全美房价同比下降，连跌7个月，去年夏季开始的回落近尾声

美国中文网报道最新数据显示，在高抵押贷款利率令购房成本变得更加昂贵的情况下，全美房屋价格在2023年4月出现了近11年来的首次年度同比下降。

衡量全美房屋价格涨跌的“标普/凯斯勒全国房价指数”（S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index）在4月份下降了0.2%。这不仅与上个月0.7%的年度同比增长形成鲜明对比，也是该指数自2012年4月以来的首次下降。

而按照季节性调整后的数据则显示，4月份全美房价环比上个月上涨0.5%，为连续第三个月上涨。

值得注意的是，该指数显示华人聚集的大都会地区房价涨跌不一。其中，大纽约地区4月房价同比去年上涨3%，环比上个月上涨1.5%；波士顿地区同比上涨0.9%，环比上涨2.9%；洛杉矶地区同比下降3.2%，环比上涨1.7%；旧金山地区同比下降11.1%，环比上涨2.2%

2022年，抵押贷款利率的快速上涨导致房屋销售大幅放缓，众多买家纷纷退出市场。根据亚特兰大联邦储备银行的数据显示，2023年4月的 “购房可负担性” （House-buying affordability）已降至去年11月以来的最低水平。

尽管如此，房价下降的幅度却没有像许多经济学家预期的那么大。因为较高的抵押贷款利率令现有房主不愿意出售，这使得市场上的房屋供应低于正常水平。

根据房利美（Freddie Mac）的数据，截至6月22日当周，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.67%，较去年同期的5.81%有所上升。

凯斯勒指数（Case-Shiller index）是衡量重复销售数据的指标，其报告有两个月的滞后并反映了三个月的移动平均值。通常情况下，房屋的交易完成需要在合同阶段耗时一至两个月，因此4月份的数据所反映的是购房者在去年年底或今年年初时所做出的购买决策。

标普道琼斯指数（S&P Dow Jones Indices）的总经理克雷格·拉扎拉（Craig Lazzara）说：“美国房地产市场在2023年4月持续走强。房价在2022年6月达到峰值，然后下降至2023年1月，再然后又开始回升。”

根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据，5月份现有住宅销售中位数为39.61万元，较去年下降了3.1%。

《华尔街日报》调查的经济学家则预测全美20个城市的房价指数将下降2.4%。

标普/凯斯勒全国房价指数还显示，迈阿密是全美房价同比增长最快的城市，涨幅达5.2%；其次是芝加哥，涨幅达4.1%。另一方面，西雅图则是房价最为疲软的市场，同比跌幅达达到了12.4%。

此外，联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）也在周二发布了另一项报告称，2023年4月房屋价格较去年同期增长3.1%。根据季节性调整，4月房屋价格环比上个月上涨了0.7%。

房地产网站Zillow的房价指数(Zillow Home Value Index，ZHVI)显示，房价连续七个月稳步下降后，3、4月小幅回升，表明全美去年夏季开始的房价回落可能已接近尾声。

2月美国平均房价为33万6729元，3月平均房价上升至33万7907元，截至4月，美国平均房价为33万9048元，根据Zillow房价指数，平均房价高峰为去年8月的34万1607元。

“全国房地产经纪人协会”(National Association of Realtors)近期的数据表明，在全国房市两年来的繁盛后，2023年第一季全国三分之一地区的房价下跌。

虽然现在市场普遍增强，中西部、南部与东北部分地区的价格上升，但也有些例外，新冠疫情期间房市繁荣期间，价格上涨最多的西部地区城市在过去几个月跌幅最大，房价持续下跌。

疫情期间新兴都市、德州奥斯汀的房价下跌的速度最快；旧金山也受到疫情后房市萎缩的严重打击。

4月奥斯汀的房价同比下跌9.98%，旧金山房价同比下降9.92%。

加州圣荷西(San Jose)房价同比下降9.46%；西雅图房价同比下降7.53%；沙加缅度(Sacramento)房价同比下降6.85%；凤凰城房价同比下降5.78%；拉斯维加斯房价同比下降5.63%。

但这些城市的房价并非一路不断下滑；几个城市的房价4月出现月度增长。

与3月相比，旧金山4月的房价上升1.3%；圣荷西4月房价月增1.5%；西雅图月增1.2%；沙加缅度月增0.8%；凤凰城月增0.34；拉斯维加斯月增0.28%。全国平均房价4月的月增率为1%。

Zillow指出：“这些西岸市场在新发布的房源中出现最大的收缩，这有助于解释为何这些城市的房价下跌在春季出现反转。”

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