莱茵体育转型8年，亏损5年，最后还是靠地产救命

2022年财报解读系列：

莱茵体育暂时避免了变成ST。

根据4月28日发布的2022年年报，报告期内，莱茵体育实现营业收入1.19亿元，较去年同期减少15.26%，营业成本1.61亿元，较去年同期减少33.40%，归属于上市公司股东的净利润-3616.50万元，较去年同期增长61.61%。这一结果与业绩预告相符。此前1月18日，它披露了2022年度业绩预告：全年营收破亿元，预计为1.15亿元至1.27亿元。

细数莱茵体育往体育转型的八年，这家公司始终在用地产开发的思维经营体育综合体项目。在国内体育产业尚未发展成熟的当下，这不失为一种明智的妥协之计。

只不过，这样做的后果也是明显的：开发完之后，仅通过销售公寓、出租商铺写字楼等方式回笼了部分资金，而对于地处新区的体育场馆的运营，莱茵体育始终没能探索出一条适合自己的道路。对于体育小镇、体育场馆，莱茵体育在前期开发投入了很高的成本，然而后续运营没能做起来，导致项目的空置率过高。

一位接近莱茵体育的人士对懒熊体育指出，莱茵体育是地产企业里转型最彻底的——直接放弃原有的短周期主业，转向一个周期性很长的产业，而不是像其他房企一样先把体育业务作为副业。但是，体育业务是需要慢慢培育，国内市场容量也非常有限，当时决策层对于整个体育消费市场过于乐观了。

该人士认为，“现在复盘来看，其实莱茵作为房产开发商，当时完全有实力通过代建代运营体育场馆打响自身品牌，走轻资产的路线。通过聚焦区域型大众化项目，与华润文体的布局错开。”

年报披露前，莱茵体育险变ST

莱茵体育2022年前三季度收入仅为5862.65万元。换言之，在全年营收中，此前业绩预告提及，第四季度收入预计为5637.35万元至6837.35万元——一个季度基本上覆盖了三个季度的收入。

为此，深交所在2月10日下达关注函，要求说明2022年四季度收入大幅增长的主要原因，净利润变动与收入变动相背离的合理性，收入确认主要时点及合规性，是否存在年末突击创收的情形，是否存在与主营业务无关或不具备商业实质的收入。

值得注意的是，如果增长的原因是存在与主营业务无关或不具备商业实质的收入，那么将其扣除后，若营业收入低于1亿元且扣非前后净利润孰低为负，莱茵体育仍将被实施退市风险警示（ST）。而对于扣非后净利润，莱茵体育自2017年以来持续为负，转型8年7年亏损（2016年为正），可如果按照净利润来看是8年5年亏损（2016年、2017年、2019年为正）。

2月17日，莱茵体育给出了自己的回复，称增长原因主要系房地产销售款项的增加，客户均为非关联方。其中，丽水莱茵达体育场馆管理有限公司的商铺销售实现了收入2606.82万元；杭州莱茵达枫潭置业有限公司的矩阵国际项目销售实现了收入1579.71万元，莱茵知己项目的销售实现了收入558.00万元。三者合计4744.53万元。

对于这个回复，深交所方面暂时没有进一步的动作。

一边转型体育，另一边靠地产输血

莱茵体育原名莱茵置业，地产业务主要集中在江浙沪一带，主要项目为扬州“瘦西湖唐郡”、泰州“莱茵东郡”、南京“莱茵铂郡”、杭州“莱德绅华府”、杭州“泊悦府”项目。公司重点布局杭州房地产市场，主推五大项目，分别为莱德绅华府、莱茵矩阵国际、泊悦府、莱茵知己和西溪玫瑰上庄。

在当时，房地产行业正从高速增长的增量阶段步入注重运营的存量调整期。2010年，新国十条推出，严厉打击投机，房地产过热势头得到进一步控制。销售难度增大、融资成本和难度增加、拿地竞争越来越大等因素影响了房企的盈利能力，不少房企纷纷拓展新业务。

