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来源：大碗楼市上海站
作者：金华
上海楼市，心态多少有点崩了！
二手房难卖，正在成为当下上海楼市最大的难题：
一方面是挂牌量居高不下，房地网挂牌量总数突破18万套，剑指20万；
另一方面是成交价阴跌的趋势，就像汽车穿进暗黑的隧道，看不到尽头。
而隧道另一头，正是等待被“接盘侠”拯救的，上海房东！
一个隐性的事实。
令上海房东心态崩塌之一的，莫过于二手成交价的持续阴跌。
现在上海大多数板块的二手次新成交价，普遍跌幅有多让人咂舌？
很多次新房在2020年、2021年上一轮行情中吃到的涨幅，陆续开始跌回去了。
看几个典型小区，每个都有图有真相：
浦东花木的世纪花园——
5月末高区成交了一套单价11万、总价1180万的大2房；
而翻回22年12月份，面积相近的同户型，成交单价可以冲到13万，总价1380万。
联洋的仁恒河滨城二期——
2022年、包括2023年一季度，中高区大三房普遍成交单价是15万、16万，总价达2300-2500万；
而现在链家的“好赞好房”挂牌，户型、楼层都“结棍”，但急售房源普遍单价不到13万，总价不到2000万。
涨跌几百万上下，像过山车一样刺激。
再来看耀眼的外环明星板块大虹桥——
中建锦绣天地，今年5月末中区成交了一套单价7.6万，总价672万的小3房；
而22年7月份，低区这样的小3房成交单价突破9万，总价805万。
跟当年的“打新”价比，还有赚头，但从苗头看，这几年被吹上天“大虹桥神话”，已然破碎。
接着来看看莘庄的次新标杆，好世鹿鸣苑——
今年5月中，好世鹿鸣苑的中区大3房，仅8.8万就成交了。
一举击碎了21年、22年行情高点中10万、11万的成交单价。
我记得没错的话，21年这个莘庄南广场标杆，10万、11万一房难求，房东一个比一个傲娇。
现在光链家挂牌就20多套，价格也在相互踩踏，9字头上下波动，8字头也有挂牌。
按现在僵持不下来看，全面“8”字头也并非不可能。
宝山顾村的保利叶上海一期——
中区小3房在5月底的成交单价是4.8万，总价435万；
而在22年3月份，一模一样的同户型，成交单价一度徘徊在6万，总价540万。
松江九亭的绿庭尚城——
户型方正的中区小3房，在5月底的成交价只有4.6万，总价416万；
而在去年底，中区小3房很一般的户型，成交单价都要5.8万，总价515万。
以上案例，在内中环、外环内、外环外都是次新小区代表，相对于去年的高点，跌幅在10～20%，总价普遍跌掉百万+。
跌幅最大的是外环，总价基数低，同样跌掉百万，跌幅就是20%开外。
我建议心脏不好的，尽量少点开自家小区的成交价，更不要看链家好赞好房这样的急抛房源……
容易怀疑自己的眼睛。
那这一轮行情中，还有没有坚挺的存在？
还真有。
典型像长宁的内中环区域，镇宁路、中山公园、古北等板块的次新，有些次新房微跌，但多数甚至还微涨了。
道理很简单，上一轮行情中，学区影响深远。
而内中环受学区波动，溢价最少的，莫过于长宁。
果真是，成也萧何，败也萧何。
再来看一个显性的数据。
令上海房东心态崩塌之二的，成交量的继续跳水。
上海二手房成交量，在二、三月份短暂复苏之后，四五月份又开始呈现“躺平”趋势。
从成交数据看，1.5万套这个成绩，正压在了上海楼市的荣枯线命脉。
而6月第1周二手网签只有3025套，如果没有政策外力影响，按整月趋势推算，有可能6月的成交会在1.3万套上下。
想想3月份破2.3万套的时候，无数人都嗨了。
有小部分聪明的房东借机成功逃顶，而大多数房东，还在期待着后续的持续爆发。
但最终结果是，不但量价没拉上去，反而在小步回撤。
现在的卖房人去中介挂牌，套路也开始一个比一个会玩。
简装的，送水的，送吃的，返佣的，层出不穷。
刚挂牌的几天还热闹非凡，毕竟安排的演员SP要做调研。
但只要过了那几天的热度，一切都开始趋于平静，诚心买的买房开始指数型减少。
市场的议价率已到了新一轮的高点，大部分挂牌的房源，最终都可能直接“奔”9折的成交空间去了。
在这样的背景下，只会有两个结局：
1、果断的买房人，趁机下手捡漏；
2、生气的房东，干脆直接撤牌。
不卖了，爷不玩了。
当然还有一个未知的挑战。
令上海房东心态崩塌之三的，新房的持续冲击。
6月初，5批次新房才刚官宣，26个盘的取证，已经接近尾声。
本周所有项目，大概率将全部取证。
还不算完，按照这个进度，到6月底7月初新房就将开启“闪电战”，迎来第6批新房。
粗暴点讲，现在上海的新房市场，已经成为了典型的——
碗里的还没吃完，已经在看着锅里了。
值得注意的，不止是新入市的项目在摩拳擦掌。
前几批次的新房，外环外还有大批项目和房源还没清掉。
新盘入市日子还好过点，续销盘简直是惨。
认购结束当天，就是宣告外环盘进“冷宫”的那天。
现在上海新房重启中介分销的趋势，已经成为挡不住的洪水猛兽一般。
的确，以前大家只关注和吹捧新房的倒挂。
但这两年，上海新房品质的确拉胯，倒挂也开始变“虚”，售楼处开始拿二手挂牌和新房售价做倒挂核算。
其实算算成交价，再算算限售成本，入手成本加起来，90%以上的外环外新房倒挂，已经归零。
回归正题。
现在上海的二手房市场，已经沦为完全的买方市场，卖家需要拼竞品、拼户型、拼装修，还要拼价格。
但单纯的降价格，似乎也没有吸引到买家爽快买单。
回过头来看，二手确实量价在下行，其背后是一二手房倒挂逐渐“磨平”的一个过程。
但是现在一二手皆有颓势的局面，一定不是上海想要的。
现阶段的楼市任务已经变了，从压制转到了力保。
所以形势若还是不佳，可能真如6月疯传的一般，上海会出台更多的政策放松底牌。
如今短期内的下跌，很多人说是出生率、就业率、经济导致的。
其实归根结底，无非还是供需的矛盾。
而供需的大手，随时会在不同阶段为了不同任务，翻手云覆手雨。
作为买家来说，要做的无非就是——
冷静看待市场波动，坚定长期看好上海发展就对了。 
20多年的房地产周期浮沉，每次都喊着说这一关难过，但依旧还是“关关难过关关过”。  
卖家越焦虑的时候，各位才越能捡漏。

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