转载自 | 说财猫
作者 | 猫崽
这两天，最热莫过于，俄罗斯的兵变内战。
虽然，这场俄版安史之乱“一日游”，但大家都很害怕，情绪传递到我大A股。
俄罗斯兵变，会不会影响我们大A股，很快就能验证。

这两天，猫姐思考的，是一个更有趣的问题：
打仗，房价会怎么走？
早在今年初，便盛传一个截图，说俄乌战争局势渐渐明朗，乌克兰即将光复。
此时抄底其首都基辅的房子，日后必会大赚。

那么问题来了，俄乌战争爆发之后，俄罗斯和乌克兰的房价，究竟是涨了还是跌了呢？
战争，究竟会把一个国家的房价，带往何处？
我们很容易想当然以为：战争爆发，必然房价下跌——
作为起初的被攻打方，乌克兰自不必说，命都可能没了，还要房子作甚？
作为攻打方的俄罗斯，虽没直面战场，但战争的爆发，依然导致了数十万人离开。
再加上战争对于经济的负面影响，房价还咋涨？
所以今年3月份，一则“小伙在俄罗斯市中心花10万就能买套房，二手房精装修200年期权”的传闻在网络上流传的时候，不少人都信了。
但真实的情况是，战争导致卢布暴跌，人民币兑卢布的购买力才得以大涨。
这位小伙买的房子也并不在市中心，而在距离莫斯科700多公里的萨拉托夫。
这个距离，大概相当于从北京到东北。
不过真的，战争爆发后，俄罗斯的房价不仅没有下跌，反而上涨了！

按照俄罗斯联邦统计局统计，2022年一季度，也就是俄乌战争爆发的当季，俄罗斯全国房价扣除通胀因素后同比上涨了18.78%，创下2007年以来的最高季度涨幅。
如果不扣除通胀，俄罗斯一季度房价的名义涨幅将高达32.5%。

二季度，俄罗斯房价同比又继续大涨11.69%。
下面这个图是俄罗斯主要大城市的房价均价对比。
前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。
蓝柱表示2020年8月份均价，黑柱表示2021年8月份均价，灰柱表示2022年8月份均价。
可以明显看出，首都莫斯科2022年8月房价约32.12万卢布（约合人民币3.68万），同比大涨13.5%。
还有数据显示，今年一季度，俄罗斯的名义房价增长率高达23.1%，位列全球第二。
这些数据都表明，俄罗斯的房价非但没有下跌，反而大涨。
那么问题来了，如果有机会去莫斯科买房，是不是能成功抄底，大赚一笔？
下面这两张图，能解答你的疑问。
第一张图是过去20年，莫斯科房价的走势，以卢布为单位。
第二张图是过去20年，莫斯科房价的走势，以美元为单位。
为什么用不同的货币计量，房价的波动截然不同？

因为卢布大幅贬值。
光是俄乌战争爆发的2022年一季度，卢布就贬值了超30%。

战争，是烧钱机器。

俄乌战争，一天就能烧掉10个亿。

战争要打下去，钱从哪里来？开动印钞机！
而货币放水的后果，就是通货膨胀。
为了应对剧烈的通货膨胀，人们只能选择将手中不断贬值的货币，换成至少还稳一点的砖头。

因而，战争背景下俄罗斯坚挺的房价，不过是高通胀下的货币幻觉罢了。
另一个问题是：俄乌战争爆发之后，乌克兰的房价跌了吗？
刚开始开打的时候，乌克兰的房价，确实是发生了暴跌。
200万的豪宅跌到50万都没人要。
但随着战事推进，乌克兰的房价走势开始分化——
乌克兰东部靠近战区的房子，房价腰斩，没人买。
但乌克兰相对安全的中西部，如首都基辅和利沃夫等核心城市，房价却开始止跌回升。
到2022年第三季度，乌克兰的房价非但没有下跌，甚至还涨了！

据不完全统计，乌克兰房价在2022年第三季度，同比上涨了17%-18%。
以首都基辅为例。
基辅的公寓均价，从2020年11月的0.75万/平上涨到了2022年11月的1.5万/平。
都打仗了，怎么乌克兰房价还能涨？
两个原因：

一个和俄罗斯一样，战争花费需求下的疯狂印钞，带来严重的通货膨胀。
战争爆发后，乌克兰的通货膨胀率连续飙升，2022年9月和10月分别高达24.6%和26.6%。
大放水，最终导致资产价格暴涨。
另外一个就是人口迁移。
乌克兰东部，靠近战区的房子，价格腰斩；乌克兰相对安全的中西部，因为没有直面战场，导致外来人口大增。

几百万人逃离了与俄罗斯接壤的东部地区，到相对安全的中西部重新定居。
据基辅市长办公司统计，约有40万在乌克兰其他区域流离失所的百姓，来到了基辅。
一面是大量人口涌入带来的对于房屋的大量需求，另一面则是几乎完全停滞的市场供应，供需失衡之下，基辅房价上涨成为必然。
因而，类似于文章开头截图中提到的那种，“房价跌到只有战争前的1/7、1/10，投资将有10倍增长潜力”的情形，基本不可能。
那么，战争爆发后，什么时候房价有可能真正意义上的涨呢？
答案是，战争结束或者进入尾声的时候。
百废待兴，人口回流，民众面临房屋重建和新造等各类问题，由此带来的大量房屋需求，带动价格上涨。
以伊拉克为例，伊拉克战争之后，伊拉克的人口出现暴涨，从2000多万增长到了超过4000万，人口翻了一番，首都巴格达的房价更是涨了5倍之多。
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