莱茵置业亦是如此。2011年，它首次实施多元化战略，以175万元的价格收购了贵州黔南华益矿业有限公司35%的股权，获得了四个锑矿探矿证。鉴于该业务投资成本和风险较高，莱茵置业还计划进入能源方面的业务。2013年5月，它成立了“浙江莱茵达新能源发展有限公司”。

来到2014年，中国房地产市场调控政策迎来“拐点”，由强力行政干预走向市场化，去库存成为行业主要基调。而此时的莱茵置业，已经开始部署“一体两翼”发展战略，即以上市公司为投资控股的主体，大力发展文化、体育产业为一翼；以莱茵达基金公司为核心，拓展天然气终端市场、建设清洁能源上下游产业链布局为另一翼。

也就是说，莱茵置业在坚持稳健发展房地产开发业务的同时，拓展文体和能源两大新业务。

在2014年，莱茵置业在文化和能源业务上已经有了新进展。文化方面，与香港天马影视子公司合资设立文化产业影视公司，并在上海落地首个文化产业项目；能源方面，通过收购控股、合资设立等方式布局天然气中下游产业链，控股浙江洛克能源集团有限公司并为其成立四家子公司，同时在珠海市横琴新区设立横琴莱茵达能源基金管理有限公司（莱茵达基金公司）。

而对于体育业务，直至2015年才有重大进展。一方面，当年8月，莱茵置业更名为莱茵体育，正式开启转型之路；另一方面，它提出了体育产业的“416发展战略”。（延伸阅读：从房地产到体育，莱茵置业的“转型记”）

所谓416，即按照“市场化、国际化、网络化、证券化”四化方针，切入“体育金融、体育赛事、体育地产、体育网络、体育传媒、体育教育”六大平台业务。

对于这六大平台，截至2015年已经完成了基本盘部署：

1、体育金融：用合资公司发起规模50亿元的浙江体育产业基金，基金将主要投资于体育产业及其衍生行业的相关企业；莱茵达基金公司布局了体育网络（运动世界）与体育彩票（彩票2元网）领域；

2、体育地产：与中国建筑设计院达成战略合作关系，对体育场馆设施进行研究开发并将其商业化；莱茵达体育场馆管理有限公司推进公司智慧型场馆线下建设及运营管理；黄山莱茵达公司正打造“中国黄山国际户外运动基地”。

3、体育赛事：通过收购亚洲职业篮球管理发展有限公司股权，拥有斯坦科维奇洲际篮球冠军杯（斯杯）、亚洲职业篮球联赛（ABA）两大品牌赛事；通过与杭州市体育发展集团合作获得浙江省女足运营管理权，开展女足混改事项；同时通过自建及合作方式，落实赛事平台的打造，进一步参与赛事承办运营，如电竞赛事、2016世界女子冰壶冠军巡回赛（上海大师赛）、WBC世界拳王争霸赛、全国家庭健身挑战赛、京都飞镖群英会等多项赛事；

4、体育网络：通过体育互联网商务平台——“运动世界”整合国内线下场馆资源，发展线上用户，提供全运动类型场馆预订、私教预约、运动社交、运动康复等一站式体育服务；

5、体育传媒：与中国体育报业总社达成全面战略合作，推进体育传媒平台--中华网（CHINA.COM）收购事项，并全力打造“品牌+体育”的多媒体网络平台；

6、体育教育：与杭州市体育发展集团签署协议，约定筹办“浙江莱茵国际足球学校”。

上述接近莱茵体育的人士指出，六大平台里其实有两条线：一条是通过收购现有的团队来丰富自己版图，将它并到了上市公司的报表里面，给资本市场呈现一个体量战略版图，属于资本运作行为；另一条是勾地，比如拿了一个综合项目，里面既有办公楼，又有全民健身中心、公寓，然后可以通过公寓的销售覆盖一些开发成本。

与此同时，它开始剥离地产业务。

剥离过程首先从住宅地产开始。2015年，莱茵体育实现了扬州绿茵广场置业有限公司、杭州枫郡置业有限公司、杭州莱茵达枫凯置业有限公司、南通莱茵洲际置业有限公司和杭州中尚蓝达置业有限公司的住宅地产剥离事项。

