很多事情，做的细致就会有点意思

一些点状案例汇聚成样本，就能传递出一些信号和观点
这大概也是我们这个平台一直以来坚持做的事情
这一次我们做了一个样本统计
最近我用了两天时间，做一件事
整理了这两年上海新房的真实摇号数据
来源：东方公证处
下载并整理这些已经公证过的真实数据，这些数据虽然不涉及隐私，但是从一些表象来看依然可以窥视到一些端倪
一些我们好奇已久的问题：
1、上海新房市场的不同人群，各自的选盘逻辑是什么？
2、聊得再具体点儿，310们都在哪里买房，买什么价位的房子？
3、而非310，他们对于上海新房市场的倾向又是怎样的？
4、上海的热门板块，大概吸引了什么人去买房？
整整四万多条啊
整理了好几个日夜，都是血泪史了
不过最重要的还是有一些结论和大家分享，也算是很厚道的一次分享了，大家看完记得给个大拇指
01
上海有一类楼盘，只有上海人在买
那就是基础分在60分以上的那些盘，这些项目要达到这个分数，具备上海户籍是必要因素

但是上海户籍也分两种，上海土著的310和新上海人的非310
那么第一个问题就是，那些基础分在60分以上的楼盘，到底是上海土著多还是新上海人关注的多
我们大概统计了基础分60分的9个项目
这些热门楼盘，即使拉满社保年限，基础分低于60，也完全不够入围
因此这也就保证了，但凡能进入摇号环节的，都必须是上海家庭
也就是说这9个热门新盘，只有上海户籍才能买
完成这一步，接下来就简单多了
只需要从中把310和非310做筛选，就可以区分出本地人和新上海人的比例
我查了下9个盘的7332条摇号记录，以310开头的共4725人次，占了总量的64.44%
而非310开头的新上海人共计2607人次，占35.56%
由此，层层筛选过后，本地人和新上海人在上海打新的数量、占比也已经浮现出来了
然后涉及到具体的楼盘，我们得到了一份这样的数据地图：
可以清晰的看出，只要是高分项目，几乎上海土著都会占据到更大的比例
这也侧面证实了高分盘项目都是上海土著这个逻辑
但是虽然如此，不同的项目还是有不同的情况可以分析
尤其银河丽湾这个盘，本地人摇号人次为214，占比达到了夸张的91.85%，而新上海人只有19人次，占比8.15%
但其实对奉贤而言，这种情况几乎是常态
从板块看，南桥新城是举全区之力打造出来的宜居新城，南桥之于奉贤，类似人民广场之于上海
所以奉贤本地人很喜欢买南桥，甚至带火了南桥楼市，造了很多积分盘出来
除了在自己家门口打新的，还有一些本地人，也会选择其他区
比如蟠龙天地所在的大虹桥，本地人摇号809人次，占了接近8成，新上海人摇号253人次，只占了2成多
和新上海人推崇大虹桥的天生价值不同
本地人更偏爱的，似乎只是蟠龙天地这个盘背后的开发商：瑞安
虹口的大盘瑞虹新城，就是由瑞安一手打造，二十多年来几乎成了上海房产界的一处标杆
更愿意将珍贵的房票投给未来足够好回报的项目
浦东也是本地人比较热衷的区域，前滩就不必说了，本地人的主场
就连康桥和森兰，也都火到基础分60才能进的程度了
我记得去年团队和置业顾问一起聊过，这两个板块的客群，很多都来自黄浦、杨浦的大规模拆迁户
2022年是上海旧改大年，黄浦完成了最后一个成片的二级旧里改造，拆迁后的本地人，流入新房市场后选择最多的板块，就是浦东康桥
同时杨浦也在2022年开启了11个地块的动迁，而这些本地人选择了距离更近的森兰
也因此，促成了两个板块的新盘高调触发积分
写到这里，相信各位应该对那些高积分盘中，本地人、新上海人的打新偏好有了基本的认识
不过到了今年，上海的新房市场又有些不太一样了
02
热门楼盘如此，那么整个一手房市场到底怎么样
我们的核心数据还是用来统计310和非310
但是这里我们只能看一个大概，因为理论上没有办法把上海和非上海人严格区分开
但大家可以记住一个原则：
310一定是上海的，而且是土著
非310客户，存在着外地购买力和新上海人购买力两种

