让房地产再吸两口？

2014年的时候，万科邀请一位中传的网红马佳佳到公司演讲，演讲主题和万科这家公司就非常的不搭，马佳佳在演讲中对着台下万科的员工们说，叔叔阿姨你们别忙活了：

我们90后压根不买房。

一年后，后来时间来到2015年，我至今记得当时统计部门在10月份发布的一份数据，全国70个大中城市涨幅同比扩大，同比的意思是和去年同期相比。

其中涨幅最大的几个城市，比如深圳，新房直接暴涨了近40%，二手房也暴涨了近35.5%，但深圳仍然不是最猛的，在这一轮暴涨中，合肥楼市闪耀得多，2016年，合肥房价暴涨40%，一度成为全球房价涨幅第一的城市。

马佳佳演讲中不买房的90后，其实在2014年的时候，都还非常年轻，也就20岁出头，还有相当一部分人在念书。

而等到他们毕业，到某个城市工作几年，开始步入成家的年龄时，发现那一轮房价暴涨之后，大多数人已经完全买不起房：

掏空6个钱包也买不起的那种。

2015年发生了什么？为什么房价会暴涨？有一个很重要的事儿，房地产业内的人应该都知道，就是去库存。

2014年的时候，房市库存达到高位，之后的高层经济会议甚至把化解房地产库存列为重点任务，大家可去查查媒体报道，应该都还有。随后330新政再加上降低首付和利率，以及货币化棚改等诸多利好重磅新规出台，巨量资金涌入房市，房价像猛兽一样暴涨。

而房市这种东西，都是买涨不买跌。

于是，在房价暴涨的预期下，无数人拿着几代人的积蓄冲进去，换得一身债务，后来大家耳熟能详的「六个钱包」也是那个时候提出来的，经济学家们让年轻人拿父母的积蓄，爷爷奶奶外公外婆的积蓄去买房。

2019年，也就是疫情的前一年，统计部门在新闻发布会上公布了涨价去库存的成绩单，领导笑着跟大家伙儿说：

去库存效果明显。

从2015年到2018年这4年间，楼市的销售面积持续攀升，即使由于2016年后一些城市房价涨幅太猛而开始严厉调控之后，2018年的楼市销售面积仍然保持正增长，足见房地产这台巨型机器发动起来之后的巨大惯性。

以2018年和2017年这两年的数据为例，共减少商品房库存面积1.7亿左右平方米，成绩相当亮眼。

大家应该能够感受得到房地产商和地方的欣喜之情，这是可以理解的。

2014年的时候，房市库存有多高，心情有多焦虑，那么2019年的时候，心情就有多愉快，毕竟对开发商和地方来说，钱给了自己，房子给了购房者，在这个过程中：

债务也转移到了购房者手里。

广大的、掏空了6个钱包的购房者不仅花出去了几代人的积蓄，还接过来了巨量的债务，这就是为什么说房子也是债务的传导器，从企业端传导到居民端。

2008年的时候，还是万科，当时万科的老大王石参加了一场论坛，有个年轻人问他，说自己想三四年之后结论，但担心房价太高，自己的积蓄买不起。

王石告诉这个年轻人，三四年之后你该买的时候买不起：

就不是你的问题，是市场的问题。

不知道王石站在今天，怎么看待他15年前的这番话。

其实打脸来得很快，因为2008年那场全球性的危机，我们很快进行了调节，房价在2009年就开始掉头向上，如果那位年轻人听了王石的话，三四年之后可能真的就买不起了。

从2008年到2015年，再到如今，每一轮房地产价格的暴涨，都会带动巨量资金进入房市，有人狂欢尖叫，有人热情期待，但在另一方面，不看价格的话，你会发现这个过程也是一个：

债务不断攀升的过程。

从2008年至今，无论是居民还是企业还是地方，债务都在不断攀升。居民的房贷车贷，企业的债券，地方的城投，大家都欠着钱，甚至现在很多人还钱都有点吃力，比如爆雷的房企，比如展期的城投，比如断供的房子。

而房市价格的上涨，房地产市场的火热，以及围绕房子衍生出来的产业的火热，其本质都是因为债务在扩张，所以你也可以这么理解：

房子就是用来债务扩张和传导的工具，而医院、学校等等都是把大家推进债务扩张里的手段。

很多年来我们都是这么过日子的，居民借钱买房，企业借钱建房，地方借钱搞各种基建大项目，所以我们可以看到各个部门一路攀升的杠杆率，以居民部门为例，大家可以自行感受一下周边人还钱的压力。

但借钱搞事的思路，最大的问题就是，这钱你是要还的，而还的时候是很难受的。

前两天，经济学者吴晓波老师发文说，救楼市就是救内需，他的逻辑大体上是这样的，房地产上下游的产业链牵涉到上亿的就业人口，救楼市其实就是救这些产业。

只有楼市有钱了，大家都把钱放到楼市里而不是存着了，资金才会流转起来，大家继续进行债务扩张，上杠杆，银行的贷款才能放出来。然后围绕房地产的产业链里的人有钱赚了，大家才能拿钱去消费，其它行业也才能跟着赚到钱。

有一说一，这的确是一个路子，但同时这也意味着：

大家要继续玩债务扩张的游戏。

没有债务的背上债务，有债务的加大债务，比如小房换大房，一套买两套等等，但现在我们的债务其实已经很高了。

从08年大家开始担心靠自己的积蓄买不了房，到18年大家要拿几代人的6个钱包来买房，再到前两年银行推出的退休贷，情侣贷等等，我们可以感受得到这种变化。

那么问题来了，大家的债务还有提升的空间吗？还有多少可供开发的人群可以支撑：

让房地产再吸两口呢？

这个答案可能很难回答，但房地产倒也可以再吸两口，大量的大学生和已经退休的老人们以及那些从沿海回到小城的高龄农民工，也的确可以想办法再利用一下，给他们上上杠杆，比如让大学生开始买房，让返乡农民工在县城买房养老等等。

不过，当人在某种游戏规则下，变成了一个债务游戏的棋子时，我觉得大家会普遍觉得「人间」也不是那么好玩，这个时候，生育率一定会出来说话。

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-END-2023年5月29日-