布斯导读
韩国特有的“全租房”房屋租赁制度，和我们寻常的租房方式有何区别？为什么这种租房模式会引发韩国楼市危机？本文中，清华大学本科生Baiyun Jing、芝加哥大学布斯商学院博士生Seongjin Park与布斯商学院助理教授Anthony Lee Zhang分析了全租房制度的风险所在，并提出了相应的政策性解决方案。
去年12月，一名在韩国拥有一千多套公寓的地产大亨的离世登上了新闻头条。据报道，这位被当地媒体称为“公寓大王（Apartment King）”的男子拖欠了租客数百万韩元（100万韩元相当于约770美元）的押金，导致租客陷入身无分文的困境，却几乎没有任何追索权。自那以后，媒体相继报道了其他类似的“别墅大王（Villa King）”案件。彭博社称，韩国正试图遏制“让房东能够从一千多名租客那里骗取数百万元的房屋租赁制度所造成的日益严重的后果"。据《韩国先驱报》报道，当地警方正在调查此类案件中是否涉及有组织犯罪。
但清华大学本科生Baiyun Jing、芝加哥大学布斯商学院博士生Seongjin Park与布斯商学院助理教授Anthony Lee Zhang表示，撇开所谓骗局不谈，韩国的房屋租赁市场正面临着危机，因为利率上升可能会导致房东违约。他们的研究解释了为什么租赁市场容易受到利率波动的影响，并提出了一个政策上的解决方案
在世界上的大部分国家，租客一般先支付押金，然后按月交房租。在韩国，租客也可以这么做，或是选择另一种自20世纪60年代便一直存在的“全租房（Chonsei）”制度。在该制度下，租客只需付给房东一笔较大的保证金（通常是从银行借来的），即可在租期内免租入住，租期通常为两年。租约到期后，租客就可以拿回全部保证金。从本质上来说，租客不是在支付月租，而是向房东提供了一笔无息贷款。
全租房的押金金额可能相当可观，基本高达房产本身价值的50%到75%，但与租赁或购买相比，它仍具有一些优势。对于年轻的租客而言，押金通常由父母支付，因此全租房让他们可以专注于事业或储蓄。对于房东来说，这些押金构成了一个规模相当大的信贷渠道，可以用来偿还现有房产的抵押贷款和为购买新的房产提供资金。全租房制度使得房东可以在没有任何初始资金的情况下进行投资，并积累大量的房地产投资组合。
2012年至2022年间，平均押金金额增长了60%。由于原因不明，研究人员分析了房东和租客各自的决策过程。在每笔交易之前，房东都会计算无息贷款是否比固定的月租租金收入更有吸引力。就全租房租客而言，他们通常从银行借款并支付贷款利息，因此他们会比较自己需支付的利息与租金。只要贷款利息不超过月租租金，全租房就很有吸引力。
低利率催生了大量的租房押金
在韩国，租客和房东可以选择全租房模式，也就是房东从租客那里收取押金以代替租金。这些押金的规模与利率密切相关：研究表明，2012年至2020年期间利率下降时，全租房押金较租金增长了60%以上。押金的增加反过来又给房价带来了巨大的上涨压力。
举个例子，假设利率为5%，租客可以选择每年向房东支付1300万韩元的租金，或是向银行贷款2.6亿韩元，每年向银行支付1300万韩元的利息，给房东提供无息贷款以代替租金。
但这存在重大的利率风险。研究人员建立了一个统计模型，并使用了大量数据来验证他们的发现，其中包括韩国房地产委员会的住房市场数据、韩国个人信用评估公司KCB（Korea Credit Bureau）的信贷报告数据和韩国央行的利率数据等。
根据该模型，押金的金额与利率密切相关：当利率下降时，押金就会上涨。如果利率从10%降到5%，租客所需支付的押金将会翻倍。从前，不断下降的利率使全租房模式对房东极具吸引力，因为他们可以从中享受较多的无息贷款。但当利率上升时，全租房的优势逐渐减退，付给房东的押金价值随之下跌。当租约到期时，房东需要退还全额押金，却难以从新租户那里获得足够的押金。对于一个建立在杠杆基础上的房地产帝国来说，最终的结局便是房东违约。
“在别墅大王事件爆发之前，我们就发现了这一点，” Zhang 说，“全租房制度以两年为期限，房东像跟银行借钱一样，并祈祷贷款金额足够大，以支撑房东偿还所有押金。这个模式在过去十年里行得通，是因为利率在持续下降。”但在2022年，当韩国政府开始加息以抵御迫在眉睫的通货膨胀时，房东们的信贷供应链崩溃了。
在韩国政府试图阻止破产潮和避免金融市场崩溃之际， Zhang和他的研究伙伴们提议对全租房制度进行重新调整。他们建议采用一种全租贷款租赁混合模式，将押金中的一部分作为月租直接支付给房东，从而缩减押金规模。这将为利率波动和押金规模的急剧变化提供缓冲。或者，政府可以引入税收楔子，要求全租房租户在向银行贷款来缴付押金时支付额外利息。Zhang说：“我们提出的是一个微调的解决方案，在保留数十年文化的同时，更好地应对货币政策。” 
尽管全租房是韩国独有的现象，但不断上升的利率却不是。Zhang指出，这种情况可以作为一个警示，让全球政策制定者能够更好地面对对利率变化极为敏感的信贷或抵押贷款系统。
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