其次保留商业地产（商铺和写字楼等），并且一边获取租金收入，一边加紧销售去化。加上新设立的能源板块，莱茵体育主要用商业地产及能源板块的收入支撑起上市公司的业绩表现。

2016年，莱茵体育正式将主营业务确定为三大版块：体育运营、房地产销售及租赁、能源及贸易销售。并且在六大平台布局基础上，提出聚焦发展“两大核心体系”——社会公共体育服务体系、优质IP（足球、篮球、冰雪）运营体系。

2017年，它又补充了一个“空间+内容”为核心的商业模式，即物理空间+体育IP。物理空间即体育设施的建造运营，就是体育小镇、城市体育综合体及体育场馆。体育IP即以体育赛事为核心的各类体育运动、体育教育培训、体育娱乐、体育消费等内容的运营。

不过上述人士指出，莱茵体育当时其实没有一个顶层的统一规划，导致自家的赛事和场馆二者之间并没有很好地联动，等于是把资源白白浪费了，没有形成合力。

2018年，莱茵体育按照规划，将精力投入到物理空间和体育IP建设当中。

物理空间方面，开工建设体育小镇1个，即桐庐国际足球小镇；签署合作协议2项，即重庆·两江莱茵达赛事中心、无锡锡东新城体育服务综合体；开业城市体育服务综合体2座，即重庆盘龙体育生活广场、莱茵体育（杭州未来科技城）体育生活馆；在建项目3个，即莱茵嘉兴秀湖体育生活广场、莱茵体育（丽水）体育服务综合体、莱茵体育（南京江宁）体育生活馆。

体育IP方面，当时拥有及运营的核心IP主要包括：浙江女子冰球队、浙江女子冰壶队、重庆女子足球职业俱乐部、斯坦科维奇杯洲际篮球赛、亚洲职业篮球联赛、全国家庭健身挑战赛、成都龙门山国际户外生态三项赛等。

此外，2018年莱茵体育与重庆市体育局合作联办重庆莱茵达女子足球职业俱乐部，组建当年即获得中国足球女乙联赛季军，成功晋级全国女足甲级联赛；建立自有品牌——莱茵冰雪，开业第一个滑雪中心——杭州未来科技城蹦床·滑雪中心，并且进驻杭十四中，开展校园冰雪培训业务。

可以说，莱茵体育在体育业务上的布局，基本在2016年-2018年三年完成了。

不过，虽然盘子铺得开，但是回收不尽人意。从业绩表现来看，体育运营业务从2016年开始获得营收，至2021年分别为0.18亿元、0.70亿元、0.43亿元、0.19亿元、0.35亿元和0.52亿元，并无太明显的增长。2022年更是同比减少79.90%至0.10亿元。

而能源业务、房地产销售及租赁业务的营收处于持续下滑状态。能源业务在投入早期的2013年和2014年，营收仅有6-7亿元，2015年和2016年初见增长，分别为13.6亿元和20亿元，但2017年迅速下滑至9.31亿元，2018年开始仅剩一两千万元。

房地产销售及租赁业务更不用说，2017年从17.5亿元下滑至3.23亿元，2018年为6.35亿元，2019年开始在一亿元上下徘徊。2022年继续保持这个趋势，同比增长22.90%至1.09亿元。

业绩补偿承诺已判未兑现，莱茵体育成了烫手山芋

经历了2018年的业绩大跳水之后，莱茵体育在体育业务的布局做出了改变。

它在年报中指出，2019年，在国内外经济下行压力加大的背景下，体育产业发展放缓，市场增量缩减，行业进入调整期。为了应对新变化，莱茵体育引入新的控股股东成都体育产业投资集团有限责任公司。

此番变动后，成都体投成为莱茵体育第一大股东，公司实际控制人由高继胜变更为成都市国资委。

高继胜曾于2017年8月14日，动用个人名义（由于监管原因，不能使用莱茵体育的名义）用2.1亿镑收购了英超南安普顿俱乐部80%的股份，此举被业内人士认为是为莱茵体育的体育小镇业务拓展IP运营服务。此后几年，俱乐部的运营一直由高继胜之女负责。不过，在俱乐部连年亏损之下，2022年初他将自己所有的股份以1亿英镑的价格转让给塞尔维亚传媒巨头索拉克。

