最近上海楼市，多了不少关于挂牌量激增的讨论
从最初传言上海挂牌量突破40万套，到现在就连上海的豪宅市场，也被指出挂牌量居高不下‍‍
相信你在朋友圈或者抖音应该也刷到过这样一张网传图
仔细一看，这里的豪宅挂牌量高得有些吓人了
比如世茂滨江花园，挂牌量235套，创下8年来最高
仁恒滨江园，挂牌89套，数年最高
就连上海一贯的豪宅风向标翠湖天地，挂牌量也来到了135套的高位
大家可别小看这些数字
要知道上海的豪宅本就是我们说相对最稳的一个市场，因为一般豪宅供应量少，并不太受周期影响‍‍
如果这些本就是城市塔尖的豪宅产品也在发生剧烈反应，背后带来的一定是整个市场的变化

果真，连上海的豪宅，现在也撑不住了吗？
01
我向中介求证了下，真实的数据，还是有点夸张的
首先，我最想求证的
就是这些豪宅现在的挂牌量，是否真如图中所说的那样，能有那么多
为了了解到如今市场的真实数据，我挨个联系了每个小区的中介小哥，没想到的是，从他们口中得到的数据
居然比传言中还要更夸张一点
数据来源：链家
可以看到，其中超80%的房源挂牌套数
竟然都超出了网传挂牌数
仅有两个没超出的，尚海湾豪庭和仁恒河滨城的挂牌套数，也只是比网传数据略低几套
我们先来看看，最夸张的翠湖天地和世茂滨江花园
作为上海典型的两大豪宅小区，这两个小区不仅挂牌数高于网传数据10套以上，且小区自身的挂牌率也都超过了5%
就拿世茂滨江花园来说，在网传数据中，就数该小区的房源挂牌数最高，有235套
而当我询问了一番后才得知，现在这个小区真实的挂牌量，已经到了250套
并且据中介小哥所说，这个量已经创下了近5年来的最高值，如今房源一到四房各个户型都很充足
此外，另一边的上海老牌豪宅翠湖天地，也是如此
5月初的时候翠湖天地的挂牌量大概还在160套，现在虽然有所下降，但目前在售的房源依然显示有148套
大概比平时多了20套左右
别看套数好像还不太多，但如果结合2280户的总户数来看，现在翠湖天地的挂牌率能去到6.5%
什么概念

要知道号称上海最大小区的刚需盘“上海康城”的挂牌率也就在1%左右，而类似翠湖天地这样动辄上千万的上海顶豪
往年挂牌率平均在5%左右，而现在直接干到了6.5%，可以说是有点夸张了
包括表格中列举最多的仁恒系豪宅们，同样也是来到了各自的挂牌高位
数据来源：链家
仁恒滨江园，目前共有94套房源挂牌，仁恒河滨城，118套，仁恒河滨花园，46套
对比以往数据，我询问了一下中介小哥仁恒滨江园和往年的对比情况
而对方告诉我，以往的挂牌量也就是四五十套，而今年几乎是去年的两倍
还有像是仁恒河滨花园，如今46套的挂牌量，基本上也是2021年以来的最高峰‍
而且这还只是链家一个中介平台的内网挂牌量，如果是全网和各类小中介的挂牌情况，或许还要更多
那么，是以上所有豪宅的挂牌量都在增加吗
其实也不是，类似表格中的上海绿城、东方巴黎、尚海湾豪庭这些小区，和以往的挂牌量差距并不太大
但总的来说，单就挂牌数量而言，这份网传数据其实并没有过多夸大市场
02
挂牌量上涨，那真实成交情况如何
其实对于上海豪宅市场而言，目前二手房的挂牌量确实是在增加
根据中原地产研究院数据，2023年4月，上海2500万元及以上高端房源供应就新增了238套
按理说挂牌量上去了，成交是不是相应的也能往上走

然而事实是
不少豪宅挂牌上去了，成交却没有那么活跃
尤其是在四月份，整体成交量还要更低一些
并且，在这样的趋势下，还出现了部分降价出售较为夸张的房源
一个来自翠湖天地

最近5月在链家唯一成交的一套170平的户型，7天内降价150万，成交价单价在18w/平左右
数据来源：链家
对比今年头几个月基本保持在20w/平以上的均价，这个价位确实不高
同样的情况也发生在世茂滨江花园
据中介小哥介绍，这套户型不仅靠江，可以欣赏到江景，对内还能看到小区室外泳池，整体视野相当不错
但因为最近上海新房批次上新较多，房东着急打新
最后成交单价在约11.8w/平，总成交价2415万，基本算是低于市场价200万-300万的样子
而正当我以为现在的豪宅市场是不是都是如此，开始慢慢有所回落的时候，最近爆出的几套天价豪宅成交

