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Desjardins Capital Markets的经济学家
就高利率可能对抵押贷款和房地产市场造成的更大损害
发出了悲观警告!
随着很多房主的续约潮即将来临，
房贷债务会成为一个"定时炸弹“，
并可能在未来2-3年内引爆。
本周，罗伊斯•门德斯(Royce Mendes)和蒂亚戈•菲格雷多(Tiago Figueiredo)
发表了一份报告，
称加拿大的抵押贷款债务是“一颗定时炸弹”。

他们认为，引爆只是时间的问题，而且是“未来几年的事情”。
在他们发布报告的同一天，
加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)
公布了显示4月份房屋销售和价格上涨的月度数据。

这一消息促使一些分析师认为，
在经历了销售暴跌近20%、协会房价指数下跌逾12%的一年之后，
市场已经出现转机。
加拿大央行(Bank of Canada)从2022年3月开始大幅快速加息，
并在一年后暂停加息，房地产市场首当其冲。
现在，由于央行需要一些时间来评估是否需要进一步调高利率，
人们的焦点正转向加息的下一层面后果，
因为对借贷成本的初步影响将更广泛地扩散到整个经济中。
但Desjardins的报告认为，
抵押贷款持有者的痛苦才刚刚开始。
风险在于当抵押贷款到期续期时会发生什么。
在过去的一年里续期的抵押贷款持有人
已经受到了利率急剧上升的打击——
因此，每月还款额也大幅增加，
但更大的冲击尚未到来。
在新冠病毒病大流行期间，
当利率处于最低点、房价飙升时，
大部分抵押贷款都是五年期的。
对于这些贷款来说，
2025年和2026年将是续期的关键时刻。
Desjardins的经济学家预测，
就固定利率抵押贷款而言，
首次购房者(每年约占所有新抵押贷款的一半)的月供将增加15%。
对于许多浮动利率抵押贷款持有者来说，
情况要糟糕得多。
他们的贷款利率随着加拿大央行的政策利率而上升，
但在大多数情况下，
贷款人并没有增加他们的还款。
这些抵押贷款中的许多都是固定付款——
当利率上升时，每月的账单保持不变，
但更多的钱被用来支付利息，
而更少的钱被用来支付本金。
加拿大央行加息如何影响可变利率抵押贷款
这些抵押贷款中约有四分之三已经达到了“触发利率”
——即利息成本超过月供
这通常意味着自动增加还款额。

但是，许多银行没有按月支付，
而是允许多余的利息堆积在未偿还的本金上。
这对浮动利率抵押贷款持有者来说
是一个不错的突破；
但当续期到来时，他们不仅要面对更高的利率，
而且还要偿还越来越多的债务。
desjardin的经济学家们表示，
一些五年期可变抵押贷款持有人
可能面临着2025年和2026年支付额增加40%的窘境。
关键的经济含义是，
抵押贷款利率上升可能会对家庭支出造成最深的影响，
不是现在，也不是几个月后，而是两三年后。

这种极不寻常的抵押贷款成本和房价周期
将在18至24个月之后以及很长一段时间内继续给经济带来压力。
门德斯在周三接受采访时说，
加拿大有可能滑向“房地产衰退”，
就像我们在上世纪90年代初看到的那样:
由于房主别无选择，
只能将更多的收入用于抵押贷款，
因此家庭支出将在数年内持续放缓。
“人们将把创纪录的可支配收入用于偿还抵押贷款，”
他说。“这是以前从未发生过的事情。”
这是假设整体经济像大多数专家普遍预测的那样发展:
今年经济放缓，但避免了衰退，
明年经济复苏，加拿大央行(Bank of Canada)在2024年初开始降息。
如果这种软着陆的情况没有发生，
经济陷入传统的衰退，
包括就业大幅下滑，情况会变得更加复杂。
失去工资将使这些更新的抵押贷款从仅仅昂贵变成不可持续。
周四，加拿大央行(Bank of Canada)
将发布年度金融体系评估报告(Financial System Review)，
详细评估金融相关风险，
届时我们将更好地了解该行对抵押贷款形势的担忧程度。

尽管央行的利率政策非常明确地指向将通胀降至2%的目标，
但它肯定希望密切关注这些利率对家庭的冲击有多严重，
因为续贷将成为更大的因素。
“如果2025年和2026年续签时利率足够低，那么就可以避免极端挑战。”
门德斯说。
ref.
https://www.theglobeandmail.com/business/commentary/article-mortgage-debt-crisis-renewals/
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