我们来看一下
2023年前三批次已经公证过的71个盘、38288条信息
筛出了单个楼盘的310摇号人次，大概可以看出310和非310的比例情况
那就是今年非310的基数十分庞大，整体上打新数据占比注定是偏高的
乍一看，63%对上37%，非310的购买力似乎已经压倒性超过310了
但这么理解，属实有点粗暴
所以为了得出更准确的判断，这次我从几个核心维度分别测算了310与非310的占比情况，也更能看出一些问题
首先，我按照不同的总价段将这批数据做了分类，得出的结果有些意外
为了方便各位更好理解，我用红色代表310，灰色代表非310，做了一系列对比图：
先说整体的情况吧，我把3.8万条摇号记录，按不同总价筛了一遍
发现所有购房群体的总价段选择，基本呈现一个纺锤形的分布情况，也就是所谓的两头少，中间多
而中间最有分量的部分，就是500-2000万总价段，这是非310购买力主要集中的区间
这个区间内，非310的打新占比始终高于310，倍差普遍达到一倍左右，基本可以算是主场了
而到了两极地带，在2000万以上的领域，310重新占据优势，不过这也没什么稀奇的，毕竟Old money的钞能力已经摆在那了
最让我意外的在这里，500万以下的新盘市场，310的身影竟然也不少，且和非310的占比非常接近
上海本地土著的购买力呈现非常两极分化了
最贵和最便宜的，他们的占比都很高
03
以环线为界，两拨人打新比例是这样的
从环线维度分析，你会发现，今年各环线的打新情况也很复杂
可以看到，柱状图的分布是极不均衡的，内环内和内中环的摇号人次加起来，都没人家一个外环外的多
这意味着，所有的310和非310都呈现出外环外的购房倾向
为了验证我算了一下占比，这个结论立刻清晰起来
3.8万条摇号数据中，仅21%的人选择中环以内，而79%的人则将置业目光放到了外环附近，甚至更远
这是上海城市向外发展的一个侧切面展示，透过这些数据，更直观地被我们看见
而在各环线的横向维度上，内环内是最让我意想不到的
居然，今年非310在内环内的打新占比这么高？
惊讶之余，我连忙查了下前三批次入市新盘的积分情况，发现今年很多内环楼盘的积分并未高到离谱，基本都在合理范围内
比如这次统计的7个内环内新盘，除了绿城外滩兰庭97分、鸿印里81.4分稍微高些，其余几个杨浦、普陀的内环新盘，基本都在50-70分之间，也有的压根没触发积分
所以啊，如果社保年限足够，非310努力垫脚还是能够得到内环的
那么问题就来了，这些购房逻辑发生转变的人，究竟选择了上海什么板块？
04
在这10个板块里，310客户占了大头
我整理了所有的数据后，发现今年新房310客户占比最高的前十个板块
是这样的：
从上面这张图表，各位应该可以看出这些板块的摇号人数各有不同，但都是吸引310客户占比更高的
主要有三类
第一类：像金山新城、罗店、朱家角这样的外缘地段
基本吸引的都是本地土著为主的买房客，尤其是金山新城310客户就占据了近8成，也就意味着其实这类地段，外地购房客户，不太会选择购买
第二类：市中心传统强势板块，如徐汇龙华和南京西路，也吸引了相对更多有钱的310土著
第三类：在top10排行榜上，这两个价值新区也吸引了众多310客户的目光，一个就是大火的前滩
另外一个是，五大新城，而且直接颠覆了我的认知
你敢相信么？
五大新城里，一半以上摇号的，竟然都是本地人
310的摇号人次2790，占了总体的53.16%，甚至比非310还要高出那么一点
为什么310们，开始热衷去五大新城打新了？
想跟各位分享一个数字，这3年来，上海旧改加速，一共产生了8万+拆迁户
这些拆迁户拿到的拆迁款，基本在三四百万左右
还有一点必须考虑到，旧改覆盖了绝大多数的老龄化人群，很多人受到贷款限制，这个数字只能全款拿去买外环外的房子
而外环外稍微好一点他们又刚好够得上的板块，只有五大新城了
05
就在整理这4万条数据的时候，第四批次的新盘也已经陆续开启认购了
今年整体的推盘速度也还算正常，几乎每个月都能保证一部分需求
关键是，供应的质量也更高了
二三批次市区的盘明显增多，四批次除了徐汇顶豪，均价10万以上的盘也不少，进一步刺激着本地积分客的神经
远的不说，接下来的上海新房市场注定很热闹了
相信我们未来能够看到的画面，也将会更清晰
近期各位有购房打算吗？准备买哪个热门板块？身份证前三位是什么开头的
不妨留言一起聊聊
以上正文，来自余奔雷
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