投资房地产能降低税率
在深入探讨房地产税策略之前，我想先介绍一个常见的房东典型税务例子：
Mary的出租房买价100万，贷款70万；一个月租金为5000元，一年租金收入是6万元；她的花费包括每年地税1万元，保险2000元，维护费6000元等等共计1万8000元；贷款利息3万5000元，折旧费用2万5000元，减税费用共计7万8000元。收入减去支出，亏损1万8000元，这个亏损可以减少Mary的应税收入。
这个例子显示，拥有出租房产且积极管理会让口袋有剩余现金，因为折旧费用2万5000元是纸头费用（不是真正的现金费用），Mary的税表反而显示亏损。
假设Mary的应税收入（AGI）是8万9000元，因为Mary积极管理房子，税表上的1万8000元亏损可以抵用应税收入，使得Mary的收入降低到7万1000元，处于22%的边际税率。由于房屋出租并且口袋有剩余现金7000元，Mary可以节省18000元x22%=3960元的联邦所得税，再加上加州和地方税。
这篇文章为房东提供全面的减税建议。投资房地产是最佳的降低有效税率的方式。
因税法非常复杂，了解采取何种策略是具有挑战性的。
美国的税收制度是累进税制。您的边际税率是您所处的最高税级，边际一词仅表示每增加1美元的收入将按照相应的税级征税。例如：假设您的收入$150,000将您置于22%的税率范围内，在这种情况下，并非您的所有收入都按24%的税率征税。
对于已婚纳税人，收入的前$20,550美元仅按10%的税率征税。
接下来的$83,550-$20,550=63,000美元收入按12%的税率征税，
接下来的$150,000-$83,550=66,450美元收入按22%的税率征税，
依此类推，您的税是：
$20,550x10%+($83,550-$20,550)x12%+($150,000-$83,550)x22%=24,234。
您的$150,000收入，超过$83,550才照22%边际税率的税率征税，您的有效税率其实只有
$24,234/$150,000=16.16%
这是您实际为总收入支付的税款税率。联邦税率是37%，加上地方税和州收入税。普通上班者的工作收入还要付15.3%的FICA税，包括社会保障税(12.4%)和医疗保险税(2.9%)。W-2雇员支付FICA的一半7.65%，雇主支付另一半7.65%。自雇人需要支付全部15.3%的FICA。
美国的收入有三种：工作收入(Earned，比如W-2工作者)、被动收入(Passive，比如房地产出租)、和投资收入(Portfolio，比如股票和债券)。
房地产租金是被归类为被动收入，不需要付15.3%工作收入的FICA税。所以房地产收入享有普通W-2工薪阶层和企业主所没有的税务优惠。
以下是地产节省税的9个重要策略：
1. 地产收入是被动收入，可减免FICA税：
地产收入不算工作收入，因此不需要缴纳FICA税，也就是社会保险税和医疗保险税。通过「投资意图」，将地产租金收入归类为被动收入，避免被国税局归为工作收入，从而避免缴纳15.3%的雇主和雇员各7.65%的税。这是您的主要策略。
2. 地产损失可以抵劳动收入策略，你是以地产为事业还是只是投资？
如果你积极参与：你可以扣除相关费用。你的积极参与决定了地产是不是你的事业。将地产投资视为事业的优点之一是相关支出均可抵税。当积极参与房产管理时，你的地产亏损可以抵消其他的劳动工作收入，如W-2收入，达到2万5000损失（符合条件者，一般收入需低于15万美元）。
什么样的花费能抵税呢？花费是必需、正常、有关的、合理的，不是过于奢侈。此外，花费必须是马上受益的，而不是长期受益的，例如小修理而不是屋顶换新。
房产抵税的项目包括：房屋贷款利息、房税、保险、维持费、经纪人的佣金、会计费用、律师费、管理费、广告费、家庭办公费用、交通费、电脑软件、工具、水电费、清洁费、维修费(Expense)和资本改善费用（Capital Improvement）折旧费等。当您扣除餐饮、旅行、交通、教育和礼物相关的费用，要小心谨慎，这些费用在国税局查帐经常受到质疑，在扣除这些费用时，要确定您可以证实这些费用是工作相关。
房地投资人经常问是否可以使用家庭办公室相关的费用？如果您的活动超出了「消极投资者」身分，您可以使用家庭办公费用。您的家庭办公室必须是定期且专门用作主要营业场所，并且您将办公室用作为与客户会面、正常业务的场所，您的家庭办公室费用就可以扣除。
如果你只是被动地投资于房地产财团或基金：没有投票权，在资产价值增加时只是分钱，那么你每年只能扣除最高3,000美元的资本损失，并且不能扣除相关会议、家庭办公室等费用。
3. 高收入者抵税策略：
如果你的年收入超过15万元，你的房地产损失就无法抵扣你的薪资收入，除非你实际参与房地产交易并符合房产专业身分（Real Estate Professionals）. 这样你才可以免除被动收入损失限制，并节省可观的3.8%净收入投资税（"NIIT"）。
房地产租赁通常被列为被动收入活动。被动收入损失（Passive Activity Loss，“PAL”）只能扣抵被动收入的净收入，不能限制扣抵非被动收入，如薪资。
为了获得房地产专业身分，纳税人必须通过以下测试：
(1).在房地产方面的工作时间必须超过50%（「50%测试」），以及
(2).在房地产方面的工作时间必须超过750小时（「750小时测试」），以及
(3).实质参与每项租赁活动（「实质性参与测试」）。
50%工作时间测试和750小时测试必须由自己或配偶完成。
当您符合房地产专业身分时，您就可以使用租赁损失来抵消普通劳动收入。建议在使用房地产专业身分前，请仔细咨询专业房地产会计师，确定您符合Real Estate Professionals资格，这样您就可以节省税款啦！
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4. 升值不缴税贷款策略：
如果你购买的房屋几年后升值了，出售它会产生资本利得税。相反，你可以拿房子重新贷款，借的现金不需要缴纳任何税。你可以继续保留物业，每月还款额固定，租户付的租金可以帮你偿还贷款。随着时间的推移，租金会上涨，物业也会继续升值。你可以再次借入更多现金并且无需缴纳增值税。这样你就不需要为升值的房子缴税了。
5. 用低资本收益税：
屋主通常长期拥有出租房屋。当将拥有少于一年的房产出售以获取利润时，所有人必须按照普通应税收入纳税。如果拥有房产超过一年后再出售，利润将按照更低的资本利得税率而非更高的普通应税收入税率计算。
最高的资本利得税只有0%、15%或最高20%，比正常税率37%要低得多。因此，建议尽量在拥有房产一年后再出售，以符合长期资本利得的要求。