又一次让我感受到了，上海这波汹涌的豪宅购买力
最先有这样感受的，是来自前段时间闹得沸沸扬扬的中粮海景壹号
该房源挂牌价为1.68亿元，最后总成交价1.66亿，单价高达42.57w/平，成交价与挂牌价之间只差了200万元
刷新了今年整个陆家嘴成交的天花板
再比如联洋顶豪九间堂，近期也爆出了一套超2亿成交的房源
总价2.16亿元成交，算下来单价34.5w/平，单价比2020年翻了近3倍
接连成交如此天价的豪宅产品，可见客户保留现金流，这是中产的情况，而对于真正有购房需求的顶级富豪人群来说
他们各自手中的现金选择避险资产的需求，越来越迫切
03
背后还有这两点值得注意
首先我们要知道的是，上海的豪宅一直都是属于能在市场走出独立行情的那种
大家还记得去年在全国楼市普遍低迷的情况下，位于永嘉路569号的老洋房就曾以2.5亿的总价，64.7w/平的单价，刷新了当时上海豪宅的成交记录
上海豪宅市场的挂牌在增加，也是跟随整个市场在波动‍‍‍‍‍‍‍
据链家网显示，截止今年5月1日，能展现的房源数已经来到约8万套，几乎是年初1月4.25万套两倍的量
在这样的情况下，豪宅挂牌量的新增其实也是合理的
数据截止至2023年5月1日，整理来源：小胖看房
我们可以看到，其中2000万以上豪宅增加的挂牌量，也只是占到了整个市场很小的一部分
增加的基本上还是总价段在200万-600万的刚需楼盘，这个量是真正在激增的
由此可见，相对整个市场而言，上海豪宅的波动依然是最小的
至于为什么会出现部分豪宅成交走低的情况
其实也是因为伴随挂牌量增加，带来的更好议价空间
举个例子
据经济观察报指出，现在翠湖天地二期的房子，同样的两房户型，去年好的时候能卖到3200万元-3300万元，而现在可能都到不了3000万元
并且今年的成交价比去年挂牌价普遍降了10%左右，在2800万元-2900万元左右
再比如尚海湾豪庭目前总挂牌量89套，一期单价在15万-16万元/平方米，均价比去年市场好的时候降了5000-10000元/平方米
并且中介小哥还告诉我，一般来讲目前豪宅市场的议价空间都在5%左右
什么意思
也就是说一套2000万的房子，你基本总价能谈下来100多万
要是遇见世茂滨江那套房东着急出售买新房的，议价空间能到10%以上也是常有的事
当然，对于客户来说，谈价的空间多了，自然可以让成交价有所下降，而还有一个原因是在房东
那就是，别看挂牌的数量挺多，但真正愿意诚意出售的房源，其实只占很小一部分

咨询中介后，我大致整理了部分房源的诚意出售套数

可以看到，房东真心诚意，愿意拿出价格和客户谈价格的房源，最多也就能到挂牌数量的一半左右
更低的仁恒滨江园，挂牌94套，诚意出售的数量不到10套

为什么会出现这种情况
其实也有一定的原因是因为，从今年2、3月开始，上海二手房的成交一路上涨

3月直接来到了2.4万套的历史高位
在这样的情绪渲染下，很多豪宅房东都开始觉得，市场预期现在到了一个新高度，时机不错
于是纷纷又热络起来将自己的房子也争相挂牌，以此来试探一下现在市场价格
而这一部分房源，往往因为挂牌价相比市场价过高
比如融创滨江壹号院，一般来说对于三期产品挂牌大概在22-23w/平左右，但是部分房东能直接挂到30多万每平
而这些过高价格挂牌的房源，基本都很难最终转化为真正的成交
一方面客户可选择的空间更多了，会愿意花更多时间挑选到价格合适的房源，再加上当下大多增加的挂牌，其实都是虚晃一枪的非诚意出售
也因此导致了从成交量来看，去化率会有所降低
03
但我们可以更理性地看待这样的传闻
首先可以肯定的是，一番核实下来，网传图中那些豪宅挂牌量基本属实
甚至不少豪宅如今的挂牌数据还要比网传的更高一些
但一方面，图中列举的豪宅毕竟还是个案现象
出现这样的传闻，其实也是整个市场挂牌量增加的大基调之下，相应带动了部分豪宅的挂牌量出现波动
另一方面，我们也应该看到当下市场的真实成交状况

挂牌量的增加，带来了更多的议价空间，导致最近部分豪宅在成交价和成交数据上，的确不太活跃‍‍‍‍
但就购买力来说，我们依然也看到了近期接连几套高位成交的天价豪宅
挂牌量的增加，后续是否会带来整个豪宅市场的震荡，还有待进一步观察
以上为正文，来自Moon
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