楼市走到这一步，可以说是意料之中，早在两三年前，就有人预言，楼市将告别高速增长的时代。另一方面，我国总体房价上涨速度快，远远快于工资和经济增长速度，就像原人民银行副行长吴晓灵曾经说过的那样：泡沫化的日子已经不多了，做好退潮之后的准备，这是每一个人都必须面对的现实。
时间进入2023年，国家仍在不断出台政策稳楼市，比如降低首付比例，提高公积金贷款额度，降低房贷利率等，在2008年和2014年也是这样做的，通过政策的调整，使楼市不至于跌落神坛。但是现在的楼市，仅靠政策救市，已经不够看了。据国家统计发布的2023年1-4月楼市数据显示，全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%。同时，4月份70个大中城市中，各大官方号都不约而同的宣传，环比上涨的城市增多，忽略了同比下降的城市数量统计，实际上，4月份70个大中城市中，新房数量有48个，二手房数量有61个，与2022年相比，房价仍然保持着下跌的趋势。
开发商想要生存，就必须降价，最近，广东惠州打出了五折销售的“第一枪”，按照这个政策，全国范围内，所有开发商都要打出五折销售的最低价格，这是继昆山两家开发商被罚停网签后，惠州开发商率先申请了五折销售，这一次，他们申请了五折销售，并且得到了房管部门的批准，并将五折销售的消息公之于众，惠州的五折销售，给了所有想要降价的开发商一个榜样。
一、观望情绪或将持续升温
克尔瑞研究中心发布了一份《2023年春节置业调查问卷》，其中有百分之十五的人表示自己有置业打算，百分之三十七的人持观望态度，主要是因为房价还有下跌空间，以及收入不稳，最近很多城市都推出了“团购买房”的政策，大部分都是围绕着降价促销展开的。
很显然，2023年的房地产市场，依旧是“以价换量”，房价下跌是必然的，而且从个人所得税来看，居民的收入也在下降，这两个因素，都会让购房者更加谨慎，毕竟房价下跌后，他们也会担心房价会继续下跌，尤其是他们的收入还没有恢复。
二、按揭断供或将持续走高
根据上市银行披露的数据，在2021年，12家上市银行个人住房不良贷款余额增加了33亿元，不良贷款余额达到了830亿元。但是，到2022年，12家上市银行个人住房不良贷款余额达到了1300亿元，比去年同期增加了470亿元，2022年新增个人住房不良贷款金额是2021年的14倍。
正如前文所说，1-4月份，个税收入总量下降了2.4%，这意味着2023年收入不会增加，反而会下降。这种现象必然会导致个人住房不良贷款进一步上升，更严重的是，一旦房价出现大幅下跌，造成前后买房有很大的落差，不排除高价贷款买房的群体会主动弃房断供的可能。
三、房屋空置率将不断上升
根据最新数据，我国的房屋统计，总共有将近6亿栋。这6亿栋中，90%的农村房屋，10%的城镇房屋，4700万栋，即使按照30套/栋来计算，仅仅是城镇建筑，也可以满足全国14亿人口每人一套房的需求。目前，城镇住房加上农村住房，已经远远过剩，这也是不少城市住房空置率常年居高不下的根本原因。
同时，2022年的人口统计数据显示，全年人口锐减85万人，原本预计2030年会出现的人口负增长，却在2023年提前到来，虽然国家及时推出了三胎政策，但三胎政策并没有起到太大的作用，也就是说，到2023年，人口还会不会回升还是一个未知数，但从周边家庭的生育率来看，别说三胎，就是二胎，二胎的生育率都很低，如果人口继续下降，那么各大城市的空置房屋就会越来越多。
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