最近一段时间,不少读者朋友在后台留言,探讨地产行业的现状及未来。有人认为「房地产行业现在很不景气」,也有人说「地产将有新的发展」,还有人希望冯叔就此话题谈一谈。
其实,早在2021年4月15日在上海召开的第一届品器·不动产大会上,冯叔就曾对这个话题做过一次专题演讲。
2年多时间过去,冯叔说,「我现在的看法,和2年前的判断,没有变化」。
在那次演讲中,冯叔认为,「房地产的开发时代过去了,我们进入到一个新的未来,那就是后开发时代。在开发时代,地产行业的竞争主要在住宅领域,企业比拼的是规模、成本、速度,拿块地,快速地把房子建起来,然后赶紧卖,回收成本,就完了。进入后开发时代,房地产开发已经变成了一门手艺。当人均GDP超过1万美元之后,住宅市场的发展速度将会放缓,这是一个全世界普遍的趋势。因此,对于地产企业而言,竞争的关键已经不再是住宅市场的成本、规模和速度,而是要转向其他房地产领域,如办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康、公共物业等。
再次把冯叔的这篇演讲分享给大家,希望能给大家带来一些启发。
演讲 | 冯仑(微信公众号:冯仑风马牛)
今天,我们在这开一个特别的房地产会,其实只想告诉大家一个事实:房地产的开发时代过去了,我们开始进入到一个新的未来,那就是后开发时代。
实际上,我认为,开发时代在2019年就结束了。为什么这么说?
大家都知道,现在地球上有70多亿人。在地球上其它地方曾经发生过的故事是这样的:当人均GDP接近1万美金,城市化率超过50%、60%,主要城市的人口聚集开始停下来,人口的增量开始减少,人均住房面积超过40平米的时候,住宅,传统开发的模式就已经开始减缓了。
我曾经去纽约寻找过一家公司。二战后,美国东部几乎所有的住宅都是这家公司做的。
我去纽约找这家公司时,被告知,这家公司现在没有了。我问,「为什么没有了?」
对方说,「这家公司只繁荣了20多年就没有了」,还给了我一张他们收藏的旧报纸,说,「这家公司后来全部卖掉,去做了慈善,今天你还能看到这家公司的,是一个做慈善的基金会。」
这就是美国房地产的开发时代结束以后,住宅开发在减量过程中发生的故事。
我们来看一下在开发时代大家都在做什么?无一例外,开发时代大家的主要产品是住宅。规模、成本、速度是最重要的行为,核心竞争力,模式是2C,卖给个人。
开发时代,经济水平差不多是人均GDP在2000到10000美金这个阶段。曾经有一阵很多人讲,到东南亚倒腾房子随便都能挣钱。为什么?柬埔寨、越南等国家,人均GDP也就几千美金,正是快速增长的阶段。但是,到新加坡就不一样了,新加坡人均GDP达到了5万多美金,就没有这样的故事。
所以,作为行业从业者,如果今天你还是开发时代的能力,你的竞争力仍然在住宅这一块,在成本、规模、速度上有竞争力,其实到其它人均GDP没到1万美金的市场,你的经验,你的能力,你的本事都能用,因为那里还处在开发时代。

进入后开发时代,我们的能力就得随之改变。我们的产品不再是住宅。有七大类的产品,在后开发时代,产品与过去都不一样,包括办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康,还有公共物业。
从竞争力的角度来看,我们现在的竞争力重点是运营和管理。什么叫运营和管理?我讲两个具体的故事。
在开发时代,我们地产商,每做一个购物中心,就算做10万平米,能够产生的营业额也就10亿、15亿。一般只做不运营,做好以后租给别人就不管了。但北京的SKP,12年时间,没有增加一寸面积,营业额从11亿增长到了177亿,成为全球单店最大的购物中心。它在倒腾空间里面的产品,在运营。从11亿到177亿,它每平米的产出,平效增加了十多倍。当然,它能承受的佣金就有巨大的增长。
再讲一个极端的故事。现在大家都说薇娅非常了不起。薇娅去年卖了320亿的货,用了多少面积?3万平米。用3万平米的办公空间卖了300多亿的货。靠什么?就是空间的平效大大提高。这都是运营。
空间运营的核心,是你要变成空间的导演和制片,要讲好空间的故事,把所有跟这个故事相关的人吸引到这个空间来,在这个空间里消费,于是这个空间就有价值。要把这个空间变成一个聚人聚气聚利的地方,最后收到租金。
空间容纳的人越多,或者人在里面掏的钱越多、消费越多,空间的价值就越多。在后开发时代,空间的价值主要算租金。租金怎么算?我以前开过一个玩笑,空间的价值,「站着不如坐着,坐着不如躺着,活人不如死人」。为什么这么说?
