韩国房地产雪崩史

朴熙顺生于1992年12月21日，名副其实的90后，在韩国，朴熙顺还是有点知名度的，因为她是韩国的田径小名将。

2010年广州亚运会，朴熙顺拿到了第五名的好成绩，当时她也是韩国田径队最年轻的广州亚运会选手。除此之外，她还两次在亚锦赛打进了前八，2015年的武汉亚锦赛，她获得了第四名。

这个成绩其实有点尴尬，能打亚运会，但到不了打世锦赛和奥运会的级别，到了年纪之后，就面临职业转型的困境，朴熙顺选择了做教练。应该说，这是绝大多数普通运动员稀松平常的职业之路，毕竟能在奥运会上露面的人，还得是人中龙凤。

2019年9月，已经转型成为教练的朴熙顺定居在韩国仁川弥邹忽区，她租了一间公寓，押金：

9000万韩元。

按照今天的汇率，9000万韩元差不多相当于人民币小50万，大家看到这里估计都得懵，什么档次的公寓要小50万的押金？你怎么不去抢劫啊？抢劫多没味，那么明晃晃地违法，违法的事情不要做对吧。

朴熙顺定居之后，认真上班赚钱，同时也准备开始自己的宠物狗美容资格证考试。

大家应该都能感受得到，这是一个热爱生活的年轻人，虽然作为运动员而言算不上顶尖，但大部分普通人其实都不会是顶尖的，这也不妨碍朴熙顺想过好自己的日子。

但4年之后，一切戛然而止，4月16日，在朴熙顺的住处，人们朴熙顺的尸体，警方的结论是自杀，肯定是自杀，因为朴熙顺还留了一封遗书，在遗书中，她觉得自己很大概率是要不回自己的押金了，她很崩溃。

朴熙顺的父亲从釜山赶过来，在朴熙顺的垃圾桶里发现了一张6万块钱的水电费账单，泪如雨下，他估计这可能就是压倒女儿心理防线的最后一根稻草。

一个能掏出小50万人民币的人，怎么最后会被几百块钱水电费账单击倒呢？其实原因朴熙顺在遗书里说了，因为50万押金在房东那里，拿不回了，她非常绝望，这差不多是她半辈子的总积蓄了。

朴熙顺不是第一个因为租金拿不回来而自杀的租客，在她之前，已经有两名年轻人因为同样的事情而崩溃自杀。这些年轻人用生命彻底撕开了韩国房地产极具特色的奇葩现象：

全租房。

全租房的模式特别简单，租客一次性给房东房屋价值5-8成的资金作为押金，之后租客就不用付房租了，几年之后合约到期，房东再把押金原封不动地退还给租客。

从表面上来看，似乎租客捡了个大便宜，押金嘛，先给上去，然后住进公寓，等押金退回来，相当于免费住了几年。但问题是这么明显亏本的生意，房东怎么会干呢？房东的利益从哪里来？后来大家就看明白了：

从房价上涨的收益中来。

往好听了说，房东会拿着租客的押金去投资，其实就是炒房，然后等房子升值，下一个租客再给更多的押金，再拿着押金去炒房。

只要租客不退租，押金不出现大面积的返还，只要房子涨得够快，房价上涨的收益分分钟就能上天，再加上韩国一直以来的低利率环境，让大家觉得上杠杆就跟玩似乎的。

债务可以一直扩张下去，这个游戏也可以一直玩下去。

全租房在韩国历史非常悠久，大概上个世纪70年代就开始了，一开始大家玩得还是很友好的，毕竟经济在快速发展，房价也在快速上涨，人员也在源源不断地往城镇地区涌进来。

从全租房的角度看，利好租客，毕竟不用钱就可以住到公寓，也利好房东，因为房东可以一次性获得大量的无息资金，也非常香，只要你能有好的投资标的，牺牲点房租算什么，在韩国的房东眼里，好的投资标的就是，继续买房。