变更控制人后，莱茵体育继续加快房地产项目去化的同时，在体育业务上做出了战略调整。2020年它注销和清算了能源业务相关的子公司，并于2021年宣布调整方向，以体育、旅游、文化三大产业为发力点，推动泛文旅体融合发展。

在体育业务上，相较于2018年，2019年开始莱茵体育缩减为城市体育综合体、女足俱乐部市场化、莱茵冰雪业务和体育策划咨询四个，直至遇上疫情停业。

关于这笔交易，莱茵达集团承诺，确保莱茵体育现有业务2019年、2020年均不亏损，若预计有亏损，将亏损额补足给莱茵体育。

实际情况是，虽然2019年净利润为2602.95万元并未出现亏损，但是2020年、2021年，在疫情的影响之下，莱茵体育的净利润出现了亏损，2022年亦亏损。成都体投已经申请仲裁，要求莱茵达集团履行业绩补偿承诺。

4月10日莱茵体育发布的终局裁决显示，被申请人莱茵达控股需向上市公司莱茵体育支付2020年度业绩补偿款人民币5020.40万元，向申请人成都体投集团支付保全费人民币5000元，驳回申请人的其他仲裁请求和被申请人的全部仲裁反请求。被申请人莱茵达控股应于《裁决书》作出之日起10日内支付完毕。然而，截至4月28日披露2023年一季度财报，莱茵体育尚未收到该款项。

据懒熊体育了解，对于莱茵体育在体育业务上的变化，一方面可能是能源业务因为业绩不好被放弃了，另一方面可能是成都国资愿意培育新业务，希望这个上市平台更聚焦体育。而成都国资当时之所以收购莱茵体育，原因之一也是为了响应成都打造赛事名城的要求，地方政府希望旅游、体育、文化这几个板块得有一个上市公司。

如今，莱茵体育的总部也搬到了成都。目前，莱茵体育的主营业务由三个变为存量商业房地产销售及租赁业务、体育业务两个。一手加快去化，回笼资金，另一手发展文体旅。而对于文体旅业务的规划，成都体投并未公开过详细的信息。

值得注意的是，莱茵体育的体育业务在疫情后处于停滞状态，根据披露的公告，它现在的工作更多是继续推进房地产库存去化，回笼资金。

据2022年半年报，体育业务中仍在开展的是城市体育服务综合体建设与运营、体育赛事。报告期内，公司运营的体育服务综合体项目主要有丽水市体育中心游泳馆、体育生活馆项目，闲林港体育生活馆项目和南京莱茵之星综合体项目；体育赛事受各地疫情反复影响，公司筹备的西岭雪山2022顶雪TOP show勇士挑战赛、杭州科勒家庭跑、新能源汽车赛等赛事未能如期举办，需延期适时开展。

而据2022年年报，公司为2022成都马拉松-科勒赞助提供了配套服务，积极筹备西岭雪山2022顶雪TOPshow勇士挑战赛、杭州科勒家庭跑等赛事。

此外，公司房地产业务全部为存量商铺和写字楼的销售及租赁，主要集中在浙江、江苏、上海，包括位于杭州、南京核心区域的莱茵达大厦、矩阵国际、莱茵之星等物业；莱茵知己、莱茵旺角、旺角大超以及南通、上海地区的零散商业物业。

“不过就国内来讲，很难有体育公司是完全靠体育业务撑起来的，尤其是上市公司。”一位熟悉体育资本市场的人士这么对懒熊体育说。

整体而言，莱茵体育在地产上所剩的资产和项目已不多，但在去库存的同时，体育业务目前看有停滞迹象，原先要举办的赛事至今尚未恢复。这一次虽然躲过了ST，但如这样发展下去未来仍然难逃风险。是否会有转机，很大程度仍需看成都方面对此上市平台是否会有更进一步动作。

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