站着消费,溜达溜达就走了,你收不到钱;但他坐下来,喝个茶,吃个饭,他就要交点钱,你的租金就高一些,如果他躺着,比如病了,躺着,天天都要付钱。
但如果他死了,大家知道,在殡仪馆告别的时候,那个屋子,45分钟收2000块,那个地方,大概300平米一年可以收到700万。这还不够,如果他死了没火化,放在抽屉里,多少钱?比五星级酒店还贵,这就叫运营。所以我们讲竞争力是运营。
还有资产管理。资产管理包括物业的硬体管理,也包括资产的金融化,这些都是资产管理。
从商业模式来看,后开发时代的我们主要是做ToB。后开发时代的商业模式核心是ToB,B再ToC,我们的客户更多的是机构,所以各地产业园招商,卖场去招商都是ToB。我们要更多地通过研究ToB,而且研究B后边的C,也就是商业模式更复杂。
从金融服务这一块来看,在开发时代,主要用哪些产品?用的是开发贷,个人购房的贷款,另外有一些土地融资、股票、债券,以及夹层,过桥资金等等。
后开发时代,我们面对的金融产品是经营性物业贷款,经营贷,我们可能会有基金,会有abs,还有很多工具,但唯独没有开发贷。进入后开发时代意味着我们就告别了开发贷,我们迎来了经营贷,我们要研究不动产投资信托。
而从标杆企业的角度来看,在开发时代,核心指标是销售收入。标杆企业的营业额,从1000亿、2000亿,一路到6000亿,7000亿。
而到了后开发时代,前两天我们去了一个公司,在讨论后开发时代的时候,大家说了一句话,「在后开发时代,我们是在同一条起跑线上」。也就是说,进入后开发时代的时候,大家都在一起,刚开始起跑。
比如办公领域,我认为在中国做得很好的是SOHO,SOHO一直在做办公。如果你按营业额比,按开发时代的标准比销售额的时候,它也没什么,但是它的办公是目前房地产企业当中做得很好的。
比如仓储物流,大家都知道普洛斯做得很好,这是标杆企业,也是全球最大的仓储物流公司。还有嘉民,是新加坡过来的。这家公司也是做物流仓储。
还有商业,我们之前讲过的SKP,还有德基,这两家公司都是商业物业中间价值创造做得最好的。
医疗健康,大家都知道,泰康是目前做得非常棒的。泰康在养老领域,已经布局了将近30个城市。今年已经开业11家,平均入住的年龄在80岁以上,而且它形成了一个闭环,包括保险、养老、幸福事业,目前是做得最好的。
当然,我们公司,包括品器,还有一些合伙人,围绕医疗健康也做了4年的探索。
进入后开发时代,核心指标是资金回报率。我们看每一个物业,每一个产品,算账时很少算面积,面积大小不重要,算租金回报率。
举一个例子,在开发时代,一家开发公司一年做几千万平米,销售几千亿,它的价值有多大?因为它是按营业额算的,资本市场给的价值大概是一千多亿,最多两千亿。
但是,我们知道,嘉里中心在北京做国贸一期、二期、三期,用了30年,只做了100万平米,一年收60多亿人民币的租金,它的估值,市值就将近1500亿。为什么这么算?是按租金回报算的。它面积没那么大,但是价值很大。所以后开发时代算账的方式发生了变化。
我们再来看一看进入后开发时代,我们面临的挑战。
跟发达国家曾经的后开发时代不一样的是,今天我们面对很多科技带来挑战。科技的进步颠覆了过去的很多东西,我们面临着很多改变。
