克而瑞资管重磅发布
《2023中国不动产多元化发展报告》
聚焦7大核心赛道
商办、租赁、城更、产城、文旅、康养、物业
解读各大赛道的发展现状及核心问题
探讨解决路径和发展方向。
本期为大家带来《2023中国不动产多元化发展报告》之租赁赛道的精彩内容分享。

Part1  市场表现
长租规模快速扩张，市场租金表现稳定。从历史数据来看，长租公寓的管理规模正处于上升阶段。2023年一季度，市场规模已超过130万间，同比上涨了7.5%。与此同时资本进场，加码长租赛道。2022年住房租赁资产证券化超过了148亿，有13笔大宗交易，累计交易金额达到100亿，整个的行业规模在持续增长。
从租金表现上来看，截至今年3月，全国五十五个城市的平均租金呈现微涨，整体趋势较平稳。春节之后虽然租赁需求开始释放，但并没有出现租金上涨的状况，整体租金仍维持稳定。从核心八个城市的集中式长租公寓数据来看，租赁需求的释放，伴随着大量兴建和改建的集中式公寓入市，供需同步，租金平稳。从出租率来看，核心八个城市集中式长租公寓出租率整体保持平稳态势，维持在80%左右。
从保租房的供应趋势，我们可以判断未来发展趋势是“弱增量，强存量”。自2021至2023一季度，租赁用地成交规模正逐步下降，23年一季度租赁用地成交仅有16万方。同时各地政府也积极采用存量改建和存量代管的方式，来实现保租房的筹建目标。从部分已完成保租房筹建目标的城市来看，方式大部分还是集中在存量盘活，未来整个长租房的供应重心会转移至盘活存量资产方向。
Part 2 租赁市场的问题与路径
虽然租赁规模在扩增，整个行业发展在加速，但长租市场也遇到一些新问题。
问题一：新建项目集中入市，导致产品趋同。以上海为例，上海今年内预计新入市长租项目达30个，总体量近3万方，入市之后将占到上海现有租赁房源的近36%，这对于部分区域的租赁市场会造成一定程度的冲击。而关于长租公寓的建筑要求，大部分产品面积要集中在30-50平方左右，产品趋同必然导致个别项目空置率处于高位。
克而瑞资管认为：解决该问题要从两个阶段入手。首先在前期供地阶段，一方面把握供地节奏，尽可能避免在同一个板块当中扎堆供应，同时避免租赁户型设计“一刀切”。从市场来看，客户的需求分类已经出现分化，传统的小面积户型、相似度高的户型，并不适合于现在客户对于产品的需求。所以企业拿地后，需要把客研及产品设计工作前置，尽可能早的规划项目定位及产品精细化定位。
其次在项目的运营阶段，一方面要开发多元渠道保证出租率平稳，同时也要思考在整个运营期间如何提升产品力，建立一体化系统化的运营体系，尽可能提高租客的居住体验，提升租户粘性，从而提升项目整体出租率。
问题二：长租公寓盈利难一直是长租行业的核心话题。克而瑞针对资产模式进行相关研究测算发现，在相同条件下三种不同资产模式--轻资产、中资产、重资产中，中资产（二房东）的包租模式盈利更容易，包租模式的EBITDA率在市场10年平均EBITDA率中是最高的，这是衡量整个租赁运营的核心指标。但由于中资产模式，由于前端工作房源获取的难度较高，且持续性不稳定，给该模式的推进带来了一定的难度。轻资产跟重资产可持续性比较强，但是运营过程当中会出现盈利难的问题。
克而瑞资管认为：解决这个问题的核心是应对不同的市场客群，给予不同的解决方案，在未来客群更为细分的趋势中，则需要项目有更高的运营能力。之前的租赁客群以白领和在校生为主，现在的客群细分更为多元。需要运营方针对不同客群需要匹配不同的产品，产品需要更为细化，组成部分也要更加丰富。除了传统的租赁型收入以外，也可以增加增值类服务来获取更多的收入，这是目前在运营长租公寓当中非常明显的趋势。同时只有通过提升项目的运营能力，达到资产退出标准，才能够建立这个投建管退的一个闭环，有闭环有退出才能够吸引更多的资本能够加入。
问题三：REITs的放开为长租行业的加速发展提供了可能，但实际执行过程当中我们会发现商业化房源与保租房同责不同权的情况，极大影响租赁企业积极性。尤其在今天的商业化房源在土地和税收的部当中，商业化房源是商办用地，成本相对较高，而新建的保租房则基本为租赁用地，在税收层面上也会有诸多区别。所以虽然REITs放开，但是真正进入REITs的项目并不多，且根据已经发行REITs来看，投资回报优势尚不明显。
克而瑞资管认为：解决该困局的核心在于政策上的进一步优化，一方面争取在政策方面可以做到商业化房源和保租房双轨制，齐头并进。保障的核心群体多为青年人和新城市人，商业化房源应对的是市场面当中更为多元广泛的租赁群体。如果两者能够形成双轨制，保证整个租赁体系供应，租售并举，才能够得以长久而稳定的发展。另一方面，我们也期待在整个长租房的供给方面，各地相关单位也也能够形成完善的保租房与产业配套相融合的体系。除了保障住房还需要增加相关配套产业岗位，使其能够落地扎根。
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