笔名公子羽，拥有迪肯⼤学专业会计与⾦融双硕⼠学位。是天玉君承创始主理合伙人，Cloud Paper集团董事，澳洲投资管理、基金、证券、外汇和衍生品金融牌照AFSL持牌人（Rms）。在资产管理领域及商业投融资项目方面拥有前瞻性的视野和丰富的国际经验，以国际资源为脉络，纵深并延展长期商业价值。喜欢读书与思考，座右铭“学海无涯苦作舟”。
文章概览
澳洲住房短缺已经成为行业热门话题，最新数据显示新建住房审批量已降至十年内新低。与此同时，海外净移民数量持续增长，澳洲住房供应市场因此受到一定程度上的冲击。但是当前形势下的澳洲住房危机仅仅受到这两个因素的影响吗？
作者 ｜公子羽
编辑 ｜Sandra、Iris
平均家庭规模缩小？
海外移民持续增加？
澳洲住房危机的根源究竟是什么？
澳大利亚政府住房咨询委员会现任主席 Susan Lloyd-Hurwitz 认为，虽然她承认难以承受的租金和房价带来了政治压力，但解决住房危机需要解决住房供应不足的根本问题，而不是仅仅是减少净移民水平。
澳大利亚政府住房咨询委员会现任主席
Susan Lloyd-Hurwitz
金融和房地产服务公司 LongView 和 PEXA 发布的研究报告也揭示了澳大利亚住房危机背后的驱动因素并不简单，是多方作用下的结果。
需求角度
澳大利亚的平均家庭规模持续缩小，这一趋势在疫情出现之前就已经产生了，疫情加快了人们向更小家庭转移的速度，从而导致住房需求的大幅增加。中央银行通过对月度 ABS 劳动力调查数据的分析预测，澳大利亚平均家庭规模每下降一个百分点，就会新增约 12 万户需要住房的家庭。
平均家庭规模 & 家庭规模趋势
人口老龄化也是影响因素之一。澳大利亚人寿命的延长意味着老年单身人口数量的增加，同时，在生育率下降和生育年龄提高等因素的叠加作用下，家庭结构也发生了改变，大家庭的数量也存在一定程度上的减少。这样的趋势已经持续了几十年，很有可能会继续下去。
移民也对住房供需关系产生了重要影响。联邦政府的国家住房金融和投资公司在 3 月份预测，到 2027 年，新住房建设数量下滑和移民数量增长将使住房短缺数量从 2022 年的 62,900 套扩大到 106,300 套。4 月份，该机构表示，由于超出预期的移民预测，这一数字可能会继续扩大。
供给方面
疫情开始后的住房需求和之前大有不同，由于在家工作减少了通勤需求，澳洲房产开发商 Stockland 发现， 20% 本来会在中内环郊区买房的客户选择了比他们之前考虑的更远的地区，因为这为他们提供了更大的家有更多的空间。学生住宿运营商 Scape 也发现，对单人单间公寓和带连接浴室的公寓的需求在疫情期间有所增长，工作场所模式的改变也使人们需要更多空间。
开发商也不能高枕无忧，墨尔本的建筑成本在 2020 年 6 月至 2022 年 12 月期间上涨了 29%。利率上升和高昂的建筑成本，导致不少公司不能确定利润前景如何，也就缺乏兴趣投入新的住房项目，由此导致的供应不足进一步推高了房价。
建筑许可趋势图
根据澳大利亚统计局的数据显示，最近报告的建筑许可数字并不乐观，经过季节性调整后的住宅许可在一月份跌至十年来的最低水平（自 2012 年以来）。非住宅许可也在当月下降了 25.6%。
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通过以上对于需求和供给两个角度的深入分析，可以更加清晰地了解澳大利亚住房危机的不确定性和复杂性。它不仅是经济或政策层面的挑战，如今已经演变成为当前亟待解决的社会问题。联邦政府已经计划采取一些积极措施来增加住房供给，缓解紧张情况。当然除了政府的努力，社会各界也应当积极响应市场需求，以合理的价格提供优质的住房。
天玉在澳洲地产方面拥有丰富的开发经验，与当地政府及相关企业达成了切实落地的合作关系，目前已经成功落地了大型市政公房项目及多个 BTR 项目。我们致力于成为更优质的投资引领者、组织者以及专业服务的供应商，也希望为澳洲创造更加公平、可负担的住房市场，尽可能让更多人享受到安全和舒适的居住环境。
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