不知道各位有没有感觉，大概从年初起，整个楼市就开始格外热闹了起来
不少城市纷纷叫嚷着小阳春的口号，就连我们自己，也对3月上海二手成交破2万套，拿下近20个月来新高吃惊不已
而正当我们还在感慨现在二手房回暖了？

猝不及防，迎来的却是4月二手成交量的突然下跌
上海4月份全市二手房成交量约1.73万套，相比3月份的2.37万套，环比下降27%，甚至低于2月份的1.93万套
要知道现在可是楼市传统“金三银四”的四月，而这样突然下跌的趋势，可不止发生在上海
据克而瑞统计，今年4月，17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米，环比下降17%
当下，一股二手成交量下跌潮，正在席卷全国大部分城市
01
先来看几个最让人吃惊的
话题开始前先问大家一个问题
都知道在去年整体楼市低迷的情况下，大多数城市的二手成交都在下跌，而有这样一个城市成交量走高的同时，还悄悄超过了不少一线城市，一路独领风骚
大家知道是谁吗
没错，就是去年风头正盛的成都
早在去年的时候，成都全年的二手房成交约15万套，取得了全国第二的好成绩，这样的趋势也延续到了2023年
今年1-3月份成都的二手房成交也是一路猛涨，3月备案成交量超过2.8万套，环比增长48%，同比增长103%
比上海还多卖了4000多套，并且单这一个月的成交量，就已经超过了去年深圳全年的二手房成交量
而就是如此强势的成都，就在今年4月，二手成交居然也在跌
截止2023年4月30日数据
2023年4月，成都共成交二手房共23790套，比3月成交量减少4398，环比减少约16%
当然，虽然4月有所回落，但从成都1-4月二手房总成交量来看，约8.12万套的成交，仅就这4个月的成交量就已经干到去年总量的54%了
可以说，成都在整个2023年的二手成交依然值得期待
再来看一个城市，
深圳
本来对于这座城市来说，去年的成交就一直不太理想，那么为什么还要单独拿出来讨论一下
如果有留心过深圳近期楼市的小伙伴应该知道，最近深圳有一个消息还挺火的，就是前段时间闹得沸沸扬扬的“取消指导价”
虽然到目前为止还没有被官方证实，但据说多家银行表示已经开始执行
指导价对楼市的影响大么

当然，要知道在2019年时候，深圳的房价涨势可谓一路狂奔，成交也异常火爆，也正是后来二手指导价的出现，才让深圳楼市开始逐渐回归理性
本以为4月深圳的成交会不会因为这个消息有所回升，没想到好不容易从1月开始直线上涨的趋势，反而开始跌了
2023年4月深圳全市二手住宅成交3192套，环比下跌19.2%

并且据数据显示，截止到5月14号，深圳二手房网签成交量才1034套，或许整个5月都可能破不了3000套
如果说成都和深圳是由增转跌的趋势让我惊讶，那么还有一个城市让我出乎意料的是在它的跌幅上

那就是4月二手成交跌最惨的，重庆跌了40%
数据来源：重庆锐理数据
整个4月重庆区县楼市住宅总成交套数5782套，较3月环比下滑40%，比去年同期4月还低了4%，也远不及近一年的平均成交套数
成交规模创今年以来的新低
而这样的下跌，还是从今年3月就已经开始持续的
此外，重庆的二手挂牌套数也来到了历史新高
从3月开始，重庆链家二手房挂牌量就相继冲破19万和20万大关
图片来源：链家
而如今重庆二手挂牌量已经超过21万套
对比上海现在虽然挂牌量也在增加，也不过约8万套的数量，真的非常夸张了
作为不限购的强二线城市，重庆的房价相比其他一二线城市也不算太高，加上前几年一波波外地投资客的涌入，让重庆俨然成了全国热点“炒房城市”
如今，浪潮退去，经过三年疫情后很多人都迫切想短期内抛盘变现，挂牌高了，也就渐渐拉低了二手房市场预期
成都、深圳、重庆
在这些相对较高能级的城市里，我们都看到了他们在4月二手成交的下跌

02
而这样的趋势，还在更多的城市蔓延
我大致整理了下部分城市近期的二手成交记录
首先来看四个一线城市
北京、上海、广州、深圳，无一例外都在下跌，且跌幅多在20%上下

