随着房屋抵押贷款利率的上涨，很多人认为美国的房地产市场价格会狂跌，但这种情况在美国东部波士顿并没有发生，其主要原因是房源比去年同期下跌了20%多。

1. 麻州住房市场现状
2023年5月，麻州共有16,223套待售待售房源，同比下跌了15.1%，新上市的房源为8,154套，同比下跌了19.7%。整个麻州5月份的房子售价比房子要价高出2.8%，61.1%的买家是通过竞价买到的房子。5月份共售出5,416套房子，同比下跌了23.2%，房子的中间售价是61.47万美元，同比上涨了1.8%。
2. 大波士顿租赁市场现状
波士顿只有66万的人口，在美国所有城市中排名第21位。但波士顿的租金却是美国第三高的，仅次于旧金山和纽约。每年的7、8月份，波士顿租赁市场出现一房难求的现象，有的时候租客需要加价才能租到自己心意的住房。
根据zumper.com实时统计，2023年6月20日，波士顿1居室的中间租金是2,750美元/月，同比上涨了10%，2居室的租金是3,400美元/月，同比上涨14%，3居室的中间价格是3,650美元/月，同比上涨11%。
3. 为什么波士顿的租金居高不下？
波士顿的租金一直占据全美前三名的位置，其主要原因是：

1）买房门槛高
波士顿的住房市场也是全美最贵的市场之一。波士顿市中心的独立房和公寓售价中间价格超过了1000美元/平方尺。在布鲁克莱恩、剑桥和萨默维尔等周边社区，房价也没有那么便宜。所以很多在波士顿地区工作或上学的人只能租房。波士顿65%的住宅是用来出租的。
2）波士顿人收入高
波士顿平均收入为80,587美元/年，远远高于美国的平均收入58.260美元/年。很多在波士顿工作的人能负担这么昂贵的租金。
3）波士顿交通堵塞严重
据《美国新闻》报道，波士顿的交通状况是美国所有大都市中最糟糕的。这是因为波士顿市区面积非常小且非常受欢迎的大都市。有很多人每天通勤到波士顿上班或上学。2005年到2016年，上下班通勤超过90分钟的人增加了50.1%。通常，当交通拥堵严重时，居住在城市的需求就越大。由于需求旺盛，波士顿的公寓可以以高价出租，尤其是那些靠近主要公共交通线路的公寓。
4）住房供应量跟不上人口和就业岗位的增长
不仅仅是大波士顿地区的住房供应跟不上需求，而且真正需要解决刚需的房屋少之又少，现在新建的郊区2居2位的公寓都要上百万，好学区别墅3、4百万，刚需的年轻根本买不起这些住房。
其次，波士顿是美国最古老的城市，城市规划完全不符合现在的需要，没有足够的地皮盖新的公寓大楼，一般都是拆了旧房盖新房，跟不上人口和就业增长的步伐。
从2010年到2020年，波士顿的人口增加了13万。从 2008 年到 2018 年，波士顿地区每 1,000 名居民平均只增加了2.3 个新住房单元，。不过与此同时，该地区每 1,000 名居民创造了 5.8 个工作岗位。
5）波士顿是世界经济引擎之一
波士顿是美国第8大经济体，也是世界第21大经济体。波士顿是全世界的生物制药行业中心，这里有1000多家的生物技术公司。波士顿也是个大学城，这里有100多个高校。波士顿的医院、IT、金融保险、旅游也名列前茅。
6) 波士顿是个大学城
波士顿周边有30所大学，大波士顿有100多所高校，很多大学由于扩招，已经无法让所有的学生住在校内，波士顿大学、东北大学2年级以上的绝大部分学生都住在校外，这进一步增加了波士顿的住房需求。

7）波士顿租客不愿意搬家
由于选择少，竞争激烈，如果不是工作调动、家里人口增加，绝大部分租客不愿意搬家，
不愿意额外支付花费大量的时间找房、看房、支付中间费、搬家费，会接受房东的涨价要求。
由于贷款利率上涨，本来想做1031的投资客无法进行，房源进一步减少。加上通货膨胀、商业地产空置率高和股市低迷，很多投资客都把目光放在住宅市场，造成投资房价格进一步上扬。
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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。
Carlos的服务范围遍及大波士顿地区20多个镇，从地铁口的公寓/多家庭房到95号高速公路沿线和495高速公路沿线的学区独栋别墅。
双云地产在大波士顿地区管理着100多套住房，总价值超过1.5亿美元，有月租1000美元的公寓到月租2万美元的豪宅。
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Carlos Xu (徐云康）, Top MBA/Top Realtor
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