科技对我们的颠覆发生在哪里呢?大体上发生在以下这几个方面。
第一件事,是做房子的过程。
大家都知道,房子越来越能够按照个性化来定制;此外,3D打印的这种小房子,已经有比较成熟的公司在提供服务。
还有全屋智能。腾讯、华为、小米这些公司都提出了全屋智能。也就是说,未来的房子,很多重要内容的提供,都不是传统的开发公司。比如日本,现在最好的房屋公司是松下房屋,是做电器的;还有丰田房屋,是做汽车的,都不是传统的大型建设公司,比如三井不动产。为什么?因为要把所有的房间里面的智能设备、家用电器连接起来的本事,三井不如松下。
所以丰田在日本做了一个未来城市,重点做智能交通互联网。
未来在中国,房屋做得最好的也有可能是小米、华为这样的公司,或者是某一家电器公司,而基础的网络、互联网这些,可能是腾讯。
面对这种变化,传统开发商能做什么?就是跑腿,报批报建,最后把壳给人家建完,剩下的都不会干。所以科技对我们的颠覆是巨大的。
第二件事,房屋交易系统会发生很大的变化。这是目前最明显的一个变化。大家都知道贝壳,三四年时间,市值700亿美金。最近安居客也要上市。还比如诸葛找房,是又一家数字化的交易系统和平台,这种交易系统和平台的平效,它的经纪人的效率都非常之高。
第三,刚才讲到了空间管理。过去写字楼的运营也是很笨的,来一个人租就完了,不租你也没办法。现在,通过各种数据,能够通过你过去的使用偏好,然后来很好地匹配空间。于是空间的运营,现在随着科技引入以后,效率大大提高。
资产管理方面,现在有些体系会使用一些特别的系统,把资产管理通过现代的网络技术、人工智能技术,变成了每个人都能做。比如说,过去,资产当中就一个大楼,你得有很大的一笔钱才能参与,现在每个人都能参与,而且提供服务的效率大大提高。用很多新的技术,用数据来管理,人工智能对于资产管理影响力越来越大。
疗愈系酒店不是居禅+林·杭州效果图

最后,再来说一说在后开发时代,我们围绕着后开发时代做大健康的不动产,就围绕着大健康,我们做了一些什么事情?我们做了疗愈系酒店。所谓疗愈,是在这个空间里做内容,提供身心修复、疗愈的这样一个空间,目前已经陆续开业了。
还有健康公寓。什么叫健康公寓?国际上有一个标准,叫well标准,空气、水、声音、光等七大类,一百多项指标,要经过很多大数据验证,全部达到标准,这样的空间会更有利于身体健康,所以叫健康公寓。
我们还在围绕着医疗健康做健康医疗中心。就把医疗健康的这些内容集中在这个空间里,就叫医疗mall。健康医疗中心就是医疗mall。
当然我们还有一个业务,我们叫医院物业买入返租业务。这些都是我们这几年在后开发时代围绕着大健康所做的一些工作。
总之,随着中国经济的发展,我们会把更多的资产空间的价值创造得更好。同时也在城市中心,包括一些低效工业的处理上,能够创造出更多的有价值的服务,同时也让我们在后开发时代变得更加有方法,也让我们所有的后开发时代的参与企业,在新的时代获得新的成长和新的业绩。
主编|王滔    编审|陈润江   顾问|王淑琪
合作联系微信 niuniu-fengmaniu
继续阅读
阅读原文