尤其是北京，2023年4月北京二手住宅成交13928套，环比3月下降37.2%
但对比往年月均成交水平来看，其实今年4月的成绩并不算太低，较2022年同期还要上升15.46%
图片来源：诸葛数据研究中心
而之所以看起来下降比例较大，其实也是因为今年3月北京的二手成交太好
今年3月单月成交规模是北京时隔23个月再次突破2万套，创近6年同期成交新高，并且在3月底的时候，北京也开始正式启动存量住房交易“带押过户”模式
因此虽然北京4月二手成交降幅较大，也还算相对可控
而对于一些强二线城市来说，今年4月的行情就不太好过了

在我整理的大部分强二线城市里，包括杭州、厦门、成都、南京、武汉、苏州，4月的二手成交也都在下跌

这里我们重点说一说，二线城市里跌幅仅次于重庆的杭州，跌幅28.7%

实际上自3月下旬开始，杭州二手房的带看指标就在明显下滑了，据贝壳研究院的数据显示，4月二手房买卖带看量环比下滑10%

甚至包括杭州一些热门板块小区的二手房成交都在有所下滑
数据整理自：中国房地产报
比如降幅较多，位于钱江世纪城滨江御虹府，4月仅成交了4套，3月为23套，环比下滑83%
并且据中介小哥所说，4月成交下滑，有一个原因也是因为周边有新盘在登记摇号，客户都忙着去购买新房了
此外，和重庆的问题一样，杭州的挂牌也是一直居高不下
数据整理自：杭房网
杭房数据显示，截止2023年5月初，杭州新增的二手房挂牌量就已经达到了96092套
如此高挂牌下，杭州的去化周期也将超过20个月，超出12个月的警戒线

更重要的是，不仅仅是重庆和杭州，如今不少城市在今年4月，都面临着挂牌量上涨的情况
图片来源：诸葛数据研究中心
城市包含北京、深圳、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门
2023年4月10个重点城市二手住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨124.78%
一方面挂牌在激增，一方面成交又跟不上去，可想而知这背后多的是卖不出去的房东
这也难怪，最近不少中介跟我说，现在能卖出去的房子基本都是降价比较多的，或者本身房源品质就比较好的
伴随挂牌带来的议价空间增多，客户自然也不着急成交，更愿意慢慢挑选了

一线城市在跌，多数强二线城市也在跌
那么，就没有最近二手成交上涨的城市么

03
郑州的4月二手成交，居然还涨了
没想到吧，郑州楼市，终于支棱起来了
要知道郑州在整个2022年可谓是风波四起
先是因为烂尾楼，据克尔瑞数据统计，郑州有106个问题楼盘，涉及居民超过60万，成为全国楼盘烂尾率最高的城市
紧接着又被指出新房去化困难，在2022年12月郑州新房去化周期高达63个月，也就是5年多才能卖完
新房尚且如此，更何况是二手房
于是我们也看见从去年10月开始，郑州二手成交急转直下，从原本7000多的成交套数，一下陡降到2500多套
到了11月仅剩不足1000套的成交，较前年同期下降了81.21%
数据整理自：郑州360房产网
而就是在这样的情况下，从去年年底到今年4月，郑州的二手成交居然一路顺风顺水连续6个月上涨，直到攀升至过万套的好成绩
为什么郑州楼市能在现在触底反弹
有一个很重要的原因就是，郑州一定是我去年见过最着急救市的城市了

我列举了部分去年郑州出台的救市政策

可以看见这些政策里，有关于购房的，有针对烂尾楼的大干30天，还有关于公积金同城化的办理的
尤其是今年4月关于限售政策的调整，将此前规定的取得不动产证满一年可售，调整为以网签/契税缴纳/不动产权登记，三者任一满一年可售
加上带押过户的政策加持，更是极大程度方便了二手房的交易买卖
一边保交楼稳市场，一边降低买卖房门槛
可见，郑州是真的在拿真金白银给到楼市信心
04
4月二手成交下跌的背后，有多方面的因素
首先，从时间节点来说
4月的下跌其实也是相较前3月取得的好成绩相对而言的
一般每年春节之后市场都有一些回暖，而在前三个月大部分积压的购房需求早已在前期被释放过了
加上4月又赶上了清明节和月底快要五一的两个假期，难免会在购房带看上产生影响
再者，虽然去年全年各地接连出台非常多的楼市刺激政策，但真正反映到到市场段也确实需要一点时间
正如我们看到4月成交唯一上涨的郑州，也需要给到大量政策慢慢发酵的时间，在去年年末才开始逐渐翘尾
但从当下整体的效果来看
曾经一路狂奔的楼市热度或许很难再有了，更多的可能还是回落之后的稳定
以上为正文，来自Moon
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