来源：樱桃大房子
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毕业季，最高兴的应该是房东，因为数以万计的大学毕业生就要冲出校园，冲向社会，投入到租赁市场，也就是房东的怀抱。
那房子就不愁租，房租也不愁叫不上价。
但今年可能比较悲剧，毕业季确实是到了，但房子可能并没有那么好租出去，房租也没有那么容易涨上来。
这两天浙江经视的报道说，单单5月一个月，贝壳就新增了3万套的租赁房源，注意，只是贝壳一家。
这后面的潜台词是什么？加上其他中介平台新增的房子数量，3万套可能要翻个倍，背后对应的就是六七万个近期有租房需求的租客。
那每年去杭州工作的大学生有多少？
我随便找了找过往的数据：2022年有9万多毕业一年内的大学生去杭州；2021年也有9万多；2018年是8万多……
这样看来，六七万套的新增房源对应八九万新入杭的大学生，差不了太多。
但实际上，还要算上存量的没租出去的房吧，大学生刚出社会没钱，合租的也很多，这样掐头去尾的算一算，那要租出去的房就多出去很多了。
房子一多，想租出去自然就难了，租金自然也要降一降了。
给大家看一张图，感受一下杭州的租房市场。
在屏幕外都感受到了杭州房东的压力。
所以现在杭州整体的租金，是一路下滑，虽然有波动，但跟前两年相比，往下降的趋势还是很明显的。
图片来源于贝壳研究院
而且不仅是比较偏的地方房租在降，那些有产业、人比较多的地方也在降，比如西湖三墩、未来科技城、奥体这些地方，降的多的都降了30%，差不多降了500-1500块一个月。
这是杭州，房租在降的还有北京和上海。不过和杭州不太一样的是，北京和上海的房租并没有大范围地降，只是个别板块和个别房子。
比如上海。前阶段大家都在说上海的外国人跑了，所以上海的租金正在暴跌。说实话上海“暴跌”的数据我并没有找到，反而是在涨。
但少部分房子的租金在降，倒是真的，看下下面上海自媒体统计的图。
很多人也都在说，上海今年的租房市场确实不如往年，看房的人少了很多，有时候房子挂出去2、3个月都不一定租的出去，租出去的也都是狠心放了放价。
深圳也差不多这样，深圳房租下降去年底的时候我就有实际的感受，当时还专门在我们小号发了文章。
不过说到底，北上深还是属于一线城市，需求比较大，市场再怎么不好，降降价，稍微等一等都能租出去。
反而一些弱二三线城市的房租确实是在肉眼可见的降，而且不只是最近在降，而是近几年都在降，比如郑州，房东的压力很大啊。
图片来源诸葛找房
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往年的毕业季，我们很少听说过像杭州这样的大范围降房租，包括一些二三线城市的房租下降。
相反，往年的毕业季都是各城市租房市场小冲一波的时候。比如去年7-9月，50城的平均租金就有微微往上涨的现象。
图片来源中指研究院
估计有人会说，现在也才6月份，对比去年应该看7月份的数据才对吧。
你要知道去年是有疫情原因在的，按照毕业生入社会的规则，快的4、5月份已经出来找工作了，慢的6月份很多也都在看机会了，去年疫情原因，这种流动可能被限制了。
而且就算是大家非要等到7月才开始找工作，那其实房东的曙光应该算已经来了，倒不至于这么着急的降价租房，等一等其实就能等到了。
那今年是怎么回事呢？怎么一下子就多出来这么多要租出去的房子？
除了这两年疫情、经济形势一般，一些地方的人流失导致需求减少、各地保障性住房的冲击这两点原因之外，结合当前的市场，还有两点不能忽视。
1、前两年买房投资的人很多，这两年房子，卖不出去，只能暂时做一做房东，把房子租出去，消减一点买房成本、还贷压力。
2006年到现在，我国新房的销售面积，算上很小的峰值，大概有5个时期：2007年前后、2009年前后、2013年前后、2016年前后、2020-2021年前后。
图片来源投资风险官
更早的时候就不说了，就说近期的两次，2016、2020-2021年，这两次是这几年楼市比较热的两个时间点。
当时全国房价普涨，很多投资需求冲进市场，而那两年买的房子，这两年有很多已经可以卖了。
比如杭州，今年累计有约10万套的新房要交付，假设这里面有10%是投资的（实际并不止），那就有10000套房子要卖。
遇到这两年的行情，房子肯定没那么快卖出去，房子卖不出去，就会想着消减成本，边租边卖，或者干脆直接租出去等好行情再出手。
这样一来，要租出去的房子就多了。
2、和房价差不多，很多地方的房租，上涨动力不足了。
前几年，很多地方的房租确实是涨了很多，尤其是北上广深。
2010-2016年的时候，北上广深的房租，每年都在6%以上，但当时的通货膨胀率大概也就2.6%。
2021年北上广深，加上杭州、厦门、南京、武汉、成都这些地方，一年的平均房租涨幅已经到24.55%了，确实是涨了很多。
资料来源：CRIC城市租售系统
但现在房租上涨的动力已经不足了。
房价是一个城市的中高收入群体决定的，房租是一个城市中低收入群体决定的，现在不管是中高收入群体，还是中低收入群体，赚钱难度都变大了。
收入减少的时候，最先减少的就是居住、娱乐这些方面的支出，所以这两年的很多城市的房租下跌肯定是趋势，而且短期内都没有扭转的希望。
而在内卷的租房市场面前，越是老破、地段差，越是没有产业或其他附加值加持的房子，随着时间的推移越容易丧失竞争力。
有这些房子的房东要做好充分的思想准备了。
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