个；销售为备案数据，覆盖214个城市。商品住宅包括普通住宅、别墅和酒店式公寓；房企拿地和商品住宅销售，皆为全口径数据。
（2）top房企为克而瑞2022年度全口径销售金额榜名单；
（3）典型房企，主要为上市房企，包括奥园集团、宝龙地产、保利发展、保利置业、碧桂园、滨江集团、中粮大悦城、德信地产、复地集团、富力地产、合景泰富、合生创展、弘阳地产、五矿地产控股、华发股份、华侨城、华润置地、佳兆业、国贸地产、建发房产、建业集团、金地集团、金辉集团、金科集团、金融街、金隅集团、信达地产、力高集团、龙光集团、龙湖集团、路劲集团、绿城中国、绿地控股、美的置业、仁恒置地、荣盛发展、融创中国、融信集团、时代中国、世茂集团、首开股份、万科地产、祥生集团、新城控股、旭辉集团、雅居乐、阳光城、禹洲集团、中华企业、远洋集团、越秀地产、招商蛇口、正荣集团、中国恒大、中国金茂、中国铁建、新湖中宝、中海地产、中交房地产、瑞安房地产、中骏集团、中梁控股、葛洲坝、中南置地、荣安地产。
（4）时间跨度为各项数据如无特殊说明，统计时间段均为2023年5月1日至6月30日；发债统计时间口径为发行日期，海外债为起息日期。
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