当然了，很多人可能会问，既然你都有这么多资金可以付房屋总价的一半了，为什么不自己买套房呢？因为买房不仅需要首付，还需要月供呀，但年轻人刚毕业不想付月供。

另外一个原因是，也有很多年轻人的租房押金根本不是自己的，是谁提供的呢？答案是银行，从银行贷款付租房押金的年轻人才是大多数。然后拆解之后，你会发现这个游戏是这样的：

银行以租房押金的名义把贷款给租客，租客又给了房东，房东呢拿着这笔钱又去银行贷款买房。

听起来是有点拗口，简化之后你发现这就是：银行的资金，过了一遍租客和房东的手，然后都流进了房地产。在这个过程中，租客和房东基本上不用出啥本金，但整个债务规模就扩大了。

照我的看法，有一句话用来形容这个游戏是非常妥当的：

这就是左脚踩右脚然后相互踩着直接上天了。

随着源源不断的资金涌入，韩国房价一路暴涨，首尔地区的房价2021年左右达到巅峰，差不多是2004年的2倍还多，将近3倍。核心城区房价超过15万一平，全球第二，外围区房价超过7万，全球第三。

暴涨背后的发动机，其实就是全租房模式，这种模式源源不断地把银行资金通过年轻人信贷的方式投入进了房地产，对房东来说，他都不用啥本金，只要租客人头数够多，他都可以拿过去炒房。

债务游戏玩起来的时候总是很爽，不过到后面总是很艰难，背过房贷的朋友应该都知道，就像走钢丝一样，如果有一天你的现金流不那么充裕了，整个游戏很容易崩盘。

韩国全租房炒房模式雪崩，始于美联储加息。大家都知道，只要美联储一加息，基本上全球市场都会动荡，其它所谓自由市场国家都得跟着加息，要不然资金为啥呆在你这里，为啥不去美国的银行里带着吃利息？

加息会直接导致资金成本增加，对靠着借钱续血的房地产行业更是如此了，这也容易理解，存款利率增加了，贷款自然也会增加，然后韩国的房东们就开始发现自己，供不上月供了。

《东亚日报》统计了一下，像朴熙顺的公寓房东手里有多少套房子呢？2700多套，而且这哥们在明明自己已经还不上月供的情况下，还继续和160多名租户签订了合同，拿了他们的押金。

那么像这种手里握着上千套房子的人在韩国有多少呢？韩国住宅部门粗略统计了一下，光首尔地区就有4个，其中最离谱的房东，在全国有3400多套房子，超过300套的有16人。

加息再叠加上全球经济下行，像韩国这样的外贸大国不可能不受影响，大家收入都挺难的，于是韩国的方式就开启了雪崩之路。

《亚洲日报》的数据是，韩国今年的住宅和公寓都平均下挫了18.63%，降幅是历史新高，韩国首都首尔地区的成交量也暴跌了70%，进入冰冻时期，自此，韩国房价连续下降已经超过了：

11个月。

这是08年的时候都没有发生过的事儿。

房市雪崩受损最大的是炒房的房东吗？当然不是，资金也不是他们的，都是从银行拿的钱，他们的损失何来。

还不上月供，银行就会拍卖房子进行止损，但别忘了，房子里还住着人呢，就是租客。另一方面，房子被拍卖了，房东自然也没办法通过卖房子或者用下一个租客的押金来退还现租客的押金，押金怎么办？没办法。

大伙儿这才看懂全租房的高明之处，房东炒房，租客亏损，他们不仅拿不回自己的押金，还被从房子里赶出来了。

随着被拍卖的房子越来越多，越来越多租客拿不回押金，以及没有住的地方，毕竟暴雷的连锁反应是很迅速的，以至于让韩国总统尹锡悦下令停止了涉案房屋拍卖程序。

债务游戏玩的时候总是很爽的，但其实大部分人都是想踏实过日子的，有时候没办法被迫卷进了债务游戏了，所以韩国的年轻人也只能用生育率来说话：

2023年一季度生育率0.81.

这是韩国有统计记录以来新生儿数量的历史最低值，以至于韩国人甚至担心他们的国家不会成为全球第一个自然消亡的国家。

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-END-2023年6月7日-