房产机构预测美国2023年房价涨跌？

上世纪２０年代：美国房价三年内上涨五倍，随后出现１９２９年“大萧条”；上世纪８０年代：政府使用金融手段鼓励购房，引发储蓄贷款协会危机；本世纪初期：美联储先下调利率后大幅上调利率，引发２００８年次贷危机。

在“房产西洋镜”里看看别人走的路,让自己少走弯路。不作投资参考，敬请您独立思考！

美国一些大地产交易信息平台、房地产经纪人协会或者地产数据分析评级公司，他们对美国2023 年房价走势都有一些分析和预测，无论是哪一种预测结果，只要拿出的数据客观，理论依据充分，预测未来涨还是跌，都没有对错之分。毕竟市场那只无形的手没有谁能够准确的握住，更何况新政策的出台对房地产市场影响也非常大。

在 2020 年疫情发生时，美联储释放给经济的两剂猛药降息、 QE 大放水，直接推动了房地产价格的起飞。起初房地产市场无人问津，到疯狂抢购也就在几个月的时间发生。美国联邦政府发钱发到 2021 年底，这股买房抢购的风也维持到 2021 年底。当联邦政府大灌水一停，抢购的热情立马开始迅速降温，房价也跟着从 2020 年疫情期间的地板上出发，一年时间飙升26%。政府发钱停止，房价上升的趋势有所放缓，但仍然维持有 15% 的增长，直到 2022 年第一季度，从 3 月份美联储开始宣布加息，这个房价的上涨幅度是一立竿见影的垂直下跌，上升有多快，下跌就有多快，完美反映了美联储一系列操作所带来的结果。

如上图，对比一下2021 和 2022 这两年房价的涨幅，蓝色的是 2021 年的房价涨幅，红色的是 2022 年，虽然房价最高的时候是在 2022 年，涨幅最猛的时候是在 2021 年。

现在的情况就是贷款利息很高，房屋买卖都困难。另外一方面，新房建房的成本依然维持在一个很高的水平，开发商也没有办法降低新房售价，同时新房开工新建的很少，库存增长仍然不多，可见美国现在的房地产市场有点像冬天，各方面活跃度不够。买家觉得利息太高，负担不起，卖家不能接受降低房价。买卖双方的心理价位落差增大，造成交易的萎缩。

有经验的房产专家认为至少还要半年至一年的时间，买卖双方的心理价位到达一个共同认可的合理交易区间，交易量才会开始上升。所以现在的市场行情是对买卖方都不友好的状态。

Zillow是美国最大的房地产垂直类信息网站，通过将零散的买方信息和卖方信息集中到互联网平台上，以降低房屋交易成本，提高交易效率。目前Zillow已经建立了全美最权威的房屋信息数据库，为消费者在房屋买卖、租赁、借贷、装修等各个相关环节提供以信息和数据为主的产品与服务，使消费者的房屋交易决策更加明智。

先看一下Zillow对于 2023- 2024 的房价预测：未来一年房价预测是会增长 1. 9%。虽然现在的抵押贷款利息很高，Zillow是基于这个高的贷款利息却维持在一个稳定的水平而做出的预测。根据Zillow房屋价值指数，2023年3 月份美国平均房价334269元，比去年增长了5%。从去年终开始，房价就一路下滑，而且持续到了 2023 年，直到今年 3 月份才刚刚打破了这个下降的趋势。

Zillow一共跟踪了 400 个最大的房地产地区，根据交易数据信息，预计其中的 294 个地区的房价在未来一年是会上升的，有 102 个地区市场房价会下跌，有 4 个地区房价会持平。当然，市场数据是在随时变化的，就在一个月前，Zillow预计的是 238 个市场上涨， 156 个下跌，预测的情况比这个月要差一些，目前行情趋于向好。

Realtor.com是美国全国房地产经纪人协会的官方网站，并为行业人士及购房者提供房屋，土地和租金清单。该网站成立于1994年，是美国最早的线上房地产公司之一。Realtor.com对本地住房市场进行了系统的统计及详细概述，并按市场趋势、学校等级、买家可以根据当前可用房屋和租金以及优质的本地房产经纪进行了分类。

首先 router . com网站判断2023 的抵押贷款利率会维持在一个比较稳定的状态，可能会维持在7% 左右。2021 年最低贷款利率在 3% 左右， 2022 年就从 5. 5% 到 7. 5% ，上调速度非常快。该网站认为 2023 年的抵押贷款利率不会超过 2022 年底最高的时候，也就是一个持平的状态。这一点和Zillow网站的估计是相同的。该网站预测2023 年房价会涨 5. 4%。疫情前后几年全美平均房价的涨幅是 6. 4%，不同地区市场有很多是高于这个数字的。进入2023年，房屋销售成交数量是明显下跌的，下跌 14. 1%，超过 2022 年下跌的 13. 8%。

