持续的加息，给美国的住房市场造成了很大的冲击。根据Redfin的统计，2023年3月全美住房中间价为40万美元，同比下跌了3.3%；2023年3月全美共计销售住房为44.36万套，同比下跌19.5%，与此同时，房屋的库存比去年同期增加了7.1%。
但并不是全美的所有地区都发生了量价齐跌的现象。新冠期间，房价猛涨的地方跌幅最高的地方现在跌幅也最大，其中西雅图、旧金山、圣地亚哥、凤凰城、拉斯维加斯、丹佛、达拉斯下跌幅度最大，而佛州、纽约等地方跌幅最小。
I.    麻州住宅市场现状
根据麻州房地产经纪人协会发布的最新住房报告显示，麻州的房地产市场在 2023 年 3 月的新挂牌量和成交量显著下降。单家庭住宅的新挂牌量下降了 22.7%，而公寓下降了24.8%。同样，单家庭住宅的成交量同比下降了 16.2%，公寓房产的成交量下降了 19.8%。
2023 年 3 月的销售挂牌比中值为 0.997，这表明大多数售出房屋的售价均等于或接近标价。约 37.7% 的房屋售价高于标价，而 49.4% 的房屋售价低于标价。待售天数中位数为 11 天，这表明房屋销售速度很快。
2023年3月，麻州单家庭房屋的中间价格为56.6万美元，在过去十二个月中上涨了 2.7%，公寓的中间价格为51.5万美元，同比增长了7.3%。尽管新挂牌量和成交量减少，但销售价格中位数的上涨表明市场竞争激烈。
库存下跌的原因之一是抵押贷款利率的上涨。利率的上涨造成换房的人更少，因为大家都不愿意放弃目前房屋2%点多或3%点多的15年或30年固定贷款利率的现有住房，而去购买贷款利率6%-7%的新房。2023年3 月初的现房供应量仅为 2.6 个月，远低于平衡市场 6 个月的供应量。 
II. 麻州法拍屋现状
自2021 年 9 月 Covid-19 法拍屋禁令到期以来，法拍屋的数量一直在上升。根据房地产数据提供商 ATTOM 的数据，2023 年第一季度全美共有64,356套房子进入法拍程序，比上一季度增长了 3%，比 2022 年第一季度增长了 29%。法拍屋数量增加可归因于多种因素，例如失业率上升，在政府干预两年后正在通过渠道进行法拍申请。
尽管法拍屋的在增加，但许多房主仍然拥有大量资产，这应该有助于防止法拍屋数量的增加。目前，全美法拍屋的数量仍然低于新冠前的水平。
2023年第一季度，麻州共有1,314套房屋进入法拍程序，比2022年第四季度减少了15.72%, 比去年同期上涨了36.02%。麻州法拍屋数量最多的县依次为：Plymouth, Worcester, Franklin, Bristol和Hampden。
III. 麻州住宅市场趋势
麻州的住房市场受到多种因素的影响，包括该州的经济表现、人口增长和失业率。这些指标会影响住房需求并影响住房市场趋势和预测。
1. 麻州经济
2022 年的麻州生产总值 (GSP) 达到 $543.6b，近5 年平均年增长 2.3%。
II. 麻州人口增长
2022 年，麻州的人口为 7,002,533 人，在过去5年中年增长率为 0.4%，其中47%的人口拥有学士及以上学位。2022 年，麻州共有 4,578,740 人工作，过去五年的平均年就业增长率为 0.2 %。主要就业部门包括医疗保健和社会援助、教育以及专业、科学和技术服务，这些部门在 2022 年分别雇用了 772,990、610,792 和 469,708 人。
由于远程办公等因素，麻州在新冠期间流失了约4万名劳动力，直到2023年1月就业人口才回到新冠之前的水平。
就业人口短缺一直是阻碍麻州经济更快发展的主要因素之一。麻州目前的职位空缺比失业人口多 115,000 个。根据州经济研究部的数据，到 2030 年，麻州的工作岗位数量预计将增长 21%，但劳动力只会增加 1.5%。
III. 麻州失业率
美国2023年年初开始高技术公司裁员并未大量影响麻州，麻州的生物技术行业今年迄今裁员只约 1,000 人，其中大部分是中小型企业 (SME)。自新冠爆发以来积累了大量现金储备的大公司似乎正朝着另一个方向发展，Moderna 宣布计划今年增加近 2,000 个工作岗位。麻州目前失业率为 3.5%，低于 5.55% 的长期平均水平。
总之，麻州强劲的经济、人口增长和低失业率对房地产市场产生积极的影响。正如 Zillow 预测所示，麻州的住房市场价格预计将在 2023 年至 2024 年会继续增长，但增幅可能低于往年。
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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。
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