6. 卖房不缴税策略：

税法121自住房：如果您是自住房屋的所有者，在出售前需居住至少两年，并且在过去五年内一直居住在该房屋中，则可以免除25万（单身）-50万（已婚）的资本利得税。如果你愿意每两年搬一次家，进行装修和房屋整修，每两年都可以享受这可以免掉50万元的自住房房产增值税。
1031商业投资房：如果你拥有一间出租房，1031交换条款是一个非常有力的投资工具。你可以利用税法第1031条「同类交易」允许业主通过用交换类似的物业来无限期延迟纳税。简单来说，你可以把出售出租房后的利润用来购买其他新的房产，而无需立即缴纳所得税。
只需要遵循1031规则，你就可以推迟支付联邦和州的资本利得，条件是你出售的房产和买下的新房产是商业投资。这个类似的房产交换有一些时间限制，投资者必须在45天内指定新购的房产，180天内完成整个过程。只要你使用1031交换条款，你就可以一直积累财富，而不必担心纳税问题。

7. 传承策略：

如果你在生前把房子给了你的孩子或继承人，他们需要支付增值税来支付房子增值的部分。如果你去世后才把房子给了你的孩子或继承人，不管你在生前增值了多少钱，他们不需要支增值税。
例子：如果30年前张三花了10万元买了房子，现在市价是100万元。这30年里，房子涨了90万元。如果张三在生前就把这个房子给了他的孩子，当孩子卖掉房子时，就需要支付增值的90万元的税。如果张三保留这个房子，等到去世之后再把房子给他的孩子或继承人，那么当他们卖掉房子时，就不需要支付增值的90万元的税。张三的遗产没有超过1118万元，所以也不需要支付遗产税。这是犹太人致富多代的常用方法。

8. Self Direct IRA：

许多人拥有IRA、SEP、Solo K或401K退休帐户，但很少有人知道他们可以创建自己的自主IRA并将其用于免税房地产投资。然而，这是一项复杂的操作。屋主必须聘请托管人或信托公司进行管理，并创建自主的IRA，然后将IRA的钱转入其中。屋主可以创建一个法人实体（例如有限责任公司）来购买投资财产。自主的IRA将资金投入到屋主选择的法人实体。但是，如果想要贷款投资房产而不是现金购买，则会相对麻烦。

9. 投资机会区（Opportunity Zone）：

投资合格的机会区可为投资者提供多项税收优惠。不过，您需要有长期持有的准备。机会区是在2017年投资机会法案中引入的。该税收减免只适用于由州政府提名并由美国财政部长认证的经济困难社区。详细的减税信息将在以后详细介绍。
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来源：世界日报
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