在 2022 年加息前的房屋销售量都是不断上涨，库存都是持续下跌的，供不应求。加息之后就变成了库存增加过快，供过于求，买房心态发生了变化。但是房产租赁市场租金都是上涨的。往往租赁市场变化滞后于买卖市场，房屋租金在疫情前平均每年增加 5% 左右，疫情后2021年一年增加 10% 以上， 2022 年增加 7. 7%，到了 2023 年租金还是预测会增加 6. 3%。可见，住房市场需求依然保持旺盛，难怪该网站会做出如此的上涨预测。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）成立于1908年，总部位于芝加哥，是美国全国性的房地产经纪自律管理组织。美国房地产经纪人协会拥有超过120万会员，涉及住宅及商业地产行业各个方面。

NAR 美国全国房地产经纪人协会，他们对于 2023 年房价的预测： 2023 年3月到 2024 年第一季度，现房房价同比将增长 1. 3%，新房房价预测会增长2. 6%，比现房价增长要高一倍。

CoreLogic公司是一家在美国,澳大利亚和新西兰的提供住宅物业的信息分析和服务的供应商。该公司服务的市场包括房地产按揭、融资、保险等资本市场。 CoreLogic公司给客户提供独特的数据分析,工作交流，技术咨询和管理服务。

CoreLogic公司对于 2023 年房价的预测将上涨 3. 7%。根据该公司的数据，2023年2月美国房价在连续七个月都在下跌之后，首次出现上涨 0. 8%。预测从 2023 年的2月到 2024 年的2月，房价将上涨 3. 7%。这是除了 Realter . com 预测房价涨幅第二高涨幅了。

房利美(Federal National Mortgage Association,简称：Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是最大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市。

房利美预测房价2023 年是下跌的，但是跌幅不大，在 1. 3%- 1. 5% 之间。

MOODYS公司是为客户提供信息分析和定制数据服务的国际权威投资信用评级公司，预测 2023 年全国房价会下跌，而且预测下跌 4. 2%。这是在刚才所有的平台机构里面预测下跌幅度最大的公司了。MOODYS公司是因为他预计2023年下半年的失业率会增加，美国经济衰退会发生，这些都会影响房价。

他们跟踪了美国 403个最大的房地产市场，预计只有 8 个市场的房价会上涨，而395 个地区市场的房价都是下跌的，价格可能比 2022 年6月房价达到最高峰值的时候低于 10% 左右。

以上所有机构或公司对房价涨跌的预测都是建立在 2023 年的固定抵押贷款利率平均在 6. 5% 左右，这是很关键的一个假定。他们都判断 2023 年的抵押贷款利率会维持在一个比较稳定的水平。利率如果出现大幅的震荡，房价也会随着大幅的改动。

就算是预测最悲观的公司，他的首席经济学家也认为美国经济虽然疲软，但是不会出现衰退，对经济的整体还是比较乐观的。其实也就说明所有的平台机构对通胀能够得到控制是有信心的，只有通胀在 2023 年得到控制，不会继续上升，维持在一个比较稳定的水平，甚至出现下降。

加拿大房地产协会2023年4月 14 号最新的预测，加拿大全国平均房价会下降 4. 8%，均价在 67 万元，这个幅度比美国要大。但是他也预测到 2024 年房价又会回升 4. 7%，回到 2022 年的水平。

总结：

第一，上述的平台机构对美国2023年房价预测，只有两家预计房价下跌以外，剩下所有其他平台都是预计房价会上升的。不管预测房价是上升还是下跌，涨跌波动区间都不大，判断整个市场还是处于一个比较平稳的状态。

第二，关键在于利率变化，当前美国房屋销售市场与房价对于利率的波动反应是非常敏感。现在所有平台机构的预测都是基于一个假定，就是即便今天的利率很高，但是维持在一个稳定的水平不变的情况下的预测。也就是说，如果出现利率上涨，房价就会继续下跌，如果利率开始下降，那房价就有可能上升。 2022 年利率其实达到最高， 30 年抵押贷款利率在 7. 5 左右，房价也是在去年年底利率达到最高，开始回落的。

第三，如果通胀得不到控制，美联储继续加息收紧，肯定会冲击房地产市场，房价肯定会受到影响。

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